Besitzmoratorium

Besitzmoratorium; Nutzungsentgelt; Baulichkeiten; Schadensersatzanspruch; Verschulden bei Vertragsschluss; Vertrauensschaden

1. Die Regelung des Artikels 233 § 2 a EGBGB (Moratorium) steht dann Ansprüchen aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis und aus ungerechtfertigter Bereicherung entgegen, wenn der Nutzer auf dem Grundstück Baulichkeiten i. S. dieser Vorschrift errichtet hat.

2. Ob darunter auch Ersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluß fallen, die daraus hergeleitet werden, daß der Nutzer eine bereits bei Vertragsverhandlungen abgesprochene Vereinbarung über ein Nutzungsentgelt nicht unterzeichnet, bleibt unentschieden. Denn ein derartiger Schadensersatzanspruch ist nur auf Ersatz des Vertrauensschadens, aber nicht auf Erfüllung (= Zahlung des abgesprochenen Nutzungsentgelts) gerichtet.

3. Eine Klage auf Zahlung eines derartigen Nutzungsentgeltes muß daher als zur Zeit unbegründet abgewiesen werden, da das Moratorium nur bis zum 31. Dezember 1994 gilt.

Die Parteien streiten um die Verpflichtung der Bekl. zur Zahlung von Nutzungsentschädigung für die Nutzung des im Eigentum der Kl. stehenden Grundstücks B-straße 10 in Berlin-Buchholz durch die Bekl. als Rechtsnachfolgerin der früheren GPG "Berliner Norden". Das Landgericht hat durch sein am 8. Januar 1993 verkündetes Urteil der Klage stattgegeben.

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, daß die Klageforderung nicht auf einen vertraglichen Erfüllungsanspruch gestützt werden kann, weil die angestrebte "Vereinbarung über Nutzungsentschädigung" für die Zeit ab 1. Februar 1991 mangels Unterzeichnung des ausgehandelten Entwurfs durch beide Parteien nicht zustande gekommen ist. Dies greifen die Kl. auch nicht an, vielmehr gehen sie in ihrer Anschlußberufungsbegründung selbst davon aus, daß es mangels Unterzeichnung nicht zu einem Vertragsabschluß gekommen ist. Dies entspricht auch der Regelung des § 154 Abs. 2 BGB.

Zutreffend hat das Landgericht weiter ausgeführt, daß die Klageforderung - gegenwärtig jedenfalls - auch nicht aus der gesetzlichen Regelung über das Eigentümer Besitzerverhältnis bzw. aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 ff. BGB hergeleitet werden kann, weil dem die Regelung des Artikels 233 § 2 a EGBGB entgegensteht (vgl. Staudinger/Rauscher, EGBGB, 12. Aufl. 1993, Art. 233 § 2 a Rdnr. 38, 39). Die Bekl. als Rechtsnachfolgerin der GPG "Berliner Norden", die auf dem Grundstück der Kl. unstreitig Baulichkeiten im Sinne von Art. 233 § 2 a Abs. 1 a EGBGB errichtet hat, ist aufgrund des in dieser Vorschrift geregelten Moratoriums bis zum Ablauf des 31. Dezember 1994 (vgl. wegen der Frist Art. 233 § 2 a Abs. 1 in der Neufassung des Sachenrechtsänderungsgesetzes, die Red.) nicht nur zum Besitz des Grundstücks berechtigt. Vielmehr kann nach Abs. 3 Satz 1 dieser Vorschrift auch Ersatz für die gezogenen Nutzungen seitens der Bekl. nur auf einvernehmlicher Grundlage, also vertraglicher Regelung gefordert werden. Aus den Gesetzesmaterialien dieser Vorschrift (vgl. Bundestagsdrucksache 12/2480 S. 78) ergibt sich, daß durch diese Regelung gesetzliche Ansprüche sowohl aus dem Eigentümer-Besitzerverhältnis als auch ungerechtfertigter Bereicherung gegenwärtig auch für den zurückliegenden Zeitraum ausgeschlossen sein sollen. Die Frage etwaiger Ansprüche wegen der erfolgten Nutzung derartiger Grundstücke soll vielmehr der Gesetzgebung zur Sachenrechtsbereinigung vorbehalten werden (vgl. Bundestagsdrucksache 12/2695 S. 23). Im Hinblick auf diese einschränkende Regelung kann die Klage daher insoweit allerdings auch nur als zur Zeit unbegründet abgewiesen werden, denn den Kl. muß die Möglichkeit offenbleiben, nach Ablauf des Moratoriums Nutzungsentschädigungsansprüche für den geltend gemachten Zeitraum dann erneut aufgrund der dann geltenden Gesetzeslage klageweise geltend zu machen.

Ein Schadensersatzanspruch der Kl. läßt sich aber auch nicht aus Verschulden bei Vertragsschluß wegen der Abstandsnahme von dem als sicher hingestellten Vertragsabschluß über eine Nutzungsentschädigungsregelung herleiten. Dabei kann schon zweifelhaft sein, ob ein derartiger Schadensersatzanspruch - gerichtet auf das Erfüllungsinteresse - nicht bereits grundsätzlich an der Regelung des Abs. 3 Satz 2 des oben genannten Moratoriums scheitert, weil danach Ersatz für Nutzungen nur im Wege einvernehmlicher Regelung gefordert werden kann, also nur im Falle eines Zustandekommens einer solchen Vereinbarung. Im Ergebnis kann aber dies offenbleiben, weil ein etwaiger Schadensersatzanspruch jedenfalls nicht dem Erfüllungsanspruch gleichkommen, also praktisch zur Erfüllung führen kann, wie es die Kl. mit ihrer Klageforderung begehren. Zwar ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt, daß eine Vertragspartei, die einen Vertragsabschluß als sicher hinstellt und dann ohne triftigen Grund vom Vertragsschluß Abstand nimmt, der anderen Partei aus Verschulden bei Vertragsschluß schadensersatzpflichtig sein kann. Mit dem Landgericht ist auch davon auszugehen, daß die tatbestandlichen Voraussetzungen dieses von der Rechtsprechung herausgebildeten Anspruchs dem Grunde nach vorliegen. Denn die Kl. konnten die Erklärung des früheren Prozeßbevollmächtigten der Bekl., Rechtsanwalt F. , in seinem vorprozessualen Schreiben vom 2. Dezember 1991 nur dahin verstehen, daß dem Abschluß der erstrebten Nutzungsvereinbarung, über deren Regelungsinhalt nach langwierigen Verhandlungen Einvernehmen bestand, nichts mehr im Wege stand. Auch beruhte die Nichtunterzeichnung auf Gründen, die allein von der Bekl. zu vertreten waren, nämlich - jedenfalls soweit dies allein der Grund gewesen sein sollte - ihren finanziellen Schwierigkeiten, das Nutzungsentgelt aufzubringen. Da dieses Finanzierungsproblem für sie nicht erst neu entstanden war, fehlte es daher an einem triftigen Grund für die Abstandsnahme von dem Vertragsabschluß. Das hilft den Kl. im Ergebnis aber nicht weiter, denn der Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß ist grundsätzlich nur auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichtet, d. h. auf Ersatz der Aufwendungen, die die andere Partei im Vertrauen auf das Zustandekommen des fest in Aussicht gestellten Vertragsabschlusses gehabt hat, bzw. Ersatz der Schäden, die ihr dadurch entstanden sind, daß sie im berechtigten Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages anderweitige Vertragsangebote ausgeschlagen oder sich darum nicht mehr bemüht hat (vgl. BGH in WM 74, 508 [509]; BGH NJW 65, 812 [814]). Diesen Grundsatz hat der Bundesgerichtshof in einer späteren Entscheidung dahingehend konkretisiert, daß die andere Partei nur - und nur insoweit sei sie schutzwürdig - die wirtschaftlichen Nachteile ersetzt verlangen könne, die sie infolge des erweckten Vertrauens auf sich genommen hat (vgl. BGH in WM 81, 787 [788]). Da jedoch andererseits allgemein anerkannt ist, daß eine vorvertragliche Pflichtverletzung der beschriebenen Art die Entscheidungsfreiheit der Partei hinsichtlich des Vertragsabschlusses selbst nicht einengen darf, kann als Schaden die Erfüllung selbst nicht beansprucht werden, weil dies wirtschaftlich einem Kontrahierungszwang gleich käme (vgl. Staudinger/Löwisch, BGB, 12. Aufl., Vorbem. §§ 275 bis 283 Rdnr. 56). Die als Schaden begehrte Nutzungsentschädigung ist den Kl. aber nicht im Hinblick auf ihr Vertrauen in den Vertragsabschluß entgangen,

engen darf, kann als Schaden die Erfüllung selbst nicht beansprucht werden, weil dies wirtschaftlich einem Kontrahierungszwang gleich käme (vgl. Staudinger/Löwisch, BGB, 12. Aufl., Vorbem. §§ 275 bis 283 Rdnr. 56). Die als Schaden begehrte Nutzungsentschädigung ist den Kl. aber nicht im Hinblick auf ihr Vertrauen in den Vertragsabschluß entgangen, sondern allein dadurch, daß es zu der Vereinbarung nicht gekommen ist. Letzteres ist aber allein die Folge der Vertragsabschlußfreiheit. Anders wäre es möglicherweise, wenn die Kl. im Hinblick auf die Verhandlungen mit der Bekl. von anderweitigen Verhandlungen und Maßnahmen, insbesondere auch Vertragsabschlüssen mit Dritten abgesehen hätten. Im Hinblick auf das nach wie vor bestehende vertragliche Besitzrecht der Bekl. war den Kl. dies aber praktisch nicht möglich. Abgesehen davon ist von den Kl. aber auch nicht dargetan worden, daß sie im Falle des Nichtvertrauens auf den Vertragsabschluß auf andere Weise zu einem Nutzungsentschädigungsanspruch in der geltend gemachten oder einer anderen Höhe gelangt wären. Nach alledem läßt sich der geltend gemachte Anspruch der Kl. nicht aus einem Verschulden bei Vertragsschluß herleiten. Die Kl. werden also die gesetzliche Regelung im Sachenrechtsbereinigungsgesetz in der Hoffnung abwarten müssen, daß ihnen darin ein gerechter Ausgleich für die von der Bekl. gezogene Nutzung für den streitgegenständlichen Zeitraum zuerkannt wird. Die Berufung der Bekl. mußte daher sowohl hinsichtlich ihres Klageabweisungsantrages als auch ihres Feststellungswiderklageantrages Erfolg haben, weil die Kl. sich weitergehender Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluß für die Zeit bis zum vorgesehenen Ende dieser Vereinbarung, dem 31. Oktober 1993, berühmen, die aus den genannten Gründen ebenfalls nicht begründet sind.