Besichtigungsrecht nur nach Ankündigung

1. Der Vermieter ist berechtigt, die Wohnung des Mieters nach schriftlicher Ankündigung mit einer Frist von einer Woche werktags in Begleitung einer Person seines Vertrauens zu besichtigen.

2. Eine darüber hinausgehende Vielzahl von Begleitern ist ebensowenig zuzulassen wie die Anfertigung von Fotos.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über das Haus ... in ..., bezüglich dessen eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten bei dem Amtsgericht Schöneberg anhängig ist. (...)

Die Kl. sind der Ansicht, das Recht zur Besichtigung des Hauses und Grundstücks folge daraus, daß zwischen den Parteien eine Vielzahl von Mängeln bzw. unerlaubter Umbauten streitig seien, worauf allein sich auch die zu fertigenden fotografischen Aufnahmen beziehen sollen. Wer die Besichtigung einer Sache zu dulden habe, sei auch verpflichtet, die Sache fotografieren zu lassen. (...)

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. (Der Tenor lautet: "1. Die Bekl. werden verurteilt, den Kl. in Begleitung einer dritten Person zu gestatten, das Grundstück nach vorheriger schriftlicher Ankündigung mit einer Frist von einer Woche an einem Werktag zwischen 8 und 18 Uhr zu besichtigen; die Klage wird abgewiesen, soweit die Besichtigung ohne Ankündigung durch die Kl. in Begleitung einer Vielzahl anderer Personen begehrt wird und soweit die Herstellung fotografischer Aufnahmen zugelassen werden soll.")

Den Kl. als Vermietern steht ein Besichtigungsrecht an dem an die Bekl. vermieteten Haus in entsprechender Anwendung von § 809 BGB zu. Ein solches Besichtigungsrecht des Vermieters besteht ohnehin in angemessenem zeitlichen Abstand, da es dem Vermieter gestattet sein muß, sich in vernünftigem Zeitrahmen von dem Zustand der vermieteten Mietsache ein eigenes Bild zu verschaffen. Es besteht aber erst recht auch dann, wenn - wie hier - eine Unzahl von baulichen Veränderungen bzw. Mängel der Mietsache zwischen den Parteien in Streit sind.

Allerdings ist eine solche Besichtigung mit einem entsprechenden zeitlichen Vorlauf anzukündigen, so daß die Mieter sich auf sie ein-stellen können und nicht "überfallen" werden (LG Berlin MM 2004, 125).

Die Kl. können eine solche Besichtigung auch in Begleitung einer Person ihres Vertrauens, eines Sachverständigen etwa, durchführen. Nähmen die Kl. hierbei etwa einen Architekten oder Bau-lngenieur als Begleiter mit, bezöge sich dessen Sachverstand ohne weiteres auf sämtliche zwischen den Parteien streitigen Fragen. Damit ist den berechtigten Belangen der Kl. Genüge getan.

Nicht zu gestatten ist den Kl. daher, die Besichtigung mit einer darüber hinausgehenden Entourage. Für eine - nach oben offene - Vielzahl von Begleitern ist ein Rechtsschutzbedürfnis der Kl. nicht erkennbar (vgl. LG Berlin MM 2004, 125).

Ebensowenig ist ein solches erkennbar für die Anfertigung von fotografischen Aufnahmen. Dem steht das schutzwürdige lnteresse der Bekl. gegenüber, daß die Intimsphäre ihres Wohnens gewahrt bleibt. Wenn die Kl. mit einem Fotoapparat erscheinen und Aufnahmen fertigen, ist nicht sichergestellt, daß - bei gar nicht einmal unterstelltem bösen Willen der Kl. - auch Teile der Lebensart der Bekl., der Einrichtung ihrer Wohnung, ihres LebensstiIs oder sonstige der Intimsphäre zuzurechnende Einzelheiten auf die Fotos gelangen. Ihr Interesse, daß dies nicht in fotografischer Form den Kl. und ggf. Dritten zugänglich wird, überwiegt das Interesse der Kl. Denn für sie sind derartige fotografische Aufnahmen nicht dringend erforderlich.

Sie sind als Beweismittel in einem Rechtsstreit ohnehin nur Parteivortrag und haben, da die Möglichkeit der Bearbeitung von Bildern durch zahlreiche Computerprogramme weit fortgeschritten ist, ohnehin nur geringe Aussagekraft. Etwas anderes gilt dann, wenn es sich um die einem gerichtlichen Sachverständigengutachten beigegebenen Fotos handelt, denen eine höhere Beweiskraft zukommt.

Unter welchen Umständen der Vermieter die Wohnung des Mieters besichtigen darf, ist noch weitgehend ungeklärt. Formularklauseln sind oft nach § 307 BGB unwirksam.

Im Zusammenhang mit zahlreichen Prozessen verlangten die Vermieter die Besichtigung der Wohnung und beriefen sich auf eine Vielzahl von Mängeln und unerlaubten Umbauten. Dazu wollten sie auch Fotos machen.

Mit Urteil vom 18. Mai 2004 gab das Amtsgericht Schöneberg der Klage nur zum Teil statt. Zum einen müßten die Vermieter die Besichtigung mit einer Frist von mindestens einer Woche schriftlich ankündigen, zum anderen sei nur die Hinzuziehung einer Person ihres Vertrauens und nicht eine unbegrenzte Zahl möglich. Auch seien Fotos ausgeschlossen. Die Intimsphäre der Mieter müsse gewahrt werden. Außerdem seien Fotos heute durch PCs problemlos manipulierbar.