Besichtigungsrecht des Vermieters

Besichtigungsrecht des Vermieters; schriftliche Ankündigung; zeitlicher Umfang: Wiederholung der Besichtigung; Ausspähung von Betriebsgeheimnissen; Routinekontrollen; Inaugenscheinnahme der Mietsache; Schutz der Privatsphäre; Anzahl der zutrittsberechtigten Personen

1. Der Vermieter hat auch ohne vertragliche Regelung einen Anspruch auf Besichtigung des vermieteten Objekts an einem Werktag in der Zeit zwischen 9 und 18 Uhr zur Besichtigung mit einem Kaufinteressenten durch einen Komplementär-Geschäftsführer selbst dann, wenn dieser zugleich an einem Konkurrenzunternehmen des Mieters beteiligt ist; die Besichtigung ist zwei Wochen vorher schriftlich anzukündigen.

2. Die Besichtigung kann alle zwei Jahre wiederholt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. will das ihr gehörende, an die Bekl. vermietete Grundstück nebst den darauf befindlichen Gebäuden von innen und außen durch den Geschäftsführer ihrer Komplementärin persönlich besichtigen, um sich über den Zustand des Mietobjekts zu informieren. Die Bekl. verweigert eine solche Besichtigung durch A., ließe jedoch eine Besichtigung durch einen der beiden anderen Geschäftsführer der Komplementärin der Kl. zu. Die Bekl. befürchtet, dass A. eine Besichtigung nur zum Anlass nehmen werde, Betriebsgeheimnisse der Bekl. auszuspionieren, weil er an einem weiteren Unternehmen beteiligt ist, das mit der Bekl. im Wettbewerb steht.

Im Jahr 2007 teilte der Geschäftsführer der Kl. der Bekl. mit, bei ihm hätten sich Interessenten gemeldet, die das Betriebsgrundstück der Bekl. zu kaufen wünschten. Da A. das an die Bekl. vermietete Grundstück seit Jahren nicht mehr besichtigt hatte, erbat er mit Anwaltsschreiben vom 21.8.2007 bei der Bekl. einen Termin zur Besichtigung des Mietobjekts.

Dies lehnte die Bekl. mit der Begründung ab, dass der Geschäftsführer der Kl. zugleich der Geschäftsführer eines Konkurrenzunternehmens sei; einem anderen Geschäftsführer der Komplementärin der Kl. hingegen werde eine Besichtigung ermöglicht. Die Kl. ist der Auffassung, dass ihr ein Anspruch auf Besichtigung ihres Eigentums zustehe, und zwar gerade durch ihren Geschäftsführer und Mehrheitsgesellschafter. Nur um dessen Recht zur Vornahme der Besichtigung in eigener Person gehe es.

Da die Kl. sich auch künftig zumindest einmal im Zeitraum von zwei Jahren über den Zustand des Mietobjekts vergewissern wolle, jedoch nicht damit zu rechnen sei, dass die Bekl. solche turnusmäßigen Besichtigungen freiwillig ermöglichen und dulden werde, bestehe ein hinreichendes Interesse an der Feststellung eines entsprechenden Besichtigungsrechts.

Die Bekl. sieht in der Firma ein Konkurrenzunternehmen und befürchtet, es gehe in Wahrheit nicht um die Feststellung des Zustands des Mietobjekts, sondern um die Möglichkeit, anlässlich einer solchen Besichtigung ihre Betriebsgeheimnisse auszuspähen, wie z. B. Fertigungsstand von in Produktion befindlichen Maschinen, Lagerbestand von Produktionsmaterialien, Halbfertig- und Fertigerzeugnissen, die Rückschlüsse auf Auftragslage und u. U. sogar auf Auftraggeber zuließen. Zwar sei es möglich, die halbfertigen Produkte mit Planen abzudecken oder die Schilder mit den Fertigungsanweisungen für die aktuell zu produzierenden Maschinen mit Produkt- und Auftraggeber-Daten zu verhängen oder wegzustellen. Ein solcher Aufwand sei jedoch unzumutbar. [...]

Der Kl. steht ein Recht zur Besichtigung des von ihr an die Bekl. vermieteten Grundstücks nebst aufstehenden Gebäuden durch ihren Geschäftsführer zu.

1. Eine Pflicht der Bekl., die begehrte Besichtigung zu ermöglichen und zu dulden, ergibt sich vorliegend nicht aus dem Mietvertrag. Dieser sieht hierzu keine Regelung vor.

2. Das von der Kl. geltend gemachte Besichtigungsrecht ergibt sich jedoch gem. § 242 BGB aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (Schmid/Harsch, Kompaktkommentar Mietrecht, 1. Aufl., § 535 Rn. 519).

a. Bei der Auslegung und Ausfüllung dieser Generalklausel in der Rechtsanwendung hat das Gericht die Umstände des Einzelfalls, insbesondere die einander gegenüberstehenden, gem. Art. 13 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 GG grundrechtlich geschützten Interessen der Parteien zu berücksichtigen, um der wertsetzenden Bedeutung der Grundrechte auch auf der Ebene der Rechtsanwendung Geltung zu verschaffen (BVerfGE 89, 1, 9; BVerfGE 112, 332, 358).

b. Im vorliegenden Fall sind in die erforderliche Interessenabwägung auf Seiten der Kl. als Vermieterin ihre gem. Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Eigentümerinteressen einzustellen, die ihr grundsätzlich das Recht vermitteln, die in ihrem Eigentum stehende Mietsache im Rahmen der Verkehrssitte besichtigen zu dürfen, insbesondere dann, wenn sie sich - wie im vorliegenden Fall - Informationen verschaffen will, um ein ihr unterbreitetes Kaufangebot bewerten zu können (vgl. MünchKomm-BGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rn. 137).

In den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 GG einbezogen ist auch der Inhaber sog. "Anteilseigentums", also desjenigen, der einen Gesellschaftsanteil hält (vgl. Maunz/Dürig/Papier, GG, Art. 14 Rn. 195), mithin auch der Kommanditist der Kl.

Beim grundrechtlichen Schutz dieses "Anteilseigentums" ist im Grundsatz zu beachten, dass die Gesellschafterrechte, in denen das "Anteilseigentum" des Kommanditisten am Vermögen der Kl. als Personenhandelsgesellschaft vermittelt wird, eine durch die Verfassung der Personenhandelsgesellschaften gelockerte Rechtsposition darstellt, die sich vom Eigentum der Kl. als Unternehmensträger deutlich unterscheidet.

Im vorliegenden Fall ist bei der Bewertung der Eigentumsrechte der Kl. und des Anteilseigentums jedoch weiter zu berücksichtigen, dass er 50 % der Kommanditanteile hält und als alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der klägerischen Komplementärin maßgeblichen unternehmerischen Einfluss auf die Kl. und die Geltendmachung ihrer Eigentumsrechte hat. Durch diese Verflechtung von maßgeblichem Einfluss auf die Willensbildung im Kreis der Gesellschafter wie in der Führung der Geschäfte der Kl. einerseits und wirtschaftlicher Beteiligung am Gesellschaftsvermögen der Kl. andererseits nähert sich das "Anteilseigentum" des Kommanditisten inhaltlich der der Kl. selbst zustehenden Eigentümerposition wesensgleich an. Mit der Klage auf Besichtigung des Mietobjekts gerade durch den Geschäftsführer macht die Kl. mithin nicht nur die unmittelbar ihr selbst zustehenden Eigentumsrechte geltend, sondern auch das [diesem] persönlich zustehende Anteilseigentum.

c. Unter dem Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG steht jedoch nicht nur die Eigentumsposition des vermietenden Grundstückseigentümers; nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist auch das Besitzrecht der Bekl. als Mieterin des Betriebsgrundstücks und der Fabrikräume "Eigentum" im Sinne von (BVerfG, Beschl. v. 26.5.1993 - I BvR 208/93 -, BVerfGE 89, 1, 5 f.). Auf Seiten des Mieters ist neben Art. 14 Abs. 1 GG auch Art. 13 Abs. 1 GG zu beachten, von dessen Schutzbereich zumindest auch der Öffentlichkeit unzugängliche Arbeits-, Betriebs- und Geschäftsräume erfasst sind (BVerfG, Beschl. v. 24.5.1977 - 2 BvR 988/75 -, BVerfGE 44, 353, 371) und der dem "Wohnungs-"lnhaber das Recht verschafft, in seinen Räumlichkeiten in Ruhe gelassen zu werden (BVerfG, Beschl. v. 13.10.1971 - I BvR 280/66 -, BVerfGE 32, 54, 75).

d. Die beiderseits grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Parteien und ihrer wirtschaftlich Beteiligten erfordern sowohl bei der Auslegung des § 242 BGB in Bezug auf die Frage, ob sich hieraus das begehrte Besichtigungsrecht ergibt, als auch bei der Frage, wie ein solches Recht, wenn es denn besteht, ausgeübt werden darf, einen möglichst schonenden Ausgleich der widerstreitenden Interessen, bei denen die Grundrechte aller Beteiligter soweit als möglich gewahrt und die Eingriffe in diese auf das geringstmögliche Maß beschränkt werden.

e. Dies führt zu dem [folgenden] Besichtigungsrecht der Kl. durch den Geschäftsführer ihrer Komplementärin unter den genannten Einschränkungen:

aa. Das Eigentumsrecht der Kl. beansprucht eine Möglichkeit, sich über den Zustand der Mietsache zu vergewissern. Dieses von der Bekl. grundsätzlich nicht in Frage gestellte Recht der Kl. ist beschränkt auf den Zweck, die Mietsache als solche zu inspizieren; sie dient nicht dem Zweck, den Betrieb der Bekl. und deren unternehmerische Aktivitäten zu untersuchen. Damit braucht die Bekl. nur Handlungen der mit der Besichtigung betrauten Mitarbeiter der Kl. zu ermöglichen und zu dulden, die der Erkundung des Zustands von Fabrikgebäuden und Grundstück dienen. Produktionsanlagen, Vorräte, Materialien, Fertig- und Halbfertigerzeugnisse hingegen dürfen nicht Gegenstand der Besichtigung sein.

bb. Das Besichtigungsrecht der Kl. besteht wegen der Angleichung des Anteilseigentums des Kommanditisten an die eigene Rechtsstellung der Kl. aufgrund seines oben dargestellten maßgeblichen Einflusses auf diese darin, nach ihrer internen Willensbildung gerade dem Komplementär-Geschäftsführer eine solche Besichtigung zu ermöglichen.

f. Den grundrechtlich geschützten Rechten der Bekl. ist dadurch Rechnung zu tragen, dass sie die Besichtigungen nur im erforderlichen Ausmaß hinnehmen muss.

Dies beinhaltet nicht nur die bereits oben beschriebene Beschränkung der Besichtigung auf die Bausubstanz und den Erhaltungszustand der Gebäude sowie den Zustand des Grundstücks als solchem; vielmehr sind die Besichtigungen ohne konkreten Anlass nur in solchen zeitlichen Abständen hinzunehmen, in denen nennenswerte Veränderungen des Mietobjekts zu erwarten sind. Dies führt zu einem Besichtigungsturnus von zwei Jahren, wie von der Kl. selbst begehrt.

g. Weiter erfordern die Rechte der Bekl., den mit der Besichtigung einhergehenden Eingriff in ihre Betriebsabläufe möglichst gering zu halten. Dem trägt die Beschränkung Rechnung, dass die Besichtigung nur nach schriftlicher Ankündigung der Kl. und sich einer hieran anschließenden Vorbereitungszeit stattfinden darf, die es der Bekl. ermöglicht, einen Zeitpunkt für die Besichtigung auszuwählen, der nach ihrem Ermessen die Abläufe in ihrem Betrieb möglichst wenig stört.

aa. Durch die der Bekl. zuzubilligenden Vorbereitungszeit zwischen Ankündigung und Termin muss sie auch in die Lage versetzt werden können, geheimhaltungsbedürftige Unterlagen, Produkte, Vorräte u. Ä. so wegzuschließen, abzudecken oder beiseite zu schaffen, dass ihre Ausspähung zuverlässig unterbunden wird.

bb. Der Einzelrichter hält solche Maßnahmen für zumutbar. Sie beschränken sich bei Lichte betrachtet auf die innerbetrieblichen Vorgänge, die die Kl. und ihr Komplementär-Geschäftsführer nicht auch anderweitig mit einfachsten Mitteln ausfindig machen könnte. Die Fertigprodukte der Bekl. bedürfen keiner Abdeckung oder sonstigen Geheimhaltung. Da die Maschinen der Bekl. frei käuflich sind, kann sich jeder Konkurrent über das Produkt eines Wettbewerbers und dessen Qualität jederzeit durch Kauf informieren. Die Fertigungsmethoden als solche können einer Ausspähung dadurch entzogen werden, dass die Besichtigung nicht bei laufendem Betrieb stattfindet. Pläne, Unterlagen, die über Auftragslage, Vertriebspartner und Besteller Aufschluss geben können, können mit vergleichsweise geringem Aufwand weggeschlossen werden. Überdies dürften die meisten der genannten Unterlagen EDV-gestützt verwaltet werden, so dass sie einer Ausspähung im Rahmen einer Gebäudebesichtigung durch Sicherung der Computeranlagen wirksam entzogen werden können. Was Lager, Vorräte und Fertig- und Halbfertigerzeugnisse anlangt, scheint die Bekl. selbst die Geheimhaltungsbedürftigkeit nur gering einzuschätzen: dies sind Umstände, die auch ein anderer Mitarbeiter der Kl. als gerade der Komplementär-Geschäftsführer erfassen und an diesen weitergeben könnte. Einer anderen von der Kl. mit der Besichtigung betrauten Person als [ihrem Komplementär-Geschäftsführer] wollte die Bekl. nach eigenem Bekunden jedoch das Besichtigungsrecht nie streitig machen. Was die Informationstafeln an den gerade in Fertigung befindlichen Maschinen anlangt, die über Produktionsstand, Auftragsumfang, Auftraggeber und technische Details Aufschluss geben könnten, beinhalten diese sicherlich geheimhaltungsbedürftige Details. Es handelt sich nach eigenen Angaben der Bekl. jedoch um bewegliche Tafeln, die mit überschaubarem Aufwand kurzfristig verhängt oder beiseite geschafft werden können. Außerdem ist die Bekl. während der Dauer der Besichtigung nicht schutzlos. Aufgrund des mietvertraglich begründeten Rechts zum Besitz der Mietsache ist der Geschäftsführer der Bekl. oder ein von ihm Beauftragter während der Besichtigung zur Anwesenheit berechtigt, auch zur Hinzuziehung von Mitarbeitern des Werkschutzes oder eines Rechtsbeistands, die einschreiten können, wenn die Kl. die Grenzen des ihr eingeräumten Besichtigungsrechts überschreiten sollte.

cc. Im Ergebnis hält der Einzelrichter eine Frist zur Vorbereitung der Besichtigung von längstens zwei Wochen für ausreichend, um den Betrieb der Bekl. hinreichend vor Ausspähung durch A. zu schützen.

h. Was die angeblichen Gerüchte anbelangt, die solche Besichtigungen ohne sonstiges Zutun der Kl. bzw. ihrer Komplementär-Geschäftsführer bei der Belegschaft auslösen könnten, ist dieser Umstand nicht geeignet, dem Besichtigungsrecht der Kl. entgegengehalten zu werden. Es ist eigene Aufgabe jeder Unternehmensleitung, wahrheitswidrigen oder substanzlosen Gerüchten in geeigneter Form, ggf. durch Aufklärung ihrer Belegschaft entgegenzuwirken. [...]

Der Komplementär-Geschäftsführer des Vermieters hat auch ohne vertragliche Regelung einen Anspruch auf Besichtigung des vermieteten Objekts mit einem Kaufinteressenten an einem Werktag in der Zeit zwischen 9 und 18 Uhr, wenn die Besichtigung zwei Wochen vorher schriftlich angekündigt wird. Das gilt selbst dann, wenn der Komplementär-Geschäftsführer an einem Konkurrenzunternehmen des Mieters beteiligt ist und der Mieter befürchtet, die Besichtigung könne dazu genutzt werden, ihn auszuspionieren. Die Besichtigung kann alle zwei Jahre wiederholt werden.

Der Mieter verweigerte die erbetene Besichtigung des vermieteten Objektes durch den Komplementär-Geschäftsführer der Vermieterin mit der Begründung, dieser werde die Besichtigung nur zum Anlass nehmen, Betriebsgeheimnisse auszuspionieren, weil er an einem Konkurrenzunternehmen beteiligt sei. Daraufhin verklagte die Vermieterin den Mieter auf Duldung der Besichtigung werktags in der Zeit zwischen 9 und 18 Uhr und Feststellung, dass der Mieter verpflichtet sei, die Besichtigung alle zwei Jahre in dieser Zeit zu dulden. Eine Vereinbarung über das Besichtigungsrecht des Vermieters war im Mietvertrag nicht getroffen worden.

Das LG Tübingen gab der Klage überwiegend und nur mit der Einschränkung statt, dass die Vermieterin die Besichtigung zwei Wochen vorher schriftlich ankündigen müsse.

Zwar sei das Besichtigungsrecht nicht vertraglich geregelt, das Besichtigungsrecht ergebe sich aber aus Art. 14 GG und dem Grundsatz von Treu und Glauben. In den Schutzbereich des Art. 14 GG sei auch der Komplementär-Geschäftsführer der Vermieterin einbezogen, weil er 50 % der Kommanditanteile halte und als allein vertretungsberechtigter Geschäftsführer der klägerischen Komplementärin maßgeblichen Einfluss auf diese und die Geltendmachung ihrer Eigentumsrechte habe.

Die eigentumsähnlichen Rechte des Mieters seien durch die Besichtigung nicht verletzt, denn das Besichtigungsrecht beschränke sich auf die Erkundung des Zustandes der vermieteten Fabrikgebäude und des Grundstücks. Zudem seien die Besichtigungen ohne konkreten Anlass - wie von der Vermieterin begehrt - auf einen Besichtigungsturnus von zwei Jahren zu beschränken und dürften nur nach schriftlicher Ankündigung zwei Wochen vorher erfolgen, um dem Mieter Gelegenheit zu geben, etwa geheimhaltungsbedürftige Unterlagen, Produkte und Vorräte wegzuschließen, abzudecken oder beiseitezuschaffen. Außerdem bestehe auch die Möglichkeit für den Mieter, selbst oder durch Beauftragte die Besichtigung zu überwachen.

Die Entscheidung entspricht der herrschenden Meinung, dass auch ohne vertragliche Regelung der Vermieter aus konkretem Anlass einen Anspruch auf Besichtigung der vermieteten Räume hat (vgl. u. a. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rn. 178 m.w.Nachw.; AG Hamburg, Urteil vom 23. Februar 2006, 49 C 513/05, NZM 2007, 211 f. = NJW-RR 2007, 592 f.; AG Rheine, Urteil vom 4. März 2003, 4 C 668/02, WuM 2003, 315). Umstritten ist, ob auch Routinekontrollen - etwa alle zwei Jahre, wie vom LG Tübingen angenommen - zulässig sind (so LG Berlin, Urteil vom 24. November 2003, 67 S 254/03, MM 2004, 125; AG Schöneberg, Urteil vom 6. Dezember 2006,12 C 378/06, GE 2007, 45; AG Münster, NZM 2000, 1030; AG Saarbrücken, Urteil vom 22. Dezember 2004, 4 C 365/04, ZMR 2005, 372 f.; Steinig, GE 2000, 1452, 1453; a. A. AG Hamburg, Urteil vom 23. Februar 2006, 49 C 513/05, aaO.; AG Bonn, Urteil vom 25. Mai 2005, 5 C 275/04, NZM 2006, 698 = NJW-RR 2006, 1387 f.; Dittert/Landvoigt, GE 2005, 468,472). Nach herrschender Meinung muss der Vermieter die Besichtigung vorher anmelden (Eisenschmid aaO., § 535 BGB Rn. 182 m.w.Nachw.; LG Berlin, Urteil vom 24. November 2003, 67 S 254/03, MM 2004, 125; AG Hamburg, Urteil vom 23. Februar 2006, 49 C 513/05, NZM 2007, 211 f. = NJW-RR 2007, 592 f.), und zwar bei fehlender Eilbedürftigkeit - wie bei der Besichtigung durch einen potentiellen Käufer - 14 Tage vorher (Eisenschmid, aaO., § 535 BGB Rn. 183; kürzer - nur eine Woche -: LG Berlin, Urteil vom 24. November 2003, 67 S 254/03, MM 2004, 125; AG Schöneberg, Urteil vom 18. Mai 2004, 15/11 C 592/03, GE 2004, 822 f.). Die Betretungsklausel in § 18 des Formularmietvertrages des Grundeigentum-Verlages sieht eine Ankündigung der Besichtigung mindestens eine Woche vorher vor und beschränkt die Besichtigung auf die Zeit von 9 bis 12 und 15 bis 19 Uhr.

Besichtigungsurteile:

• AG Schöneberg, Urteil vom 6. Dezember 2006, 12 C 378/06, GE 2007, 45

Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht zur Überprüfung des vertragsgemäßen Zustands der Mieträume jedenfalls dann, wenn die letzte Besichtigung mehr als zwei Jahre zurücklag.

• AG Hamburg, Urteil vom 23. Februar 2006, 49 C 513/05, NZM 2007, 211 = NJW-RR 2007, 592

1. Ohne besondere vertragliche Vereinbarung steht dem Vermieter ein Anspruch auf Besichtigung der Mietsache nur zu, soweit besondere Umstände vorliegen, die eine Inaugenscheinnahme der Mietsache im Interesse der Bewirtschaftung des Objekte erforderlich machen.

2. Ein Besichtigungsanspruch setzt ferner voraus, dass der Vermieter dem Mieter die Besichtigung vorher rechtzeitig angekündigt hat. Hierbei hat der Vermieter den Besichtigungszweck so konkret anzugeben, dass für den Mieter der räumliche und zeitliche Umfang der Besichtigung absehbar ist.

3. Liegen mehrere Gründe für eine Besichtigung der Wohnung vor, so ist der Vermieter unter dem Gesichtspunkt des Gebotes schonender Rechtsausübung (§ 242 BGB) gehalten, diese Besichtigungszwecke zu bündeln und - soweit praktisch möglich - zum Gegenstand eines einzigen Besichtigungstermins zu machen.

• AG Bonn, Urteil vom 25. Mai 2005, 51 C 275/04, NZM 2006, 698 = NJW-RR 2006, 1387

Besteht kein konkreter Anlass, der eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter erforderlich macht oder jedenfalls eine Besichtigung als angezeigt erscheinen lässt, so ist ein allgemeines Recht des Vermieters, routinemäßig die vermietete Wohnung zu besichtigen, nicht anzuerkennen.

• AG Schöneberg, Urteil vom 18. Mai 2004, 15/11 C 592/03, GE 2004, 822

1. Der Vermieter ist berechtigt, die Wohnung des Mieters nach schriftlicher Ankündigung mit einer Frist von einer Woche werktags in Begleitung einer Person seines Vertrauens zu besichtigen.

2. Eine darüber hinausgehende Vielzahl von Begleitern ist ebenso wenig zuzulassen wie die Anfertigung von Fotos.

• AG Saarbrücken, Urteil vom 22. Dezember 2004, 4 C 365/04, ZMR 2005, 372

Auch ohne besonderen Anlass und ohne vertragliche Vereinbarung steht dem Vermieter von Wohnraum das Recht zu, die Mieträume in angemessenen zeitlichen Abständen zu betreten, um das Objekt auf mögliche Gefahren oder verborgene Mängel hin zu untersuchen. Handelt es sich um eine ältere Wohnanlage, so kann ein jährliches Betretungsrecht angemessen sein.

• LG Berlin, Urteil vom 24. November 2003, 67 S 254/03, MM 2004, 125

1. Die Formularklausel im Wohnraummietvertrag "Der Vermieter und sein Beauftragter können die Mieträume werktäglich von 10 bis 13 Uhr und 15 bis 18 Uhr zur Prüfung ihres Zustandes betreten" verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB und ist deshalb unwirksam. Die Klausel enthält nämlich keine Einschränkung dahin, dass das Zutrittsrecht von einer vorherigen Terminabsprache mit dem Mieter abhängig gemacht wird.

2. Gleichwohl ist der Mieter auch ohne Vertragsvereinbarung verpflichtet, dem Mieter alle ein bis zwei Jahre auch ohne konkreten Grund ein Betreten der Mieträume an einem Werktag (zur normalen Besuchs-/Arbeitszeit) zu erlauben, damit dieser den Zustand der Räumlichkeiten prüfen kann. Diese Prüfungsbefugnis folgt aus der Instandhaltungspflicht des Vermieters.

3. Eine derartige Besichtigung muss aber mindestens eine Woche vor dem gewünschten Besichtigungstermin angekündigt werden.

4. Zudem ist im Regelfall (in Ansehung insbesondere des Schutzes der Privatsphäre und der Unverletzlichkeit der Wohnung) die Anzahl der Personen, denen der Zutritt zu gestatten ist, auf zwei zu begrenzen.

• AG Rheine, Urteil vom 4. März 2003, 4 C 668/02, WuM 2003, 315

Der Vermieter hat ein Zutrittsrecht zu der Mietwohnung außerhalb des Ablaufs üblicher Zeitspannen bei Veranlassung einer Überprüfung des vertragsgerechten Mietgebrauchs (hier: Tierhaltung).