Besichtigungsklausel für periodisches Zutrittsrecht

Eine mietvertragliche Regelung, in der nicht auf einen besonderen Besichtigungsanlass abgestellt wird, ist unwirksam. Soweit durch die Klausel aber lediglich bestätigt werden soll, dass ein periodisches Besichtigungsrecht im Abstand von mindestens zwei Jahren besteht, ergeben sich grundsätzlich keine Bedenken. Die Besichtigung ist aber nur nach Vorankündigung gestattet.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Die Besichtigungsklausel ist wirksam. Besichtigungsklauseln in Verträgen über Wohnraum sind im Rahmen der Prüfung nach § 307 BGB allerdings auch im Hinblick auf das grundsätzliche Hausrecht des Mieters an den vorstehenden Grundsätzen zu messen. Danach ist eine Regelung, in der nicht auf einen besonderen Besichtigungsanlass abgestellt wird, unwirksam. Soweit durch die Klausel aber lediglich bestätigt werden soll, dass ein periodisches Besichtigungsrecht im Abstand von mindestens zwei Jahren besteht, ergeben sich grundsätzlich keine Bedenken. Im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 I 2 BGB muss aus der Klausel nur hervorgehen, dass der Vermieter nicht ungefragt die Besichtigung verlangen kann (vgl. Lützenberger, NJW 2007, 2152). Diesen Grundsätzen entspricht § 23 Ziff. 1 des Mietvertrags. Die Besichtigung ist danach nach Vorankündigung in angemessenen Abständen oder aus besonderem Anlass gestattet. Soweit der Bekl. aufgrund des Kommas nach dem Wort Vorankündigung einen aufzählenden Charakter [annimmt], vermag das Gericht diesen nicht zu erkennen. Die Wortgruppen "in angemessenen Abständen" und "aus besonderem Anlass" passen inhaltlich zueinander, während die Vorankündigung inhaltlich offensichtlich nicht zu ihnen passt. Ein objektiver verständiger Empfänger würde der Klausel daher ohne Zweifel entnehmen, dass die Vorankündigung zusätzliche Voraussetzung des - in angemessenen Abständen oder aus besonderem Anlass - vereinbarten Besichtigungsrechts ist. Dass eine Besichtigung in angemessenen Abständen jederzeit - auch ohne Vorankündigung - möglich sein soll, ist trotz der unglücklichen Satzzeichensetzung der Klausel bei Auslegung nach den §§ 133, 157 BGB nicht zu entnehmen.

Zu Regelungen in Formularmietverträgen, wonach der Vermieter die Wohnräume in angemessenen Abständen betreten darf, gibt es sehr unterschiedliche Ansichten. Das zeigen wieder einmal zwei Entscheidungen aus verschiedenen Gegenden unseres Landes und mit gegenteiligen Auffassungen - eine amtsgerichtliche und eine Berufungsentscheidung. Vermieter werden sich fragen, ob es überhaupt noch sinnvoll ist, Besichtigungsklauseln in Mietverträgen zu vereinbaren. Denn auch wenn keine derartige Klausel im Mietvertrag steht, darf der Vermieter aus besonderen Anlässen - bei Gefahrenabwehr, geplantem Verkauf oder Neuvermietung - seine Mietwohnung besichtigen.

Die Mietverträge enthielten eine Regelung, wonach den Vermietern das Betreten der Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung zu bestimmten Uhrzeiten und Tagen gestattet war. Mit den jeweiligen Klagen wollten die Vermieter das Besichtigungsrecht durchsetzen.

Das LG München II hielt die Klausel für intransparent und deshalb für unwirksam. Es sei nicht erkennbar, welche Zeitabstände zwischen den jeweiligen Besichtigungsterminen liegen müssten. Dagegen verurteilte das AG Münster den Mieter antragsgemäß. Mit der Klausel werde lediglich ein dem Vermieter grundsätzlich auch ohne vertragliche Absprache in gewissen Abständen zustehendes Besichtigungsrecht bestätigt.

Das Bundesverfassungsgericht hat in einer Entscheidung vom 16. Januar 2004 (1 BvR 2285/03, GE 2004, 610) zum Besichtigungsrecht des Vermieters Stellung genommen und - erneut - auf das eigentumsgleiche Besitzrecht des Mieters hingewiesen, das denselben Schutz wie das Eigentum des Vermieters genießt und ebenso gegen unverhältnismäßige Beeinträchtigungen zu schützen ist.

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist allerdings zu einer Besichtigungsklausel im Falle des Verkaufs der Wohnung ergangen und deshalb auf den Fall einer vertraglichen Regelung nur bedingt übertragbar.

Zu unterscheiden ist, ob der Mietvertrag eine Besichtigungsklausel enthält oder ohne eine solche Regelung abgeschlossen worden ist. Enthält der Mietvertrag keine Regelung über ein Besichtigungsrecht, ist zu unterscheiden, ob der Vermieter einen besonderen Anlass für die Besichtigung geltend macht oder sich - lediglich - auf sein Eigentumsrecht beruft. Soweit ein besonderer Grund wie z. B. die notwendige Abwehr von Gefahren, der Verkauf oder die Neuvermietung, die Begutachtung vor Mieterhöhung oder die Anzeige von Mängeln vorliegt, entspricht es allgemeiner Meinung (vgl. die Nachweise bei Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rn. 219), dass dem Vermieter in diesen Fällen auch ein im Wege der einstweiligen Verfügung (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 Rn. 189) durchsetzbares Besichtigungsrecht zusteht.

Enthält der Vertrag wie in den entschiedenen Fällen ein Besichtigungsrecht des Vermieters, kann dessen Wirksamkeit nur davon abhängen, ob der Text der Regelung nicht "klar und verständlich" ist (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. Abs. 2 Ziff. 1 BGB).

Soweit es das Transparenzgebot angeht, liegt ein Verstoß u. a. dann vor, wenn ungenaue, ausfüllungsbedürftige oder (dem Kunden) unvertraute Begriffe verwendet werden (MünchKommBGB/Kieninger, 5. Aufl., § 307 Rn. 56). In diesem Sinne ist der Begriff "angemessene Abstände" ungenau und ausfüllungsbedürftig und damit im Falle der Verwendung eines Formularmietvertrages unwirksam. Enthält der Vertrag hingegen bestimmte Zeitintervalle (vgl. den Formulierungsvorschlag von Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 535 Rn. 73), kann Intransparenz nicht angenommen werden; fraglich ist dann nur noch, ob die Zeitintervalle zu einer ungerechtfertigten Störung des Mietgebrauchs führen. Bei Zeitabständen von zwei Jahren dürften keine Bedenken bestehen.