Besichtigung vermieteter Wohnung

Besichtigung vermieteter Wohnung; unerlaubtes Fotografieren

1. Will der Vermieter seine Wohnung verkaufen, hat der Mieter die Besichtigung durch Kaufinteressenten grundsätzlich zu dulden; das gilt auch dann, wenn einer der Miteigentümer der Wohnung deren Verkauf ablehnend gegenübersteht.

2. Das Besichtigungsrecht des Vermieters beinhaltet nicht zugleich das Recht, gegen den Willen des Mieters Fotos von den Innenräumen der Wohnung zu machen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl., Miteigentümerin der an den Bekl. vermieteten Wohnung, möchte die Wohnung veräußern, der andere Miteigentümer lehnt das ab, was er auch allen Kaufinteressenten mitgeteilt hat. Der Bekl. lehnt eine Besichtigung der Wohnung durch Kaufinteressenten ab, ebenso die Anfertigung von Fotos der Innenräume. Die Klage auf Duldung der Besichtigung hatte Erfolg, die auf Duldung der Anfertigung von Lichtbildern nicht.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Duldung der Fertigung irgendwelcher Fotos aus den an den Bekl. vermieteten Innenräumen. Ein solcher Anspruch besteht nach dem allein in Betracht kommenden § 535 BGB nicht (im Ergebnis LG Frankenthal, Urt. v. 30.8.2009 - 2 S 218/09 -, WuM 2012, 143). [...]

Auf Seiten der Kl. streitet ihr grundrechtlich in Art. 14 GG verbürgtes Eigentumsrecht. Teil dieses Eigentumsrechts ist auch das Recht zur grundsätzlich freien Disposition über das Eigentum, das ihr auch das Recht auf Veräußerung gibt. Auf Seiten des Bekl. streitet einerseits sein berechtigter Besitz, der ebenfalls vom grundrechtlichen Eigentumsschutz des Art. 14 GG umfasst ist. Darüber hinaus beeinträchtigt die Fertigung und Veröffentlichung von Lichtbildern aus der Wohnung des Bekl. diesen in seinem aus Art. 2 Abs. 1, 1 Abs. 1 GG sich ergebenden Allgemeinen Persönlichkeitsrecht, indem Fotografien aus seiner der Privatsphäre zuzuordnenden Wohnung gefertigt werden. Dies findet seinen Ausdruck auch in dem ebenfalls betroffenen Art. 13 GG, der die Unverletzlichkeit der Wohnung gewährleistet.

Bei der Abwägung der vorgenannten Interessen ist zunächst zu berücksichtigen, dass sich die Kl. durch die Vermietung der Wohnung des unmittelbaren Besitzes freiwillig begeben und die Nutzung der Wohnung gegen Zahlung der Miete dem Bekl. überlassen hat. Dieser soll nach der freiwilligen Entscheidung der Kl. die Wohnung grundsätzlich ungestört nutzen können. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass der Eingriff in die Privatsphäre durch die beabsichtigte Veröffentlichung im Internet nicht unerheblich ist, da die Fotografien damit einer unbestimmten Vielzahl von Betrachtern zugänglich gemacht werden. Die Bilder erlauben einen Einblick in die grundrechtlich geschützte Wohnung des Bekl. und seiner Familie, obgleich hierin gerade der grundrechtlich geschützte Rückzugsraum zu sehen ist.

Demgegenüber weist der Eingriff in das grundrechtlich geschützte Verwertungsrecht eine geringere Intensität auf. Auch wenn ein wesentlicher Teil der zu veräußernden Wohnungen mittlerweile über die allgemein bekannten Internetportale inseriert wird, geht es doch entschieden zu weit, eine Wohnung für fast unverkäuflich zu erklären, wie es die Kl. macht, wenn diese nicht mit Fotos im Internet angeboten wird. Zunächst widerlegt sich die Kl. insoweit selber, da durchaus Kaufinteressenten vorhanden waren und durch den Miteigentümer verschreckt wurden. Darüber hinaus entspricht es gerichtsbekannter Praxis, dass auch im Internet Wohnungen nur mit Außenansichten und Grundrissen inseriert werden. Schließlich ist es nach wie vor üblich, dass Wohnungen in Zeitungen oder bei Maklern und nicht im Internet inseriert werden.

Nicht dargetan ist, dass dies die Verwertung des Eigentums massiv erschwert.

Insgesamt ergibt sich für den konkreten Fall aus den vorgenannten Gründen ein Vorrang der Interessen des beklagten Mieters. Denn dieser wird durch die Fertigung und insbesondere Veröffentlichung der Fotos in seiner Privatsphäre nicht unerheblich betroffen, während die Kl. lediglich geringfügig in ihrem Eigentum eingeschränkt wird. Ob die Abwägung anders zu treffen wäre, wenn die Fotos lediglich für ein auf Papier in kleiner Stückzahl gedrucktes Exposé gefertigt werden sollten, kann hier dahinstehen.

Nichts anderes ergibt sich für den Hilfsantrag. Denn auch das Fotografieren einzelner vermieteter Räume stellt einen entsprechenden unzulässigen Eingriff dar, zu dessen Duldung der Mieter nicht verpflichtet ist. Auch die dort genannten Räume wie Bäder gehören zu der geschätzten Wohnung und eröffnen einen Einblick in die Privatsphäre.

Darüber hinaus ist der Bekl. zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nach §§ 280 Abs. 1, 535 BGB i. H. v. 186,24 € verpflichtet. Denn er hat zunächst unter Verletzung seiner vertraglichen Pflichten die Besichtigung der Wohnung durch Kaufinteressenten verweigert. Es besteht aber eine Pflicht des Mieters, die Besichtigung durch Kaufinteressenten zu ermöglichen (Staudinger/Emmerich, § 535 Rn. 100). Allein der Umstand, dass der Miteigentümer grundsätzlich einer Veräußerung an Dritte ablehnend gegenübersteht, ändert hieran nichts. Denn ein Verhalten des Miteigentümers, das mit Ziff. Ill. 3 der Teilungsvereinbarung möglicherweise nicht in Einklang zu bringen ist, entbindet den Mieter nicht von seinen Pflichten. Vielmehr bleibt es im Verhältnis der Mietparteien untereinander bei der vertraglichen Pflichtverteilung, soweit nicht die Grenze des Rechtsmissbrauchs erreicht wird. Denn anderenfalls hätte der Vermieter keine Möglichkeit, einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Veräußerung durch den Miteigentümer einzufordern und gegebenenfalls durchzusetzen. Diese Pflichtverletzung hat der Bekl. auch zu vertreten.

Der Mieter hat die Besichtigung seiner Wohnung durch Kaufinteressenten grundsätzlich auch dann zu dulden, wenn nur einer der Wohnungseigentümer verkaufswillig ist. Innenaufnahmen der Wohnung zum Zwecke der Förderung von Verkaufsabsichten des Vermieters braucht der Mieter nicht zu dulden.

Der Kläger, einer von zwei Miteigentümern einer vermieteten Eigentumswohnung, will die Wohnung verkaufen, sein Miteigentümer sträubt sich dagegen. Der Kläger verlangt vom Beklagten (Mieter) die Besichtigung der Wohnung durch Kaufinteressenten und darüber hinaus, dass der Beklagte Aufnahmen von den Innenräumen der Wohnung duldet, was Voraussetzung für erfolgreiche Verkaufsbemühungen sei. Vorliegend wird nur noch um den Anspruch auf Fotografieren und die Bezahlung der Anwaltskosten für das durch Teil-/Anerkenntnisurteil erledigte Besichtigungsrecht gestritten.

Der Mieter muss auch dann, wenn nur einer von zwei Miteigentümern Verkaufsabsichten hegt, die Besichtigung durch Kaufinteressenten dulden. Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten für die Durchsetzung dieses Duldungsanspruchs hat der Mieter zu tragen, weil er unter Verletzung seiner vertraglichen Pflichten die Besichtigung durch Kaufinteressenten zunächst verweigert hat. Dass nur einer von zwei Miteigentümern verkaufswillig ist, ändert daran grundsätzlich nichts.

Nicht dulden muss der Mieter dagegen, dass Aufnahmen von den Innenräumen angefertigt werden. Für den Vermieter streitet sein grundgesetzlich verbürgtes Eigentumsrecht, für den Mieter sein aus Art. 3 GG sich ergebendes allgemeines Persönlichkeitsrecht und die Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG).

Die Abwägung der Grundrechte beider Parteien führt dazu, dass das grundrechtlich geschützte Verwertungsrecht des Eigentümers/Vermieters geringer wiegt, weil ein Wohnungsverkauf ohne die Möglichkeit, Innenaufnahmen zu präsentieren, ebenfalls nicht massiv erschwert oder gar unmöglich gemacht wird. Dagegen sei der Mieter durch Veröffentlichungen von Fotos aus seiner Privatsphäre erheblich betroffen.