Besetzung des Verwaltungsbeirats

Eine von § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Besetzung des Verwaltungsbeirats entspricht nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG gestellt oder aber der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben.

1 Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf der Mitgliederversammlung vom 18. Juli 2008 stand u. a. die Neuwahl des bislang aus drei Mitgliedern bestehenden Verwaltungsbeirats auf der Tagesordnung (TOP 8). Gewählt wurden nur zwei Wohnungseigentümer, weil sich kein weiterer Wohnungseigentümer zu einer Kandidatur bereit fand. Die von der Kl. hiergegen und gegen weitere Beschlüsse erhobene Anfechtungsklage ist - soweit sie sich gegen den zu TOP 8 ergangenen Beschluss wendet - in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision möchte die Kl. diesen Beschluss weiterhin zu Fall bringen. Die Bekl. beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

. 2 Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Wahl eines nur aus zwei Mitgliedern bestehenden Verwaltungsbeirats entspreche zwar nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Dies bleibe aber folgenlos, weil die Nichtwahl eines dritten Beiratsmitgliedes ohne Einfluss auf das Ergebnis der durchgeführten Wahl sei. Die Wohnungseigentümer hätten lediglich einen Ergänzungsanspruch auf die Wahl eines dritten Mitgliedes, der gegebenenfalls gerichtlich durchgesetzt werden müsse.

II. 3 Das Berufungsurteil hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Die gegen den zu TOP 8 ergangenen Beschluss gerichtete Anfechtungsklage ist begründet. Die Entsendung von nur zwei Wohnungseigentümern in den Verwaltungsbeirat ist rechtsfehlerhaft. Dies kann jedes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen (vgl. Senat, BGHZ 156, 19, 22 m. w. N. = GE 2003, 1333).

4 1. Nach § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG ist der Beirat mit drei Wohnungseigentümern zu besetzen. Von dieser Vorgabe weicht der angefochtene Beschluss ab. Da Beschlüsse auch Rechtsnachfolger binden (§ 10 Abs. 4 WEG), kommt es für deren Auslegung grundsätzlich auf den Wortlaut und den Sinn an, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegend erschließt (vgl. nur Senat, BGHZ 139, 288, 292 = GE 1999, 319; Urt. v. 15. Januar 2010, V ZR 72/09, GE 2010, 345; Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 10 Rdn. 187 m. w. N.). Gemessen daran, ist der Beschluss zu TOP 8 nicht dahin auszulegen, dass der Verwaltungsbeirat erst durch die spätere Wahl eines dritten Mitgliedes konstituiert werden sollte. Ein solcher Vorbehalt ist dem Beschluss nicht zu entnehmen. Vielmehr ist der Beschluss im Hinblick auf den ebenfalls aus dem Protokoll ersichtlichen Umstand, dass der Verwaltungsbeirat zuvor aus drei Mitgliedern bestand, sich für die anstehende Neuwahl aber kein dritter Wohnungseigentümer zu einer Kandidatur bereitfand, nächstliegend so zu verstehen, dass es diesmal mit der Entsendung von nur zwei Wohnungseigentümern sein Bewenden haben sollte.

5 Auf dieser Grundlage ist der Beschluss zwar nicht nichtig. Es liegt innerhalb der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Mitglieder des Verwaltungsbeirats durch Mehrheitsbeschluss zu bestimmen. Auch zielt die beschlossene Regelung - wie soeben dargelegt - nicht auf eine generelle künftige Abweichung von der in § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgeschriebenen Besetzung ab. Das ändert allerdings nichts daran, dass die Besetzung des Beirats mit nur zwei Mitgliedern rechtsfehlerhaft und daher anfechtbar ist (LG Konstanz, NZM 2003, 812; Hogenschurz in Jennißen, WEG, § 29 WEG Rdn. 17; Merle in Bärmann, aaO., § 29 Rdn. 11 u. 16; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 29 Rdn. 12 m. w. N.; Bub, ZWE 2002, 7, 8 f.; vgl. auch BayObLG, WuM 2003, 527 f.). Die gesetzeswidrige Besetzung des Beirats entspricht nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Eine von § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Besetzung ist nur dann ordnungsgemäß, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG gestellt oder aber der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben (vgl. auch OLG Düsseldorf, NJW-RR 1991, 594; KG, NJW-RR 1989, 460 = GE 1989, 357; Bub, aaO.). So verhält es sich hier nicht.

6 2. Der Verstoß gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung kann nicht im Hinblick auf die von dem Berufungsgericht für möglich gehaltene spätere - hier jedoch bislang unterbliebene - Bestimmung eines dritten Wohnungseigentümers hingenommen werden.

7 Die Auffassung des Berufungsgerichts vermag schon deshalb nicht zu überzeugen, weil auch die nachträgliche Bestimmung eines dritten Beiratsmitglieds - gleichgültig ob durch Mehrheitsbeschluss oder durch das Gericht - in jedem Fall die Bereitschaft eines weiteren Wohnungseigentümers zur Übernahme des Amtes voraussetzt (vgl. nur Merle in Bärmann, aaO., § 29 Rdn. 18; Bub, ZWE 2002, 7, 11), an deren Fehlen die Wahl eines dritten Beiratsmitgliedes aber gerade gescheitert ist. Sie begegnet auch im Übrigen durchgreifenden Bedenken, weil der angegriffene Beschluss damit - entgegen seinem Regelungsgehalt (dazu oben 1.) - im Ergebnis doch unter Vorbehalt gestellt würde. Denn die Zulassung der Nachwahl führte gerade dazu, dass der Verwaltungsbeirat bis zu seiner Komplettierung durch ein drittes Mitglied noch gar nicht eingesetzt wäre, er als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht bestünde und deshalb die beiden bereits gewählten Mitglieder zumindest einstweilen gehindert wären, eine Tätigkeit als Verwaltungsbeirat zu entfalten.

8 Davon abgesehen kann eine Besetzung des Beirats durch das Gericht allenfalls in begründeten Ausnahmefällen in Betracht gezogen werden. Der Verwaltungsbeirat ist kein notwendiges Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Seine Einsetzung steht zumindest grundsätzlich im Belieben der Wohnungseigentümer (dazu Merle, aaO., § 29 Rdn. 9 m. w. N.). Als Hilfs- und Kontrollorgan nimmt er lediglich ergänzende Funktionen wahr (dazu näher etwa BayObLG, NJW 1972, 1377, 1378; Merle, aaO., § 29 Rdn. 51 ff.). Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch ohne Verwaltungsbeirat in vollem Umfang handlungs- und funktionsfähig. Daher besteht zumindest im Regelfall kein Bedürfnis, den Wohnungseigentümern die Bestimmung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats abzunehmen. Erachten diese die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats als dringlich, mögen sie Überzeugungsarbeit leisten und einen dritten Wohnungseigentümer zu einer „Kandidatur" bewegen und sodann einen den Vorgaben des § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG entsprechenden Beirat bestimmen. Ihnen bleibt es auch unbenommen, die erforderliche Zahl der Beiratsmitglieder im Wege der Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 WEG) zu reduzieren. Schließlich sind die Wohnungseigentümer nicht gehindert, durch Mehrheitsbeschluss einen Sonderausschuss für bestimmte einzelne Aufgaben einzurichten, sofern dadurch nicht den Wohnungseigentümern und dem Verwalter die ihnen nach dem Gesetz oder durch Vereinbarung zugewiesenen Befugnisse beschnitten werden (Merle, aaO., § 29 Rdn. 48; vgl. auch OLG Frankfurt, OLGZ 1988, 188, 89). Die Anzahl der Mitglieder eines solchen Ausschusses festzulegen, liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer. Das Gesetz enthält hierfür keine ausdrückliche Festlegung. Die Bestimmung der Mitgliederzahl muss lediglich den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.

Auch wenn sich nur zwei Beiratsmitglieder zur Wahl stellen, weil deren Aufgaben teilweise schwierig sind und Haftung nach sich ziehen können, entspricht deren Bestellung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

Am 18. Juli 2008 sollte der bisher aus drei Mitgliedern bestehende Verwaltungsbeirat neu bestellt werden. Gewählt wurden aber nur zwei Wohnungseigentümer, weil sich kein weiterer Wohnungseigentümer zu einer Kandidatur bereit fand. AG und LG haben die Anfechtungsklage abgewiesen. Hiergegen die vom LG zugelassene Revision an den BGH.

Der Bestellungsbeschluss ist für ungültig zu erklären. Er ist nicht etwa dahin auszulegen, dass der Verwaltungsbeirat erst durch die spätere Wahl eines dritten Mitgliedes konstituiert werden sollte. Auch wenn die Bestellung von nur zwei Beiratsmitgliedern entgegen § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG, der drei Mitglieder vorschreibt, nicht nichtig ist, entspricht diese Besetzung des Beirats nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch ohne Verwaltungsbeirat in vollem Umfang handlungs- und funktionsfähig. Nur durch Vereinbarung/Teilungserklärung könnte die erforderliche Zahl der Beiratsmitglieder reduziert werden. Die Wohnungseigentümer sind darüber hinaus nicht gehindert, durch Mehrheitsbeschluss einen Sonderausschuss für bestimmte einzelne Aufgaben einzurichten, wobei die Anzahl der Mitglieder eines solchen Ausschusses im freien Ermessen der Wohnungseigentümer liegt.

1. Der BGH bestätigt indirekt, dass die Bestellung eines Verwaltungsbeirats mit nur zwei Mitgliedern jedenfalls nicht nichtig ist. Wenn also der Eigentümerbeschluss nicht angefochten wird, erwächst er in Bestandskraft, und die beiden Beiräte müssen ihre gesetzlichen Aufgaben nach § 29 WEG erfüllen, also den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen und insbesondere die vom Verwalter aufgestellten Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Rechnungslegungen und Kostenanschläge vor einer Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer prüfen und mit einer Stellungnahme versehen. Wegen dieser teilweise schwierigen Aufgaben stößt die Bereitschaft der Wohnungseigentümer, sich der Wahl zu stellen, auch häufig auf Schwierigkeiten. Zudem kann bei einem schuldhaften Fehlverhalten auch eine Haftung der Beiratsmitglieder entstehen, die wiederum durch eine Haftpflichtversicherung abgedeckt werden kann. Bei nur zwei Beiräten ist eine Mehrheitsentscheidung über die vom Verwalter geforderten Stellungnahmen naturgemäß nicht denkbar. Die Wirksamkeit von Eigentümerbeschlüssen über Verwaltungsmaßnahmen, die nicht vom Beirat geprüft sind, wird allein dadurch allerdings nicht in Frage gestellt; sie sind also nicht allein deswegen anfechtbar, wenn die Versammlung unmittelbar die Verantwortung hierfür durch eine Mehrheitsentscheidung übernimmt.

2. Interessant sind zudem die Ausführungen am Ende des Urteils. Auch unterhalb der Aufgabenbereiche des § 29 WEG sieht der BGH es als zulässig an, dass durch Mehrheitsbeschluss für bestimmte einzelne Aufgaben ein Sonderausschuss eingerichtet werden kann, dessen Mitgliederzahl vom Gesetz nicht vorgegeben ist und deshalb auch weniger oder mehr als drei Mitglieder betragen kann. Typische Beispiele sind Bauausschüsse, welche etwa die Durchführung von Sanierungsarbeiten mit zu überwachen haben. Ob und inwieweit die Verantwortung des Verwalters dadurch eingeschränkt wird, ist allerdings offen.

3. Nicht geklärt ist die Frage, ob solche Ausschüsse mit einer beliebigen Mitgliederzahl auch in Bereichen eingesetzt werden dürfen, die in § 29 Abs. 3 WEG genannt sind, also z. B. die Überprüfung von Kostenanschlägen vor einer Auftragsvergabe. Generell wird man derartige mehrheitlich eingesetzte Sonderausschüsse mit einer beliebigen Mitgliederzahl für zulässig erachten.