besenrein

besenrein; DDR-Mietvertrag; DDR-Mustermietvertrag; Wohnungsabnahmeprotokoll; Schuldanerkenntnis; malermäßige Instandhaltung

1. Zur Auslegung der Bestimmungen in den DDR-Mustermietverträgen,

a) daß der Mieter die Mietsache besenrein in einem vertragsgemäßen Gebrauchszustand unter Berücksichtigung des normalen Verschleißes zurückzugeben habe,

b) daß der Mieter für die malermäßige Instandhaltung verantwortlich sei.

2) Das Wohnungsabnahmeprotokoll bei Wohnungsrückgabe begründet regelmäßig keine über die mietvertraglichen Vereinbarungen hinausgehenden Verpflichtungen des Mieters.

Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Erstattung der Renovierungs- und Mietausfallkosten in Höhe von insgesamt 3.712,99 DM.

Ein derartiger Anspruch läßt sich weder mit § 326 BGB aus dem Mietvertrag herleiten, der zwischen der Mutter der Bekl. und dem Rechtsvorgänger der Kl. bestand, noch ergibt sich ein solcher Anspruch auf Grund einer gesonderten, zwischen der Bekl. und der Kl. getroffenen Vereinbarung.

Eine "Schlußrenovierung" zum Ende des Mietverhältnisses kann die Kl. von der Bekl. schon auf Grund der entgegenstehenden Bestimmung in § 10 Nr. 1 des Mietvertrages nicht verlangen.

Dort ist geregelt, daß die Rückgabe der Mietsache "besenrein" in einem vertragsmäßigen Gebrauchszustand "unter Berücksichtigung des normalen Verschleißes" zu erfolgen hat. Der Begriff des "normalen Verschleißes" stellt ersichtlich auf die Abnutzung durch Abwohnung ab. Zur Beseitigung dieser Abnutzungsspuren soll der Mieter gerade nicht verpflichtet sein.

Auch die Berücksichtigung der historischen Begleitumstände, unter denen diese Formulierung von der Mutter der Bekl. und dem Rechtsvorgänger der Kl. zum Bestandteil des Mietvertrages gemacht worden war, läßt keine andere Deutung der Formulierung zu. Die Vorstellungen des damaligen Gesetzgebers bezüglich der Regelung des Verhältnisses zwischen Mietern und Vermietern haben im Zivilgesetzbuch der DDR ihren Niederschlag gefunden, das infolgedessen zur Interpretation von § 10 Nr. 1 des Mietvertrages heranzuziehen ist. Danach begründete zwar § 104 Abs. 1 Satz 2 ZGB eine grundsätzliche Mieterpflicht zur Durchführung von notwendigen Malerarbeiten. Für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses verwies § 104 Abs. 1 Satz 3 jedoch auf § 107 Abs. 2 ZGB. Nach dieser Vorschrift bestand eine Pflicht des Mieters zum Tätigwerden nur dann, wenn durch unterlassene Malerarbeiten Mängel an der Mietsache entstanden waren. Die allgemeine Abnutzung durch Abwohnung stellte gerade keinen Mangel im Sinne dieser Vorschrift dar, wie die Kommentierung der Norm zeigt (vgl. Kommentar zum ZGB der DDR, Staatsverlag der DDR, 1983, § 107 Ziff. 1 ff.). Als Mangel wurde entweder ein sogenannter Substanzschaden (am Putz, Holz oder Mauerwerk) oder ein "übermäßiges" Abwohnen verstanden, wobei letzteres einen erhöhten Wiederherstellungsaufwand der Wohnung nach sich ziehen mußte, um eine Mängelbeseitigungs- bzw. eine Kostentragungspflicht des Mieters zu begründen (vgl. Nissel, NJ 1976, S. 301 ff.; ferner S. 141).

Die Kl. hat indes weder vorgetragen, daß durch die unterlassenen Malerarbeiten eine Substanzschädigung eingetreten sei, noch erlaubt ihr Vortrag einen Rückschluß darauf, daß die streitgegenständliche Wohnung "übermäßig" abgewohnt gewesen sei. Der von der Kl. mit der Handwerkerrechnung dokumentierte Renovierungsaufwand deutet darauf hin, daß hier "normale" Abnutzungserscheinungen beseitigt worden sind. Der Behauptung, daß die zehn Jahre lang nicht renovierte Neubaumietwohnung in hygienischer Hinsicht nicht mehr einwandfrei gewesen sei, fehlt jede Substanz. Einen Erfahrungssatz dahingehend, daß sich eine derartige Wohnung bei nicht erfolgter malermäßiger Instandhaltung nach zehn Jahren zwangsläufig in einem unhygienischen Zustand befinde, gibt es nicht.

Wegen des entgegenstehenden Wortlauts von § 10 Nr. 1 des Mietvertrages kann die Kl. auch die Entfernung der Gardinenkästen nicht verlangen. Im übrigen hat die Kl. ihren bestrittenen Vortrag, daß diese Gardinenkästen beim Einzug der Mutter der Bekl. in die Wohnung noch nicht vorhanden gewesen seien, trotz der gegnerischen Darstellung, die auf eine Mitvermietung der Gardinenkästen schließen läßt, nicht unter Beweis gestellt. Das insoweit in der Berufungsbegründungsschrift enthaltene Beweisangebot "Zeugnis N. N." ist gemäß § 373 ZPO unbeachtlich (Zöller/Greger, ZPO, 21. Aufl., § 356 Rn. 4).

Die Formulierung in § 6 Nr. 5 des Mietvertrages vermag eine Einstandspflicht der Bekl. für die Renovierungs- und Mietausfallkosten - etwa über das Institut der positiven Vertragsverletzung - ebenfalls nicht zu begründen. Diese Vereinbarung "Für die malermäßige Instandhaltung ist der Mieter verantwortlich" bedarf gleichfalls der Auslegung.

Zwar ist damit nach dem Wortsinn eine Instandhaltungspflicht des Mieters festgeschrieben. Bei Berücksichtigung der seinerzeit herrschenden Begleitumstände, unter denen diese Festlegung in den Mietvertrag gelangte, ergibt sich jedoch eine Instandhaltungspflicht nur unter bestimmten Umständen. Das folgt aus der Kommentierung zu § 104 ZGB, der - wie bereits ausgeführt - eine grundsätzliche Pflicht zur Durchführung der malermäßigen Instandhaltung statuierte. Wie aus der zeitgenössischen Kommentierung erhellt, konnte der Vermieter die Vornahme der malermäßigen Instandhaltung jedoch nur insoweit verlangen, als sie erforderlich war, "um die Bausubstanz und die eingebauten Anlagen vor Schäden zu bewahren oder hygienisch einwandfreie Verhältnisse im Hause zu erhalten (§ 107 Abs. 2 )" (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der DDR, Staatsverlag der DDR, 1983, § 104 Ziff. 1.2.). Davon abgesehen war es jedoch in das Ermessen des Mieters gestellt, wann und in welchen Abständen er die Malerarbeiten durchführte (ZGB der DDR a. a. O.).

Demzufolge kann heute der alleinige Umstand, daß die malermäßige Instandhaltung von der Mutter der Bekl. - aus welchen Gründen auch immer - unterlassen worden war, keine Pflichtverletzung und damit keine Einstandspflicht der Bekl. begründen. Auf die vorstehenden Ausführungen zur Substanzbeschädigung und zur Hygiene wird im übrigen Bezug genommen.

Die Auffassung der Kl., sie könne unabhängig von dem Mietvertrag die geltend gemachten Kosten verlangen, weil die Bekl. die ihr auf Grund gesonderter Vereinbarung obliegende Renovierungsleistung nicht erbracht habe, geht fehl.

Dabei bedarf die Frage, ob die Bekl. sich mit der Unterzeichnung des Vor- und des Endabnahmeprotokolls überhaupt verbindlich zur Durchführung der Renovierung verpflichten wollte, hier keiner abschließenden Entscheidung. Denn selbst wenn in diesen Protokollen die Dokumentation eines neuen Vertrages zwischen den Parteien erblickt würde, könnte die Kl. die geltend gemachten Kosten nicht von der Bekl. verlangen.

Entgegen der Ansicht der Kl. würde eine solche vertragliche Regelung weder ein Schuldversprechen noch ein (konstitutives) Schuldanerkenntnis darstellen. Denn eine Einigung der Parteien darüber, daß mit der Unterzeichnung der Abnahmeprotokolle eine neue Leistungspflicht der Bekl. unabhängig vom Grundgeschäft des Mietvertrages begründet werden sollte, hat die Kl. nicht dargelegt. Die äußeren Umstände der Unterzeichnung der Urkunden würden im übrigen eher dafür sprechen, daß die Bekl. nur eine vermeintlich aus dem Mietvertrag resultierende Pflicht zur Renovierung bestätigen, nicht aber eine neue Verpflichtung eingehen wollte. Gleiches gilt für die Gestaltung der Urkunden als Abnahmeprotokolle.

Ein Schuldbestätigungsvertrag (deklaratorisches Schuldanerkenntnis) läge ebenfalls nicht vor. Dieses würde voraussetzen, daß zwischen den Parteien Streit oder subjektive Ungewißheit über das Bestehen einer Schuld bestünde und die Parteien das Schuldverhältnis insgesamt oder in einzelnen Beziehungen dem Streit entziehen wollten. So liegt der Fall hier jedoch nicht. Denn nach dem Vortrag der Kl. sind die Parteien offensichtlich in Verkennung der Rechtslage zunächst irrtümlich vom Bestehen einer Renovierungspflicht auf Grund des Mietvertrages ausgegangen. Streit bzw. Ungewißheit über das Bestehen dieser Pflicht hat es - zumindest zum Zeitpunkt des vermeintlichen Vertragsschlusses - nicht gegeben.

Schließlich führt auch die Annahme, die Parteien hätten möglicherweise einen Vertrag eigener Art geschlossen, auf Grund dessen sich die Bekl. zur Renovierung verpflichtet hätte, die Kl. nicht zum Ziel. Beide Parteien wären - wie bereits ausgeführt - in diesem Fall irrtümlich vom Bestehen einer Renovierungspflicht auf seiten der Bekl. ausgegangen. Insoweit müßten die Grundsätze über das Fehlen der Geschäftsgrundlage Anwendung finden (Palandt, 58. Aufl. § 242 Rn. 149). In dem neuen Vertrag hätte sich die Bekl. in Verkennung der Rechtslage zu umfassenden Renovierungsleistungen für die Kl. verpflichtet, die sie ansonsten nicht hätte übernehmen müssen. Eine Fortsetzung dieses Vertrages, der lediglich eine Leistungspflicht einer Partei enthält, wäre der Bekl. vor dem Hintergrund, daß sie in Erfüllung ihrer vermeintlichen Mieterpflicht bereits in allen Räumen die Tapeten entfernt, mithin also bereits Leistungen für die Kl. erbracht hatte, nicht zumutbar. Daher wäre eine möglicherweise zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung bezüglich der Renovierung durch die rechtsgestaltende Erklärung der Bekl. vom 30.11.1998, mit der sie deutlich machte, die geforderte Renovierung nicht durchführen zu wollen, aufgelöst worden, so daß dem Begehren der Kl. auch insoweit die Rechtsgrundlage fehlen würde.