Beseitigung von Schimmelpilz trotz fehlenden Baumangels bei (Alt-) Bauerrichtung

Der Vermieter ist zur Instandsetzung (vorliegend nachhaltige Schimmelpilzbeseitigung) verpflichtet, selbst wenn bei Errichtung des Hauses die zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen technischen bzw. baumäßigen Normen und Richtlinien eingehalten worden sind. (Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. ist Vermieterin der von der Kl. innegehaltenen Wohnung. Sie ist der Auffassung, durch die im angefochtenen Urteil tenorierte Instandsetzungsverpflichtung betreffend die Beseitigung von Schimmel in Küche und Schlafzimmer würde sie zu einer Modernisierung verurteilt werden, die angesichts der eingehaltenen Wärmeschutznormen des in den 70er Jahren errichteten Hauses nicht geschuldet sei.

Die Kl. hat gegenüber der Bekl. einen Anspruch auf Beseitigung der in Küche und Schlafzimmer vorhandenen Schimmelschäden in ihrer Wohnung einschließlich der Vorsorge gegenüber neuer Schimmelbildung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Der Mieter kann vom Vermieter die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, d. h. ohne Sachmängel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB, verlangen. Mangel in diesem Sinne ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Eine solche Abweichung des Ist-Zustands vom Soll-Zustand ist vorliegend in den während der Mietzeit entstandenen Feuchtigkeitserscheinungen mit Schimmelbildung zu sehen.

Denn nach den Feststellungen des angefochtenen Urteils beruht die Schimmelpilzbildung in der Wohnung der Kl. auf baulichen Mängeln des Hauses. Gemäß § 529 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO ist das Berufungsgericht an diese Tatsachen gebunden. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen sind nicht ersichtlich.

(...) Demgegenüber führt der Sachverständige K. in seinem Gutachten plausibel aus, daß das Eindringen von Dampf aus dem Kellergeschoß in Verbindung mit einer schwachen Außenwanddämmung ursächlich für die aufgetretene Schimmelpilzbildung sind.

Dem Anspruch auf Instandsetzung steht auch nicht der Umstand entgegen, daß der Außenwandaufbau des Hauses, wie zwischen den Parteien unstreitig, den im Zeitpunkt der Errichtung geltenden wärmetechnischen Vorschriften entspricht.

Soweit die Bekl. in der Berufung die Auffassung vertritt, daß eine bei Mietbeginn als mangelfrei eingestufte Mietsache durch die Änderung des wissenschaftlich-technischen Standards grundsätzlich nicht mangelhaft werde, ist dies zutreffend: Der Mieter einer Wohnung kann nach der Verkehrsanschauung nur einen solchen Standard erwarten, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht (BGH NJW 2004, 3175). Denn wäre der Vermieter verpflichtet, sein Mietobjekt fortlaufend auf dem neuesten technischen Stand zu halten, würde die gesetzliche Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Modernisierung überspielt (OLG Düsseldorf, GE 2002, 1058). Auch eine nicht dem jeweils geltenden technischen Standard entsprechende Sache kann sich daher zum jeweils vereinbarten Nutzungszweck eignen. Sofern DIN-Normen - wie beim Wärmeschutz - existieren, mag die Nichteinhaltung der DIN-Normen zwar das Vorliegen eines Mangels indizieren, ihre Einhaltung schließt indes das Vorliegen eines Mangels nicht aus. Denn die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung kann unbeschadet der Vorschriftsmäßigkeit des Wohngebäudes bei seiner Errichtung beeinträchtigt sein.

Vorliegend stützt die Kl. ihren Anspruch nicht darauf, daß die vorhandene Wärmedämmung nicht mehr zeit- und normgemäß sei, sondern auf die Tatsache, daß in der Wohnung Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall vorhanden seien. Da sich diese Behauptungen - aus den vorstehenden Gründen - als zutreffend erwiesen haben, bleibt es ohne Belang, daß das Gebäude in Gemäßheit der wärmetechnischen Vorschriften errichtet worden ist. Denn technische Normen sind keine Rechtsnormen (BGH NJW 1987, 2222). Vielmehr ist entscheidend, ob die Mietsache zum Wohnen benutzt werden kann, ohne daß durch den normalen Wohngebrauch Feuchtigkeitsschäden auftreten (LG Hamburg, WuM 2001, 193).

Auch der Bundesgerichtshof vertritt die Auffassung, daß der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht, ohne daß es darauf ankäme, daß die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Normen eingehalten waren (BGH NJW 2004, 3174). So liegt es hier: Denn der in erster Linie auf bauliche Mängel zurückzuführende Schimmelpilzbefall stellt eine negative Abweichung des Ist-Zustands vom Soll-Zustand dar und begründet daher einen Mangel unabhängig von der Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen betreffend den Wärmeschutz.

Das Haus mag früher einmal unter Einhaltung der zu diesem Zeitpunkt gültigen Normen ordnungsgemäß errichtet worden sein. Kommt es jetzt zu einer nicht nutzerbedingten Schimmelpilzbildung, muß der Vermieter nicht nur den Schimmelpilz beseitigen, sondern ihn auch in Zukunft verhindern.

Unstreitig war das Haus (Altbau) ursprünglich ordnungsgemäß errichtet worden, was sich auch auf den Wärmeschutz bezog. Jetzt entstand Schimmelpilz in Küche und Schlafzimmer. Ursächlich war nach einem eingeholten Sachverständigengutachten das Eindringen von Dampf aus dem Kellergeschoß in Verbindung mit einer schwachen Außenwanddämmung. Der auf Instandsetzung in Anspruch genommene Vermieter argumentierte, daß er durch eine Instandsetzungsverpflichtung zu einer Modernisierung verurteilt werden würde, die angesichts der eingehaltenen Wärmeschutznormen des in den 70er Jahren errichteten Hauses nicht geschuldet sei.

In der Berufung (des Vermieters) kam das LG Berlin zu dem Ergebnis, daß der Schimmelpilz nachhaltig zu beseitigen sei. Es liege ein Mangel vor. Dem Anspruch auf Instandsetzung stehe nicht der Umstand entgegen, daß der Außenwandaufbau den im Zeitpunkt der Errichtung geltenden wärmetechnischen Vorschriften entsprochen habe. Grundsätzlich könne ein Mieter nur einen solchen Standard erwarten, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche. Denn wäre der Vermieter verpflichtet, sein Mietobjekt laufend auf dem neuesten technischen Stand zu halten, würde die gesetzliche Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Modernisierung überspielt. Das habe seine Grenze jedoch dann, wenn bei einem normalen Wohngebrauch Feuchtigkeitsschäden auftreten und daher die Mietsache nicht mehr (im hinnehmbaren Umfang) benutzt werden könne.