Beseitigung von Bäumen

Beseitigung von Bäumen; Eigentümerbeschluß ohne Verwalter

1. Verläßt der den Vorsitz einer Eigentümerversammlung führende Verwalter den Versammlungsort, nachdem sämtliche Tagesordnungspunkte abgehandelt sind, ohne die Versammlung ausdrücklich zu schließen, ist grundsätzlich mit seinem Weggang die Versammlung als beendet anzusehen und danach kein Raum mehr für eine Beschlußfassung der Wohnungseigentümer.

2. Zum Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erneute Anpflanzung von Bäumen, die ein anderer Wohnungseigentümer auf dem ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Teil des gemeinschaftlichen Grundstücks unberechtigt gefällt hat.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus fünf Wohnungen bestehenden Anlage, die vom weiteren Beteiligten verwaltet wird. Den Antragsgegnern zu 1, einem Ehepaar, gehört das Wohnungseigentum Nr. 2 im Erdgeschoß, mit dem gemäß § 18 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung vom 10.6.1981 das Sondernutzungsrecht an einem Teil des Grundstücks als Garten verbunden ist. Im Januar 1996 ließ der Antragsgegner zu 1 auf seiner Sondernutzungsfläche an der Nordseite des Grundstücks mehrere Bäume fällen. Der Antragsteller, dem die im Obergeschoß über der Wohnung der Antragsgegner zu 1 gelegene Wohnung Nr. 4 gehört, wandte sich gegen das Fallen der Bäume, die seiner Wohnung einen Sichtschutz gegenüber dem nahegelegenen Friedhof geboten hatten.

Der Antragsteller hat am 28.3.1996 beim Amtsgericht beantragt, den Antragsgegner zu 1 zu verpflichten, anstelle der entfernten Bäume solche von mindestens 5 m Höhe in gleicher Art und Anzahl anzupflanzen. Der Antragsgegner zu 1 hat geltend gemacht, er habe einen Eigentümerbeschluß vollzogen, der in der Versammlung vom 7.7.1995 nach einer Ortsbegehung gefaßt, allerdings nicht in die Versammlungsniederschrift aufgenommen worden sei. An dieser Versammlung hatte der Antragsteller nicht teilgenommen; die übrigen Wohnungseigentümer waren anwesend oder vertreten gewesen. Ein Hinweis auf das Fällen von Bäumen oder die Pflege und Gestaltung des Gartens findet sich weder in der Einladung zur Eigentümerversammlung noch in der Versammlungsniederschrift. Der Antragsteller hat hilfsweise beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 7.7.1995 über das Fällen von Bäumen für ungültig zu erklären und ihm wegen der Versäumung der Anfechtungsfrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren.

Das Amtsgericht hat den Antrag auf Wiederanpflanzung und auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses abgewiesen. Die Beweisaufnahme habe das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses für die Beseitigung der Bäume ergeben. Dieser sei auch materiell rechtmäßig. Das Interesse des Antragstellers an der Erhaltung des Sichtschutzes gegenüber dem Friedhof müsse hinter den Interessen der übrigen Wohnungseigentümer zurücktreten, denn drei dicht am Haus stehende Bäume, die der Antragsgegner zu 1 habe fallen lassen, hatten zu einer Verdunklung der Wohnräume geführt sowie zu einer Vernässung und Fäulnis der hölzernen Außenfassade, die bereits das Auswechseln von durchgefaulten Brettern erforderlich gemacht habe. Zwei weiter vom Haus entfernt stehende Bäume seien krank oder fehlwuchsig gewesen. Den Geschäftswert des Verfahrens hat das Amtsgericht auf 4.000 DM festgesetzt.

Der Antragsteller hat sofortige Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, den Antragsgegner zu 1 zu verpflichten, anstelle der auf dem nördlichen Grundstücksteil entfernten Bäume zwei Lärchen, eine Fichte, eine Tanne und eine Birke mit einer Größe von jeweils mindestens 5 m anzupflanzen, hilfsweise, den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 7.7.1995 für ungültig zu erklären und weiter hilfsweise, alle Antragsgegner zur Anpflanzung der im Hauptantrag genannten Bäume zu verpflichten.

Das Landgericht hat den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben und dem Hauptantrag stattgegeben. Die Antragsgegner haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

Am 21.3.1998 fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der sämtliche Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten waren. Die Antragsgegner haben mit jeweils 804,53/1.000 Ja-Stimmen gegen die 195,47/1.000 Nein-Stimmen des Antragstellers beschlossen, das Fällen von Bäumen nachträglich zu genehmigen, die ersatzweise Anpflanzung zweier Lärchen, einer Fichte, einer Tanne, einer Birke und sonstiger Bäume nicht durchzuführen sowie im Fall ihrer Verpflichtung zur Anpflanzung durch Beschluß des Landgerichts oder des Bayerischen Obersten Landgerichts die Bäume umgehend wieder zu beseitigen, weil eine nachhaltige Schädigung und Beeinträchtigung der Substanz des Wohnungseigentums zu befürchten sei. Der Antragsteller hat diese Eigentümerbeschlüsse angefochten, eine Entscheidung ist bisher nicht ergangen. Das Rechtsmittel war erfolgreich.

Das Rechtsmittel ist begründet, es führt zur Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen und zur Abweisung der Anträge des Antragstellers.

a) Die rechtswidrige Beseitigung von Bäumen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück kann wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 94 BGB) grundsätzlich einen Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustands begründen, der sich aus der Verletzung des zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Schuldverhältnisses (§ 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3 WEG) und aus § 823 Abs. 1 sowie § 823 Abs. 2 i. V. m. § 1004 Abs. 1 Satz 1, § 249 Satz 1 BGB ergibt (vgl. BayObLG, ZMR 1995, 495/496; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1994, 1167/1168). Der Antragsteller kann diesen Anspruch als Individualanspruch (§ 15 Abs. 3 WEG) gerichtlich geltend machen, ohne daß er dazu einer Ermächtigung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf (vgl. BGHZ 116, 392/394 f.). Entgegen der Annahme des Landgerichts ist davon auszugehen, daß der Antragsteller den Anspruch nur im eigenen Namen und nicht in Wahrnehmung der Interessen der übrigen Wohnungseigentümer geltend macht, denn diese haben schon im ersten Rechtszug durch ihren Verfahrensbevollmächtigten und teilweise außerdem bei ihrer persönlichen Anhörung vor dem Amtsgericht erklärt, daß sie mit dem Fallen der Bäume einverstanden waren und eine ersatzweise Anpflanzung nicht wünschen.

b) Das Landgericht geht zutreffend davon aus, daß der Antragsgegner zu 1 zum Fällen der Bäume nicht berechtigt war.

(1) Das den Antragsgegnern zu 1 an dem betreffenden Garten teil zustehende Sondernutzungsrecht rechtfertigt die Entfernung von Bäumen nicht. Denn der Sondernutzungsberechtigte darf von dem ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Teil des Gemeinschaftseigentums wie auch von seinem Sondereigentum nur in solcher Weise Gebrauch machen, daß dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachst. Nach diesen Grundsätzen kann im Einzelfall die gärtnerische Gestaltung der Sondernutzungsfläche durch den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten Beschränkungen unterworfen sein (BayObLG WE 1998, 77 und 1995, 345/346, jeweils m. w. N.).

(2) Ohne Rechtsfehler nimmt das Landgericht an, daß am 7.7.1995 kein Eigentümerbeschluß gefaßt worden ist, der das Fallen der Bäume gestattet hatte. Abgesehen von der schriftlichen Beschlußfassung gemäß § 23 Abs. 3 WEG liegt ein Eigentümerbeschluß nur vor, wenn eine Mehrheit der stimmberechtigten Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung durch Abstimmung ihren Willen zum Ausdruck gebracht hat, daß der Beschlußgegenstand verbindlich in einer bestimmten Weise geregelt werden soll (BayObLG, NJW-RR 1990, 1104/1105 m. w. N.; OLG Hamm, WE 1993, 24/25). Die Feststellung, ob ein Eigentümerbeschluß zustandegekommen ist und welchen Inhalt er hat, ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Das Rechtsbeschwerdegericht kann sie nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler nachprüfen (BayObLG WuM 1997, 344; st. Rspr.). Solche Rechtsfehler liegen nicht vor. Das Landgericht hat auf der Grundlage der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme festgestellt, daß der Verwalter den Versammlungsort bereits verlassen hatte, als die an der Versammlung teilnehmenden Wohnungseigentümer und Vertreter von Wohnungseigentümern mit dem Antragsgegner zu 1 übereinkamen, er dürfe die als störend empfundenen Bäume im nördlichen Gartenbereich beseitigen. Diese tatsächlichen Feststellungen sind ohne Verfahrensfehler getroffen und daher für das Rechtsbeschwerdegericht bindend (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO). Sie tragen die tatrichterliche Würdigung des Landgerichts, daß die Wohnungseigentümer erst nach Beendigung der Eigentümerversammlung eine Entscheidung über das Fallen von Bäumen getroffen haben. Die Versammlung hat unter dem Vorsitz des Verwalters stattgefunden (vgl. § 24 Abs. 5 WEG und damit überstimmend § 14 Abs. 5 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung). Der Verwalter hat zwar die Versammlung nicht förmlich geschlossen (vgl. hierzu Staudinger/Bub, BGB 12. Aufl. § 24 WEG Rn. 104; Seuß, WE 1995, 260/270), aber den Versammlungsort erst zu einem Zeitpunkt verlassen, als sämtliche Punkte der Tagesordnung abgehandelt waren. Die Wohnungseigentümer haben auch nicht bei seinem Weggang den Vorsitz der Versammlung auf einen anderen Teilnehmer übertragen (vgl. § 24 Abs. 5 WEG und damit übereinstimmend § 14 Abs. 5 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung). Unter diesen Umständen war die Versammlung jedenfalls mit dem Weggang des Verwalters beendet und damit kein Raum mehr für eine Beschlußfassung der Wohnungseigentümer.

c) Soweit das Landgericht wegen des unberechtigten Fällens von Bäumen einen Anspruch des Antragstellers auf die erneute Anpflanzung gleichartiger Baume bejaht, ist seine Entscheidung nicht frei von Rechtsfehlern.

(1) Die Beseitigung einer Grundstücksbepflanzung ist nicht als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG anzusehen (BayObLG, WuM 1996, 493/494 m.w.N.). Die Wiederherstellung einer Anpflanzung kann auch nicht der Rückgängigmachung einer baulichen Veränderung gleichgesetzt und, gestützt auf § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, verlangt werden. Die vom Antragsteller verlangte Ersatzpflanzung ist auf eine Beseitigung der bereits eingetretenen Einwirkungsfolgen gerichtet und kann daher nur unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes gemäß § 823 Abs. 1 und 2, § 1004 Abs. 1, § 249 Satz 1 BGB verlangt werden (vgl. BGH, NJW 1996, 845/846; BayObLG WE 1998, 77/78; Staudinger/Bub § 22 WEG Rn. 220 bis 222; Palandt/Bassenge BGB 57. Aufl. § 1004 Rn. 22). Ein solcher Anspruch, von dem das Landgericht ersichtlich ausgeht, setzt ein schuldhaftes Handeln des Antragsgegners zu 1 voraus. Insoweit hat das Landgericht keine Feststellungen getroffen. Dazu hatte jedoch Anlaß bestanden, denn angesichts des am 7.7.1995 erklärten Einverständnisses der Antragsgegner zu 2 bis 4 konnte es nicht von vornherein davon ausgehen, daß der Antragsgegner zu 1 die Bäume eigenmächtig beseitigt hat.

(2) Der Anspruch auf Wiederherstellung eines rechtmäßigen Zustands kann auch als Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung aus dem Gemeinschaftsverhältnis hergeleitet werden (§ 21 Abs. 4 WEG, vgl. Staudinger/Bub § 22 WEG Rn. 223). Insoweit hatte das Landgericht jedoch prüfen müssen, ob die vom Antragsteller gewünschte Neuanpflanzung von fünf großen Bäumen dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat (§ 21 Abs. 4 WEG) gehört die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Eine solche beinhaltet insbesondere Pflege- und Erhaltungsmaßnahmen, die das Eintreten von Schäden verhindern sollen. Zu derartigen Maßnahmen kann auch die Entfernung einer Bepflanzung gehören, die das gemeinschaftliche Eigentum schädigt oder solche Schaden erwarten läßt (BayObLG, WuM 1996, 493/494). Das Landgericht hat nicht berücksichtigt, daß das Amtsgericht nach Einnahme eines Augenscheins in der Wohnanlage und Vernehmung mehrerer Zeugen festgestellt hat, die drei an der Nordseite des Hauses stehenden Nadelbäume hatten Feuchtigkeitsschaden an der Holzverkleidung verursacht, die bereits ein Auswechseln von Brettern erforderlich gemacht hatten und angesichts erneuter Moosbildung weitere Schaden befürchten ließen. Angesichts dieser tatsächlichen Umstände hatte das Landgericht das vom Antragsteller geltend gemachte Interesse an der Wiederherstellung des Sichtschutzes zum Friedhof gegenüber dem Interesse der Antragsgegner, einer Schädigung des gemeinschaftlichen Eigentums vorzubeugen, abwägen müssen. Hinsichtlich der zwei weiteren vom Antragsgegner zu 1 entfernten Bäume hat das Amtsgericht festgestellt, sie seien krank oder fehlwuchsig gewesen. Auch insoweit erscheint es zweifelhaft, ob die erneute Anpflanzung einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.

d) Nach den aufgezeigten Rechtsfehlern des Beschwerdegerichts kann dessen Entscheidung keinen Bestand haben. Der Senat kann selbst in der Sache entscheiden, weil keine weiteren Ermittlungen erforderlich sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist. Der Senat kann dabei auch die erst nach Erlaß der Beschwerdeentscheidung eingetretene, keiner Ermittlungen bedürftige Tatsache berücksichtigen (vgl. BGHZ 35, 135/142 f.; BayObLG WE 1991, 294/295), daß die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 21.3.1998 mehrheitlich beschlossen haben, das Fällen der Bäume durch den Antragsgegner zu 1 zu genehmigen und von einer Ersatzpflanzung abzusehen. Unerheblich ist, daß diese Eigentümerbeschlüsse angefochten sind. Ein Eigentümerbeschluß ist nur unwirksam, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt worden ist. Solange dies wie hier nicht rechtskräftig geschehen ist, ist auch ein nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG rechtzeitig angefochtener Eigentümerbeschluß wirksam. Die Anfechtung hat keine aufschiebende Wirkung (vgl. BayObLG a. a. O. und Beschluß vom 16.4.1998, 2 Z BR 61/98). Anhaltspunkte dafür, daß die Beschlüsse vom 21.3.198 nichtig sind (vgl. Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl. § 23 Rn. 25), liegen nicht vor. Damit erweist sich der Hauptantrag des Antragstellers jedenfalls derzeit als unbegründet.

e) Nach der Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung hat der Senat auch über die Hilfsanträge zu entscheiden, die das Landgericht nicht zu verbescheiden brauchte, weil es dem Hauptantrag stattgegeben hat.

Der Antrag, sämtliche Antragsgegner zur erneuten Anpflanzung der gefällten Bäume zu verpflichten, ist jedenfalls derzeit unbegründet und deshalb abzuweisen. Die Entscheidung des Amtsgerichts, das dem Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 7.7.1995 stattgegeben hat, ist aufzuheben und dieser Antrag abzuweisen, weil in der damaligen Versammlung kein Beschluß über das Fällen von Bäumen gefaßt worden ist.