Beseitigung einer Balkonabtrennung als bauliche Veränderung

Beseitigung einer Balkonabtrennung als bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums.

Die Antragsteller wurden am 13.2.1998 als Eigentümer der Wohnung Nr. 4 einer Wohnanlage im Grundbuch eingetragen. Der Antragsgegner und seine Ehefrau sind seit 7.11.1996 die Eigentümer der angrenzenden Wohnung Nr. 5. Die Wohnungen liegen im dritten Obergeschoß eines Hauses. Die zur Hofseite gelegenen Räume sind ungefähr rechtwinklig zueinander angeordnet. Zu jeder Wohnung gehörte dem Aufteilungsplan zufolge ein kleiner Balkon. Die Gemeinschaftsordnung (Anlage 2 zur Teilungserklärung vom 8.5.1995, im folgenden GO) bestimmt in § 15:

"Die jeweiligen Eigentümer sind berechtigt, die vorhandenen Balkone durch Ständerbalkone zu ersetzen und im Rahmen der jeweiligen behördlichen Genehmigungen zu vergrößern und ausschließlich zu nutzen. Zum Zwecke der Errichtung der Balkone darf auch das Gemeinschaftseigentum im räumlichen Bereich der Balkone verändert werden, ..."

Die Wohnungsgrundbücher wurden am 18.8.1995 angelegt. Am gleichen Tag wurde an der Wohnung Nr. 4 eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Antragsteller eingetragen.

Im Jahr 1997 wurden die ursprünglichen Balkone, die dem Aufteilungsplan zufolge bei der Wohnung Nr. 5 eine Grundfläche von 1,5 m2 und bei der Wohnung Nr. 4 eine solche von 1,62 m2 aufwiesen, durch Ständerbalkone ersetzt. Dabei entstand eine durchgehende Fläche von insgesamt 26,97 m2, die im wesentlichen zwischen den Wohnungen Nr. 4 und Nr. 5, zum geringeren Teil vor der Wohnung Nr. 4 gelegen ist. Die Fläche wurde durch eine im Bereich zwischen den Wohnungen Nr. 5 und Nr. 4 schräg von der Hauswand zum Balkongeländer verlaufende Abtrennung so unterteilt, daß 11,67 m2 von der Wohnung Nr. 5 aus und 15,3 m2 von der Wohnung Nr. 4 aus zugänglich waren.

Am 21.11.1997 fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der 853/1.000 Miteigentumsanteile vertreten waren. Zum Tagesordnungspunkt (TOP) 6 lautet die Versammlungsniederschrift:

"Balkone: Die Eigentümer H. (Antragsgegner) und U. regen eine Abtrennung der Balkonpodeste in der Form an, daß jeweils auch aus optischen Gründen zwei gleich große Balkonflächen entstehen. Dies ist bei der derzeitigen Abtrennung nicht der Fall ...

Beschluß: Die Eigentümerversammlung genehmigt eine Änderung der Balkonabtrennungen im 1. und 3. OG, so daß zwei ca. gleich große Balkonflächen entstehen. Die Eigentümer H. und U. tragen sämtliche hierdurch entstehenden Kosten.

Abstimmung per Handerheben einstimmig angenommen."

Der Eigentümerbeschluß wurde nicht angefochten. In der Folgezeit verhandelten die Beteiligten über eine Neuaufteilung der Balkonfläche des 3. Obergeschosses; zu einer Einigung kam es nicht. Im Sommer 1999 entfernte der Antragsgegner die vorhandene Abtrennung. Daraufhin haben die Antragsteller beim Amtsgericht beantragt, den Antragsgegner zur Wiederherstellung der Balkonabtrennung an der früheren Stelle zu verpflichten. Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben. Der Antragsgegner hat sofortige Beschwerde eingelegt und hilfsweise den Gegenantrag gestellt, die Antragsteller zu verpflichten, einer Abänderung der Balkonabtrennung gemäß einem von ihm skizzierten Vorschlag zuzustimmen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen und seinen Gegenantrag abgewiesen. Der Antragsgegner hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der er seine Anträge aus dem Beschwerdeverfahren weiterverfolgt, jedoch ohne Erfolg.

a) Von einer Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer (vgl. § 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG) haben die Vorinstanzen ohne Rechtsfehler abgesehen, weil die übrigen Wohnungseigentümer von dem Verfahrensgegenstand nicht betroffen sind (vgl. BGH GE 1992, 775 = NJW 1992, 182; BayObLG WE 1991, 197; Staudinger/Wenzel WEG § 43 Rn. 50).

b) Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß der große Ständerbalkon, der anstelle der bei Begründung des Wohnungseigentums vorhandenen Einzelbalkone (deren Sondereigentumsfähigkeit dahinstehen kann, vgl. hierzu BayObLGZ 1974, 269/271 f.; Staudinger/Rapp § 5 Rn. 7 und 8) erstellt wurde und sich über eine einheitliche Fläche vor den Wohnungen Nr. 4 und Nr. 5 erstreckt, gemeinschaftliches Eigentum geworden ist (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG). Den jeweiligen Eigentümern dieser Wohnungen steht gemäß § 15 GO ein gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht am Gesamtbalkon zu (vgl. Staudinger/Kreuzer § 15 Rn. 108), denn die Gemeinschaftsordnung enthält keine Regelung zur Abgrenzung der einer jeden Wohnung zuzuordnenden Sondernutzungsfläche.

Die im Zug der Errichtung des Ständerbalkone erstellte Abtrennung, mit der eine Unterteilung der Fläche geschaffen wurde, steht ebenfalls im Gemeinschaftseigentum (vgl. BayObLG WuM 1985, 31/32; Staudinger/Rapp § 5 Rn. 25). Ihre Entfernung hat das Landgericht zu Recht als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG gewertet, weil weder der Aufteilungsplan, der nur die ursprünglichen Einzelbalkone wiedergibt und keine Angaben zu den neu erstellten Ständerbalkonen enthält, noch die Gemeinschaftsordnung den Verlauf der Abgrenzung festlegen.

c) Auch wenn die Gemeinschaftsordnung und der Aufteilungsplan keine Unterteilung der Sondernutzungsfläche vorsehen, erscheint es geboten, die den einzelnen Wohnungen zuzuordnenden Bereiche gegeneinander abzugrenzen. In der Beseitigung der vorhandenen Abtrennung durch den Antragsgegner liegt daher eine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung der Antragsteller im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 Nr. 1 WEG. Sie können somit gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG und gemäß § 823 Abs. 1 i. V. m. § 249 Satz 1 BGB die Wiederherstellung des früheren Zustande verlangen (vgl. BayObLG WuM 1995, 674/675), sofern sie nicht der Maßnahme des Antragsgegners zugestimmt haben oder verpflichtet sind, der von ihm gewünschten Neugestaltung der Abgrenzung zuzustimmen. Beides hat das Landgericht ohne Rechtsfehler verneint.

(1) Bei der Eigentümerversammlung vom 21.11.1997 stand die Wohnung Nr. 4 noch im Eigentum des Bauträgers. Es ist jedoch davon auszugehen, daß den Antragstellern als werdenden Wohnungseigentümern ein eigenes Stimmrecht zustand (vgl. hierzu Staudinger/Bub § 25 Rn. 115, 116). Es kann offenbleiben, ob die Antragstellerin zu 2, die an der Versammlung teilgenommen hat, dem Beschluß zu TOP 6 zugestimmt hat. Eigentümerbeschlüsse, die wie hier eine auch für Sondernachfolger geltende Regelung enthalten, sind "aus sich heraus", objektiv und normativ auszulegen. Was im Zusammenhang mit der Beschlußfassung erörtert wurde, und was die Beteiligten damit beabsichtigt oder sich vorgestellt haben, kann für die Auslegung nur herangezogen werden, wenn es in der Versammlungsniederschrift einen Niederschlag gefunden hat (BGHZ 139, 288/292 = GE 1999, 319; BayObLG NJW-RR 2000, 603/605 und st. Rspr.). Das Landgericht ist von diesen Grundsätzen ausgegangen. Der Senat teilt die von ihm vorgenommene Auslegung. Entgegen der Meinung des Antragsgegners ist die nächstliegende Bedeutung des Beschlusses nicht, daß die Wohnungseigentümer eine konkret festgelegte Neugestaltung der Balkonabtrennung genehmigt haben.

(2) Auch den vom Antragsgegner als Bruchteilsmiteigentümer der Wohnung Nr. 5 in zulässiger Weise (§ 1011 BGB, vgl. BayObLG NZM 1999, 767/768) mit dem Gegenantrag geltend gemachten Anspruch auf Zustimmung zu der von ihm vorgeschlagenen Neugestaltung der Balkonabtrennung hat das Landgericht ohne Rechtsfehler verneint. Es hat aus § 15 GO entnommen, daß jedem Wohnungseigentümer die Nutzung der seinem jeweiligen Wohnungseigentum vorgelagerten Balkonfläche gestattet sein soll, nicht aber die Nutzung einer vor den Fenstern der jeweils anderen Wohnung gelegenen Fläche. Der Senat, der die Gemeinschaftsordnung wie jede Grundbucherklärung selbständig auslegen kann, tritt dem bei. Nach der vom Antragsgegner vorgeschlagenen Gestaltung der Balkonabtrennung soll diese in nur einem Meter Entfernung vor dem Toilettenfenster der Wohnung der Antragsteller verlaufen. Dem brauchen die Antragsteller nicht zuzustimmen.

Geringfügige Unterschiede bei der Balkonzuteilung in einer Eigentumswohnungsanlage müssen hingenommen werden.

Bei Aufteilung in Wohnungseigentum hatten die Wohnungen nur Kleinstbalkone. Später wurden durchgehende Balkone angelegt. Bei zwei Wohnungen in einer Hausecke führte dies zu einer Balkonabtrennung im Winkel von 45 Grad. Ein Wohnungseigentümer erhielt etwa 3 m2 weniger Balkonfläche als sein Nachbar. Er wollte später eine Verschiebung der Trennwand.

Dem Anspruch wurde nicht stattgegeben. Der benachteiligte Nachbar mußte mit dem bisherigen Umbau zufrieden sein. Bei einer weiteren Verschiebung hätte er in ein Wohnungsfenster auf den Nachbarbalkon hineingeschaut.