Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung

1. Eine Vollstreckung eines Beseitigungsanspruchs einer unzulässigen baulichen Veränderung, an welcher ein Mieter des Schuldners ein Mitbenutzungsrecht hat - hier Rampe im gemeinschaftlichen Garten -, kann nur gemäß § 888 ZPO erfolgen.

2. Gegen den Beschluss zur Ermächtigung des Gläubigers zur Ersatzvornahme (§ 887 ZPO) ist der Mieter beschwerdebefugt, wenn durch die Vollstreckung sein Mitbenutzungsrecht beeinträchtigt ist.

I. Die Gläubigerin ist eine GdWE, die gegen einen Eigentümer, den Schuldner, einen rechtskräftigen Titel auf Beseitigung einer Rampe erwirkt hat. Die Beschwerdeführerin ist die Mieterin des Schuldners der Wohnung zu welcher die Rampe führt und für die Fortbewegung außerhalb der Wohnung auf einen Rollstuhl angewiesen.

Auf Antrag der Gläubigerin ermächtigte das AG Kassel nach § 887 ZPO durch den angefochtenen Beschluss vom 22.12.2025 die Gläubigerin, die von der Wohnung des Schuldners gartenseitig ausgehend von der Terrasse dort errichtete und in die Rasenfläche hineinreichende Rampe zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Rasenfläche wiederherzustellen.

Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde, mit der die Beschwerdeführerin rügt, dass bei einem Abbau der Rampe ihr ein Erreichen oder Verlassen der Wohnung nicht möglich sei. … Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Beschwerde bereits für unzulässig gehalten.

Die Gläubigerin verteidigt den angefochtenen Beschluss.

Wegen des weiteren Parteivortrages wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien im Beschwerdeverfahren gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

II. Die sofortige Beschwerde hat Erfolg. Die Beschwerdeführerin ist beschwerdebefugt. Die Beschwerde ist auch begründet, weil das Amtsgericht mit der Ermächtigung zur Ersatzvornahme (§ 887 ZPO) geschützte Rechte der Beschwerdeführerin verletzt hat.

1. Die sofortige Beschwerde (§ 793 ZPO) ist zulässig. Insbesondere ist die Beschwerdeführerin zur Beschwerde befugt.

a) Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 567 Abs. 1 Ziff. 2, 569, 793 ZPO). Der angefochtene Beschluss ist dem Schuldner am 8.1.2026 zugestellt worden; so dass die Beschwerde vom 19.1.2026 in jedem Fall rechtzeitig ist.

b) Die sofortige Beschwerde nach § 793 ZPO ist auch statthaft. Insbesondere ist § 766 ZPO nicht einschlägig; denn für Entscheidungen des Vollstreckungsgerichts ist die Norm nicht anwendbar (vgl. nur Schuschke/Walker/Kessen/Thole, § 766 Rn. 5).

§ 771 ZPO ist ebenfalls nicht einschlägig. Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend, dass die Zwangsvollstreckung in ihr zustehendes Vermögen erfolgt, welches nicht für die Titelforderung haftet (MüKoZPO/Karsten Schmidt/Brinkmann, 7. Aufl. 2025, ZPO § 771 Rn. 17). Gegenstand ihres Begehrens ist nicht, wie für § 771 ZPO erforderlich, dass die Zwangsvollstreckung in einen bestimmten Gegenstand für unzulässig erklärt wird. Der Beschwerdeführerin geht es vielmehr darum zu verhindern, dass durch die Vollstreckung ihr Zugang zu der gemieteten Wohnung vereitelt wird. Insofern wendet sie sich gegen die Ermächtigung zur Ersatzvornahme durch das Prozessgericht und macht nicht den Übergriff der Gläubigerin in ein ihr zustehendes materielles Recht am Vollstreckungsgegenstand geltend. Dies zeigt sich auch daran, dass sie mit einer Vollstreckung einverstanden wäre, wenn ein anderweitiger Zugang zu ihrer Wohnung geschaffen würde.

c) Die Beschwerdeführerin ist auch beschwerdebefugt. Zwar war sie weder am Erkenntnisverfahren noch am Vollstreckungsverfahren beteiligt, eine Beschwerdebefugnis besteht aber auch dann, wenn der Dritte durch die Entscheidung materiell beschwert ist (Musielak/Voit/Lackmann, 22. Aufl. 2025, ZPO § 793 Rn. 4; MüKoZPO/Karsten Schmidt/Brinkmann, 7. Aufl. 2025, ZPO § 793 Rn. 7; vgl. auch RGZ 34, 377, 381). Dies ist hier, entgegen der Auffassung des Amtsgerichts, der Fall. Allerdings werden in Rechtsprechung und Literatur insoweit vor allem Fallkonstellationen diskutiert, in denen Drittschuldner Beschwerde einlegen (OLG Bamberg NJW 1978, 1389) oder etwa eine Räumungsvollstreckung gegen einen Dritten erfolgen soll (OLG Köln WuM 1997, 280; zusammenfassend MüKoZPO/Karsten Schmidt/Brinkmann, 7. Aufl. 2025, ZPO § 793 Rn. 7). Für § 766 ZPO ist jedoch anerkannt, dass Dritte beschwerdebefugt sind, wenn die verletzte Norm auch ihrem Schutz dient (vgl. zusammenfassend Schuschke/Walker/Kessen/Thole, § 766 Rn. 27). Bei Anlegung dieser Maßstäbe ist auch in der vorliegenden Konstellation eine Beschwerdebefugnis gegeben.

Die Ermächtigung zur Ersatzvornahme (§ 887 ZPO) in dem angefochtenen Beschluss greift in geschützte Rechte der Schuldnerin ein, denn diese zielt auf einen Abbau der Rampe, welche zur gemieteten Wohnung des Schuldners führt. Insoweit entspricht es gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass auch bei an sich vertretbaren Handlungen - wie hier die Entfernung einer unzulässigen baulichen Veränderung - die Vollstreckung nicht nach § 887 ZPO durchgeführt werden kann, sondern nach § 888 ZPO erfolgen muss, wenn der Vollstreckungsschuldner das zu beseitigende Objekt an einen Dritten vermietet hat (vgl. BGH NZM 2009, 202) oder die Vollstreckung aus sonstigen Gründen von der Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten abhängt, gegen den sich der Leistungstitel nicht richtet (vgl. BGH vom 9.10.2013 - I ZB 51/11, BeckRS 2013, 17799 Rn. 11) und der Dritte mit der Vollstreckung nicht einverstanden ist oder der Gläubiger gegen ihn einen Duldungstitel erwirkt hat (BGH NJW-RR 2025, 505 Rn. 9).

Um einen derartigen Fall handelt es sich hier. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es dabei nicht darauf an, ob das zu beseitigende Bauteil an den Dritten vermietet ist oder dieser ein Besitzrecht hieran hat, ausreichend ist, dass ein Mitbenutzungsrecht besteht (BGH NJW-RR 2025, 505 Rn. 13). Dass dem Mieter an den Zugängen zur Wohnung Mitbenutzungsrechte zustehen, ist unstrittig (vgl. Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 535 Rn. 506; Flatow, PIG 113; 2024 II 1b). Hierzu gehören auch gesondert ausgestaltete Zugänge, wie hier die Rampe. Daher hat die Vollstreckung nach § 888 ZPO anstelle von § 887 ZPO zu erfolgen. Die Gläubigerin kann - so sie keinen eigenen Beseitigungstitel gegen den Dritten erwirkt hat - daher allenfalls ein Zwangsgeld gegen den Schuldner festsetzen lassen, wenn dieser nicht in der gebotenen Weise auf seinen Mieter einwirkt, damit dieser mit der Erfüllung der gegen den Schuldner bzw. Vermieter titulierten Pflicht einverstanden ist. Die fehlerhafte Anordnung der Ersatzvornahme nach § 887 ZPO beeinträchtigt auch die Rechte der Beschwerdeführerin, da sie - wie ausgeführt - ein (Mit-) Benutzungsrecht an der Rampe hat.

Dass an sich die GdWE die Beseitigung der Rampe ohne Erlangung einer Duldung durch die Beschwerdeführerin nicht erwirken kann, steht nach Auffassung der Kammer der Beschwerdebefugnis nicht entgegen. Allerdings sieht § 15 WEG insoweit vor, dass Maßnahmen, die den Fremdnutzer betreffen, was bei einer Entfernung des Zugangs zweifellos der Fall ist, nur durchgeführt werden können, wenn die entsprechenden Ankündigungsobliegenheiten erfüllt sind. Gegen unzulässige Einwirkungen hat der Mieter Besitzschutzansprüche. Dabei dürfte vorliegend bei der Rampe sogar dahinstehen können, ob der Mieter an dieser nur Mitbesitz hat. Da der Abbau nach dem nicht bestrittenen Vortrag der Beschwerdeführerin dazu führt, dass ihr, wenn sie sich nicht in ihrer Wohnung befindet, der Zugang unmöglich ist, kämen insoweit auch bei Mitbesitz Besitzschutzansprüche nach § 866 BGB in Betracht (OLG München ZWE 2021, 163 Rn. 41; Flatow, PIG 113; 2024 III 1d).

Allerdings entspricht es - wie ausgeführt - der Rechtsprechung des BGH gleichwohl in Fällen, in denen die Beseitigung von der Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten abhängt, die Zwangsvollstreckung nur auf dem Weg des § 888 ZPO zu ermöglichen. Dies entbindet den Dritten im Regelfall davon, selbst Rechtsbehelfe gegen ihn beeinträchtigende Vollstreckungsmaßnahmen einlegen zu müssen; zumal etwa wenn hier der Abbau ankündigungslos erfolgen würde auch trotz Eilrechtsschutz zumindest eine vorübergehende Unerreichbarkeit der Wohnung droht. Damit ist der erforderliche Drittschutz gegeben, denn die Vollstreckung nach § 888 ZPO soll gerade sicherstellen, dass der Gläubiger nicht unmittelbar auf den - auch verfassungsrechtlich geschützten (Art. 14 GG - BVerfGE 89, 1 [7 f.]) - Rechtsbereich des Mieters zugreifen kann (vgl. BGH NJW-RR 2009, 443 Rn. 8). Demzufolge ist aus Sicht der Kammer in Fällen, in denen trotz erforderlicher Mitwirkung Dritter an der Vollstreckung der Gläubiger zur Ersatzvornahme nach § 887 ZPO ermächtigt wird, eine Beschwerdebefugnis des Dritten gegeben.

2. Da die Voraussetzungen des § 887 ZPO - wie ausgeführt - nicht vorliegen, ist die Beschwerde auch begründet. Die Beschwerdeführerin hat an der Rampe ein Nutzungsrecht. Einen Duldungsanspruch gegen die Beschwerdeführerin hat die Gläubigerin nicht tituliert. In diesem Rechtsstreit kommt es auf die weiteren Fragen, wie eine Vollstreckung erfolgen kann, nicht an. Auch auf die Problematik, inwieweit der Tenor überhaupt bezüglich der Wiederherstellung des weder im Tenor noch im Urteil näher bezeichneten „ursprünglichen Zustands“ vollstreckungsfähig ist, kommt es nicht an. Allerdings dürfte es an einer hinreichenden Konkretisierung des geschuldeten Sollzustandes fehlen (näher Kammer NJW-RR 2021, 128).

Die Rechte der Beschwerdeführerin werden nur gewahrt, wenn die vorliegende Vollstreckung nach § 888 ZPO erfolgt.

3. Nach alledem war der Beschwerde mit der Kostenfolge des § 91 ZPO stattzugeben. Die Streitwertfestsetzung orientiert sich an 1/3 des Streitwerts der Hauptsache (MüKoZPO/Gruber, 6. Aufl. 2020, ZPO § 890 Rn. 43). Die Kammer hat die Rechtsbeschwerde zugelassen, da die Frage der Zulässigkeit einer Beschwerde eines Dritten, soweit ersichtlich bisher nicht entschieden wurde und daher einer Leitentscheidung durch den BGH bedarf.

Baut ein Wohnungseigentümer oder sein Mieter ohne Gestattung, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen ihn einen Unterlassungs- und/oder Beseitigungstitel anstreben. Im Fall geht es um eine Rollstuhlrampe. Ein Wohnungseigentümer ist verurteilt, diese zu beseitigen – macht aber nichts. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) will sich daher vom Prozessgericht ermächtigen lassen, die Rampe auf Kosten des Wohnungseigentümers entfernen zu lassen. Der Wohnungseigentümer hat seine Wohnung allerdings vermietet. Fraglich ist, ob der Mieter gegen die Ersatzvornahme vorgehen kann.

Die GdWE (G) erwirkt gegen Wohnungseigentümer (S) einen rechtskräftigen Titel auf Beseitigung einer Rampe. Auf Antrag der G ermächtigt das AG diese nach § 887 Abs. 1 ZPO, die von der Wohnung des S gartenseitig ausgehend von der Terrasse dort errichtete und in die Rasenfläche hineinreichende Rampe zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Rasenfläche wiederherzustellen. Hiergegen wendet sich die Mieterin M des S. Sie wohnt in der Wohnung, zu welcher die Rampe führt, und ist für die Fortbewegung außerhalb der Wohnung auf einen Rollstuhl angewiesen.

Die Beschwerde hat Erfolg! Die Ermächtigung zur Ersatzvornahme (§ 887 ZPO) greife in geschützte Rechte der M ein. Denn bei an sich vertretbaren Handlungen müsse die Vollstreckung nach § 888 ZPO durchgeführt werden, wenn der Vollstreckungsschuldner das zu beseitigende Objekt an einen Dritten vermietet habe oder die Vollstreckung aus sonstigen Gründen von der Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten abhänge, gegen den sich der Leistungstitel nicht richte, und der Dritte mit der Vollstreckung nicht einverstanden sei oder der Gläubiger gegen ihn keinen Duldungstitel erwirkt habe. So liege es aber. Einem Mieter stünden an den Zugängen zur Wohnung nämlich Mitbenutzungsrechte zu. Hierzu gehörten auch gesondert ausgestalte Zugänge, wie hier die Rampe. G könne daher – so sie keinen eigenen Beseitigungstitel gegen M erwirkt habe – allenfalls ein Zwangsgeld gegen S festsetzen lassen, wenn dieser nicht in der gebotenen Weise auf M einwirke.

Prozessual ist zu fragen, ob M „beschwerdebefugt“ ist. Diese Frage bejaht das Landgericht zu Recht. Der Mieter muss geltend machen können, dass eine Zwangsvollstreckung in sein Mitgebrauchsrecht eingreift. Diese Frage ist aber nicht vom BGH geklärt. Das Landgericht hat daher die Rechtsbeschwerde zugelassen.

Materiell-rechtlich lehnt die Entscheidung sich an BGH, NJW-RR 2025, 505 m. Anm. Elzer FD-ZVR 2025, 804957 an. Der BGH hält dort daran fest, dass in Fällen wie dem in Frankfurt ein Vorgehen nach § 887 Abs. 1 ZPO nur dann möglich ist, wenn der Dritte (im Fall: der Mieter) sein Einverständnis mit der durchzuführenden Maßnahme erkläre oder der Vollstreckungsgläubiger einen eigenen Duldungstitel gegen den Mieter erwirkt habe. Liegt es so, ist die Zwangsvollstreckung nach § 888 Abs. 1 Satz 1 ZPO durchzuführen.

Im Fall ist daher beim Prozessgericht des ersten Rechtszuges der Antrag zu stellen, dass der vermietende Wohnungseigentümer zur Vornahme der Handlung durch Zwangsgeld und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, durch Zwangshaft oder durch Zwangshaft anzuhalten sei. Eine Notwendigkeit, konkrete vom Wohnungseigentümer innerhalb einer bestimmten Frist gegenüber dem Mieter vorzunehmende Maßnahmen festzusetzen, ist § 888 ZPO dabei nicht zu entnehmen. Aus dem Gebot der Verhältnismäßigkeit der Mittel und dem Gebot der Rücksichtnahme bei der Verhängung von Zwangsmitteln folgt nichts anderes.

Für die Verwaltungen gilt: Es wäre ggf. gut gewesen, die M mitzuverklagen und auf Duldung in Anspruch zu nehmen.