Beseitigung

Beseitigung; Loggia; Verglasung; Rechtsmißbrauch

1. Die Feststellung, ob die von einem Wohnungseigentümer vorgenommene bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Loggiaverglasung) den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändert, liegt grundsätzlich auf tatrichterlichem Gebiet.

2. Zur Prüfung des Rechtsmißbrauchs, wenn von einem Wohnungseigentümer die Beseitigung einer ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer angebrachten Loggiaverglasung verlangt wird.

Die Ast. und die Ag. sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die aus zwei Gebäuden mit insgesamt 64 Wohnungen besteht und vom weiteren Bet. verwaltet wird. Sämtliche Wohnungen verfügen über eine Loggia. Eine größere Anzahl von Wohnungseigentümern hat ihre Loggien mit Verglasungen versehen, die von der Eigentümergemeinschaft geduldet werden. Die Ast. brachten im Herbst 1993 an der Loggia ihrer im 1. Obergeschoß des Hauses gelegenen Wohnung eine Kunststoffverglasung mit einem zweiteiligen Metallrahmen an, dessen Mittelholm fest mit dem Mauerwerk verbunden ist. In der Eigentümerversammlung vom 12.4.1994, bei der 48 Wohnungseigentümer mit 753/1000 Stimmanteilen anwesend oder vertreten waren, befaßten sich die Wohnungseigentümer zum Tagesordnungspunkt 4 mit den von den Ast. und zwei weiteren Wohnungseigentümern eingebauten Loggiaverglasungen. Die Versammlungsniederschrift hält dazu fest, der Verwalter habe mitgeteilt, bereits in früheren Versammlungen sei über die Frage der Verglasung der Balkone diskutiert und festgelegt worden, dies nur zuzulassen, wenn die einheitliche Form der Verglasung (bronzierte Aluelemente in Mehrfachteilung - entsprechend einer Vielzahl von angebrachten Verglasungen) gewahrt werde. Nachdem die Ast. und zwei weitere Wohnungseigentümer von der Vorgabe der Gemeinschaft abgewichen seien und statt der vorgegebenen Konstruktion ein normales Fenster eingebaut hätten, sei dieser Tagesordnungspunkt aufgenommen worden. Der Verwalter habe festgestellt, er sei nicht informiert worden und hätte eine solche Verglasung auch nicht genehmigt, weil dies den bisherigen Vorgaben widerspräche. Die anwesenden Eigentümer hätten nicht bestritten, gewußt zu haben, daß für die Fenster eine Vorgabe bestehe. Sie hätten sich allerdings darauf bezogen, daß sie dies für zulässig gehalten hätten, weil auch im 5. Obergeschoß des Hauses ein solches Fenster eingebaut sei. Die Abstimmung über den Antrag: "Die Wohnungseigentümer E, B und P (Ast.) werden aufgefordert, die eingebauten Balkonfenster wegen der Abweichung von der bisherigen Balkonfensterkonstruktion zu entfernen.... Für den Austausch wird den Eigentümern eine Frist von acht Wochen gewährt. Sollte nach Ablauf von acht Wochen die Entfernung nicht vorgenommen worden sein, wird der Verwalter beauftragt, unter Einschaltung eines Anwalts und unter Zuhilfenahme evtl. gerichtlicher Schritte (Klage) die Entfernung der eingebauten Fenster durchzusetzen." ergab 441 Ja-Stimmen, 296 Nein-Stimmen und 16 Enthaltungen.

Die Ast. haben beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das AG hat nach Vornahme eines Augenscheins in der Wohnanlage der Bet. den Antrag abgewiesen. Das LG hat die sofortige Beschwerde der Ast. zurückgewiesen. Deren sofortige weitere Beschwerde hatte keinen Erfolg.

2. ... Das LG ist zutreffend davon ausgegangen, daß der angefochtene Eigentümerbeschluß einer ordnungsmäßigen Verwaltung i. S. v. § 21 Abs. 3 und 4 WEG entspricht. Denn die Wohnungseigentümer können gem. § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG die Beseitigung der von den Ast. angebrachten Loggiaverglasung verlangen.

a) Die Anbringung einer Balkon- oder Loggiaverglasung stellt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums i. S. v. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Sie bedarf daher grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Diese ist nur dann entbehrlich, wenn die Wohnungseigentümer durch die Maßnahme keinen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil erleiden (§ 22 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG). Ein derartiger Nachteil kann bei einer Loggiaverglasung insbesondere in einer nicht ganz unerheblichen Verschlechterung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage liegen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1990, 1168 [1169] und st. Rspr.).

b) Die Frage, ob ein solcher Nachteil gegeben ist, liegt weitgehend auf den Gebiet tatrichterlicher Würdigung, die vom Rechtsbeschwerdegericht nicht auf ihre sachliche Richtigkeit, sondern nur darauf überprüft werden kann, ob ihr Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht (BGHZ 116, 392 [396] = NJW 1992, 978; BayObLG, WuM 1996, 487). Dies ist nicht der Fall. Das LG hat auf den vom Amtsrichter eingenommenen Augenschein Bezug genommen und die von den Ast. vorgelegten Lichtbilder verwertet. Es brauchte nicht selbst noch einmal einen Augenschein einzunehmen. Die vorgelegten Lichtbilder waren im Zusammenhang mit den Feststellungen des AG eine ausreichende Grundlage für die Würdigung durch das Beschwerdegericht (vgl. BayObLG, WuM 1992, 708 [709]). Das LG hat auf dieser Grundlage festgestellt, daß die von den Ast. angebrachte Loggiaverglasung sich in optischer Hinsicht wesentlich von den meisten anderen Verglasungen unterscheidet und das Erscheinungsbild der Wohnanlage nachteilig beeinflußt. Soweit die Ast. dies in Abrede stellen, wollen sie ihre eigene Tatsachenwürdigung an die Stelle derjenigen des LG setzen. Damit können sie im Verfahren der Rechtsbeschwerde keinen Erfolg haben (vgl. BayObLG, WE 1997, 275 [276] m. w. Nachw.).

c) Einem auf § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB gestützten Beseitigungsverlangen kann zwar grundsätzlich der Einwand des Rechtsmißbrauchs (§ 242 BGB) entgegengehalten werden (vgl. BayObLG, WuM 1996, 790 [791]). Die Voraussetzungen eines Rechtsmißbrauchs hat das LG jedoch verneint. Dabei hat es das Interesse der Ag. an der Beseitigung der Loggiaverglasung gegenüber dem Interesse der Ast. an ihrer Beibehaltung abgewogen und den Kostenaufwand der Ast. in Betracht gezogen. Die vom LG vorgenommene tatrichterliche Würdigung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Insbesondere konnte das LG zum Nachteil der Ast. berücksichtigen, daß sie vor der Anbringung ihrer Loggiaverglasung auf die Abweichung der von ihnen geplanten Ausführung von der Mehrzahl der in der Anlage vorhandenen Verglasungen hingewiesen worden sind, dessen ungeachtet aber die Maßnahme durchgeführt haben, ohne zuvor die Genehmigung der Eigentümerversammlung einzuholen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1990, 1168 [1169]).