Beschwerdewert über Bestand eines unbefristeten Mietverhältnisses

Der Beschwerdewert bei einem Streit über das Bestehen eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit bemisst sich nach der dreieinhalbfachen Jahresnettomiete.

(Leitsatz der Redaktion)

1 I. Der Kl. erwarb am 19. Februar 2014 im Wege der Zwangsversteigerung das Eigentum an dem Grundstück G. in St. Voreigentümer dieses Grundstücks war Herr C. M. Mi. , der dort mit dem Bekl. wohnt.

2 Der Bekl. hat einen Mietvertrag vorgelegt, der das Datum 1. Dezember 2008 trägt und als Mietbeginn dasselbe Datum angibt. Nach § 1 des Vertrages bewohnt der Bekl. zwei im Obergeschoss befindliche Räumlichkeiten allein und nutzt die im Erdgeschoss gelegenen Räumlichkeiten und das Badezimmer gemeinsam mit dem Vermieter. § 5 dieses Vertrages lautet:

3 „Im Hinblick auf die vom Mieter nachweislich getätigten Investitionen in Höhe von 35.000 € ist von Seiten des Mieters für die Dauer von 15 Jahren kein Mietzins zu entrichten. Zu übernehmen vom Mieter sind für die Dauer von 15 Jahren lediglich die hälftig anfallenden Stromkosten. Weitere Miet- oder Nebenkostenzahlungen fallen für den Mieter für diesen Zeitraum nicht an. […].“

3 Der Kl. sprach mehrere Kündigungen aus, unter anderem mit Schriftsatz vom 21. Mai 2015 wegen Eigenbedarfs, weil er mit seiner Familie aus der bisherigen beengten Mietwohnung in das im Wege der Zwangsversteigerung erworbene Haus einziehen wolle.

4 Die Räumungsklage des Kl. hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Das Amtsgericht hat den vom Kl. behaupteten Eigenbedarf als bewiesen erachtet. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Bekl. zurückgewiesen. Der Bekl. hat gegen das Berufungsurteil fristgerecht Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt.

II. 5 Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung ist unbegründet. Nach § 719 Abs. 2 ZPO, der gemäß § 544 Abs. 5 Satz 2 ZPO in dem hier gegebenen Fall der Nichtzulassungsbeschwerde entsprechend anwendbar ist, kann das Revisionsgericht die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil anordnen, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht. Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt aber nicht in Betracht, wenn das Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg hat (st. Rspr.; siehe nur Senatsbeschlüsse vom 15. August 2012 - VIII ZR 238/12, WuM 2012, 571 Rn. 6; vom 22. Oktober 2013 - VIII ZR 214/13, juris Rn. 1; vom 16. September 2014 - VIII ZR 221/14, WuM 2014, 681 Rn. 1). So liegt es hier.

6 2. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer nur 8.166,48 € beträgt und deshalb die gemäß § 26 Nr. 8 EGZPO erforderliche Beschwer von mehr als 20.000 € nicht erreicht ist.

7 Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats ist der Beschwerdewert bei einem Streit über das Bestehen eines Mietverhältnisses, dessen Dauer - wie hier bei einem unbefristeten Mietverhältnis - unbestimmt ist, gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Nettomiete zu bemessen (zuletzt Senatsbeschluss vom 16. September 2015 - VIII ZR 135/15, WuM 2015, 681 Rn. 3 m.w.N.).

8 Der Bekl. ist durch das angefochtene Räumungsurteil des Berufungsgerichts angesichts der monatlichen Miete von 194,44 € (nur) in Höhe von 8.166,48 € (42 x 194,44 €) beschwert. Als Miete kann nur der genannte Betrag von 194,44 € angesetzt werden, der sich ergibt, wenn die in § 5 des Mietvertrags bezeichneten Investitionen in Höhe von 35.000 € auf die genannte „mietfreie“ Zeit von 15 Jahren verteilt werden. Etwaige Nebenkosten - nach dem vorgelegten Mietvertrag hat der Bekl. ohnehin nur die hälftigen Stromkosten zu tragen - bleiben bei der Berechnung der Beschwer außer Betracht.

9 Auf die vom Kl. in einer von ihm entworfenen Räumungsvereinbarung angesetzte Miete von 800 € monatlich kommt es weder für den Gebührenstreitwert noch für die Beschwer an, da beides sich danach richtet, welche Miete der auf Räumung in Anspruch genommene Mieter nach dem von ihm behaupteten Mietvertrag zu entrichten hat. Ein etwaiger höherer objektiver Mietwert oder eine höhere fiktive Marktmiete ist für die Beurteilung ohne Bedeutung (Senatsbeschluss vom 11. Februar 2014 - VIII ZR 214/13, WuM 2014, 219 Rn. 2). […]

Der Beschwerdewert bei einem Streit über das Bestehen eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit bemisst sich nach der dreieinhalbfachen Jahresnettomiete.

Der Kläger hatte in der Zwangsversteigerung ein Einfamilienhaus erworben, in dem der Beklagte zusammen mit dem Voreigentümer wohnte.

Der Beklagte hatte einen dreieinhalb Jahre alten Mietvertrag auf unbestimmte Zeit vorgelegt, wonach er zwei im Obergeschoss befindliche Räume alleine nutzt und die im Erdgeschoss gelegenen Räume und das Badezimmer zusammen mit dem Vermieter nutzen darf. Außerdem war vereinbart, dass der Beklagte im Hinblick auf von ihm getätigte Investitionen in Höhe von 35.000 € 15 Jahre keine Miete, sondern lediglich die Hälfte der anfallenden Stromkosten zu bezahlen habe.

Der Kläger hat u. a. wegen Eigenbedarfs gekündigt und in allen Vorinstanzen Erfolg gehabt. Der Beklagte hat Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Berufungsurteil eingelegt und beantragt, die Zwangsvollstreckung einstweilen einzustellen.

Der BGH lehnte die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung ab. Sie komme nicht in Betracht, wenn das Rechtsmittel (hier: Nichtzulassungsbeschwerde) keinen Erfolg habe. So liege der Fall hier.

Davon abgesehen sei, so der Bundesgerichtshof, die Nichtzulassungsbeschwerde auch unzulässig, weil der erforderliche Beschwerdewert nicht erreicht sei. Der betrage nach §§ 8,9 ZPO das Dreieinhalbfache der Jahresnettomiete.

Als monatliche Miete seien 194,44 € – die getätigten Investitionen von 35.000 € dividiert durch die mietfreie Zeit von 15 Jahren (180 Monate) – anzusetzen; die Beschwerde betrage mithin nur 8.166,48 € (erforderlich wären mehr als 20.000 €).