Beschwerdewert bei Räumungsurteil nur das Dreieinhalbfache der Jahrespacht

1. Der Wert der Beschwer bemisst sich bei einer Verurteilung zur Räumung allein nach §§ 8, 9 ZPO (dreieinhalbfache Jahrespacht).

2. Der Kostenaufwand zur Erfüllung der Räumungspflicht ist nicht zu berücksichtigen, wenn nicht neben der Räumungsklage auch Klage auf Beseitigung von Bauwerken oder Einrichtungen erhoben wurde.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Parteien streiten um den Fortbestand eines Pachtverhältnisses über einen Kleingarten. Mit ihrer Klage haben die Kl. - als Pächter - beantragt festzustellen, dass die vom beklagten Kleingartenverein unter dem 29. Juli 2014 ausgesprochene Kündigung das Pachtverhältnis nicht beendet habe. Der Bekl. hat hierauf Widerklage erhoben mit den Anträgen, die Kl. gesamtschuldnerisch zur Räumung und Herausgabe des Kleingartens (Widerklageantrag zu 1) sowie „insbesondere“ zur Beseitigung von drei Koniferen, zwei Eiben, einer großen Birke, eines Nadelbaums, eines Ahornbaums und einer großen Zwergkiefer zu verurteilen, die sich auf dem Kleingartengrundstück befinden (Widerklageantrag zu 2). Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und die Kl. auf die Widerklage zur Räumung und Herausgabe des Kleingartens verurteilt; den Widerklageantrag auf Beseitigung der Bäume (Widerklageantrag zu 2) hat es mit der Begründung abgewiesen, dass dem Bekl. hierfür das Rechtsschutzbedürfnis fehle, weil sich die Beseitigungspflicht der Kl. bereits aus der Verurteilung zur Räumung und Herausgabe des Kleingartengrundstücks (in Verbindung mit den Regelungen des Pachtvertrags) ergebe. Die Berufung hat das Amtsgericht ausdrücklich nicht zugelassen.

2 Die gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegte Berufung der Kl. hat das Landgericht als unzulässig verworfen und zur Begründung ausgeführt, dass der Wert des Beschwerdegegenstands gemäß §§ 8, 9 ZPO lediglich 417,76 € (dreieinhalbfacher Betrag der jährlichen Pacht von 119,36 €) betrage und somit unterhalb der Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO (600 €) liege.

3 Hiergegen wenden sich die Kl. mit ihrer Rechtsbeschwerde.

II. 4 Die nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 522 Abs. 1 Satz 4 ZPO statthafte sowie rechtzeitig eingelegte und begründete Rechtsbeschwerde ist nicht zulässig, weil weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert (§ 574 Abs. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Wert des Beschwerdegegenstands zutreffend mit 417,76 € ermittelt und die Berufung daher zu Recht wegen Unterschreitung der Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO als unzulässig verworfen.

5 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht für die Ermittlung des Beschwerdewerts auf §§ 8, 9 ZPO abgestellt und hiernach den dreieinhalbfachen Jahrespachtzins zugrunde gelegt.

6 a) § 8 ZPO findet auch auf Kleingartenpachtverhältnisse im Sinne des Bundeskleingartengesetzes Anwendung (Senatsurteil vom 17. März 2005 - III ZR 342/04, NJW-RR 2005, 867, 868; Senatsbeschlüsse vom 2. Oktober 2007 - III ZB 47/07, NZM 2008, 461, 462 Rn. 6; vom 11. Dezember 2008 - III ZB 53/08, NJW-RR 2009, 775 Rn. 8 und vom 17. Dezember 2009 - III ZR 66/09, NJOZ 2010, 1723 Rn. 9). Ist das Ende des streitigen Miet- oder Pachtverhältnisses - wie hier - weder bestimmt noch sonst näher bestimmbar, so ist im Rahmen der Wertbemessung gemäß § 8 ZPO die in § 9 ZPO festgelegte Höchstgrenze des dreieinhalbfachen Jahresbetrages entsprechend anzuwenden (Senatsurteil vom 17. März 2005 aaO. S. 868 f.; Senatsbeschlüsse vom 2. Oktober 2007 aaO. Rn. 7; vom 11. Dezember 2008 aaO. und vom 17. Dezember 2009 aaO. m.w.N.).

7 b) § 8 ZPO erfasst neben Räumungsklagen auch Feststellungsklagen, wobei für diese kein Bewertungsabschlag vorzunehmen ist (s. dazu BGH, Beschluss vom 29. Oktober 2008 - XII ZB 75/08, NJW-RR 2009, 156 f. Rn. 7 ff. m.w.N.; vgl. auch Senatsbeschluss vom 17. Dezember 2009 aaO. Rn. 12).

8 c) Der Wert der Beschwer der Kl. aus ihrer Verurteilung zur Räumung und Herausgabe des Kleingartens sowie aus der Abweisung ihrer Feststellungsklage sind nicht zu addieren, weil zwischen der Feststellungsklage und der Räumungswiderklage eine wirtschaftliche Identität besteht; es verbleibt daher insgesamt bei dem Wert des dreieinhalbfachen Jahrespachtzinses (s. dazu BGH, Urteil vom 28. September 1994 - XII ZR 50/94, NJW 1994, 3292 m.w.N.; vgl. auch BGH, Beschluss vom 13. Oktober 2004 - XII ZR 110/02, NJW-RR 2005, 224).

9 2. Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde sind die voraussichtlichen Kosten für die Beseitigung der Bäume nicht hinzuzurechnen.

10 a) Der Wert der Beschwer bemisst sich bei einer Verurteilung zur Räumung, die den (Wider-) Bekl. auch dazu verpflichtet, die von ihm angebrachten Einrichtungen und Anpflanzungen auf dem verpachteten Grundstück zu entfernen, allein nach § 8 ZPO. Der Kostenaufwand zur Erfüllung der Räumungspflicht ist nach dem Wortlaut des § 8 ZPO ohne Bedeutung; für die Anwendung von § 3 ZPO neben § 8 ZPO ist insoweit kein Raum (s. Senatsbeschluss vom 29. April 2004 - III ZB 72/03, BeckRS 2004, 04908; BGH, Beschlüsse vom 13. Oktober 2004 aaO. und vom 16. März 2012 - LwZB 3/11, NJW-RR 2012, 1103, 1104 Rn. 10, jeweils m.w.N.; s. auch OLG Bremen, Beschluss vom 13. November 2012 - 5 U 18/12 [Lw], BeckRS 2013, 08957).

11 b) Anders verhält es sich, wenn der (Wider-) Bekl. im Rahmen einer objektiven (Wider-) Klagehäufung (§ 260 ZPO) sowohl zur Herausgabe eines Grundstücks als auch zur Beseitigung von Bauwerken oder Einrichtungen verurteilt wird. In diesem Fall beruht die Verurteilung auf zwei Klageanträgen mit zwei verschiedenen Streitgegenständen. Hier erfolgt gemäß § 5 ZPO eine Addition des nach § 8 ZPO zu bestimmenden Werts der Beschwer der Verurteilung zur Herausgabe und des nach § 3 ZPO (nach den dafür aufzuwendenden Kosten) zu bemessenden Werts der Beschwer für die Beseitigung (BGH, Beschlüsse vom 15. Juni 2005 - XII ZR 104/02, WuM 2005, 525 f. und vom 16. März 2012, aaO. Rn. 11, 14; s. auch OLG Bremen, aaO.; KG, NJOZ 2013, 1260; OLG Rostock, Beschluss vom 2. Juni 2014 - 3 W 65/14, BeckRS 2014, 13191).

12 c) Im vorliegenden Fall sind die Kl. indes nicht im Rahmen einer objektiven (Wider-) Klagehäufung neben der Herausgabe und Räumung des Kleingartens zur Beseitigung der Bäume verurteilt worden; vielmehr ist der auf die Beseitigung der Bäume gerichtete Widerklageantrag zu 2 vom Amtsgericht abgewiesen worden. Soweit das Amtsgericht in seinem Urteil die Auffassung vertreten hat, dass die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe des Kleingartens die Verpflichtung zur Beseitigung der Bäume einschließe, rechtfertigt dies keine Wertaddition nach §§ 3, 5 ZPO, weil eine etwaige Beseitigungsverpflichtung der Kl. hiernach nicht neben der Räumung und Herausgabe ausgesprochen worden, sondern Bestandteil der Räumung und Herausgabe wäre.

14 3. Der Gebührenstreitwert des Rechtsbeschwerdeverfahrens bemisst sich gemäß § 41 Abs. 1 und 2, § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG nach dem einfachen Betrag des Jahrespachtzinses.

Wer zur Räumung eines Grundstücks verpflichtet ist, hat mit zusätzlichen Kosten für die Entfernung von Einrichtungen, Bauwerken oder Anpflanzungen zu rechnen. Für die Bemessung der Beschwer (Berufungsstreitwert) sind diese Kosten allerdings unerheblich, weswegen die Berufung eines zur Räumung verurteilten Kleingartenpächters als unzulässig verworfen wurde.

Der Kleingartenpächter hatte auf Feststellung geklagt, dass das Pachtverhältnis nicht durch eine Kündigung des Kleingartenvereins beendet worden sei. Der Beklagte hatte Widerklage auf Räumung sowie Herausgabe und Beseitigung mehrerer Bäume erhoben. Das Amtsgericht wies die Klage ab und verurteilte den Pächter zur Räumung und Herausgabe, wobei es die Widerklage auf Beseitigung der Bäume mangels Rechtsschutzbedürfnis abwies. Die Berufung verwarf das Landgericht, da der Wert des Beschwerdegegenstandes lediglich das Dreieinhalbfache der Jahrespacht betrage.

Die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof war erfolglos. Mit Beschluss vom 26. November 2015 stellte der BGH fest, dass die Beschwer bei einem Räumungsurteil sich allein nach dem Betrag der dreieinhalbfachen Jahrespacht bemesse, wobei das Urteil zur Räumung und die Abweisung der Feststellungsklage (Beseitigung von Bäumen) wirtschaftlich identisch seien. Kosten für die Beseitigung der Bäume seien nicht hinzuzurechnen; anders wäre es nur dann gewesen, wenn im Wege der Klagehäufung auch auf Beseitigung oder Entfernung verurteilt worden wäre.

Rechtsstreitigkeiten um Räumung von Grundstücken oder Wohnungen gehören zum juristischen Alltag; dennoch herrscht oft Unklarheit über die Bedeutung der damit verbundenen Pflichten. Das Amtsgericht hatte gemeint, eine Klage auf Räumung und Herausgabe enthalte ohne Weiteres auch die Beseitigungspflicht von Einbauten und Anpflanzungen, so dass ein gesonderter Klageantrag insoweit mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig sei. Die Ausführungen des III. Senats des BGH dazu sind zumindest missverständlich, wenn er (Rn. 10) aus der Räumungsverpflichtung auch eine Verpflichtung zur Entfernung ableitet (ähnlich auch BGH, XII ZR 240/94, GE 1995, 556). In der Praxis wird zudem häufig (wie auch im entschiedenen Fall) auf Räumung und Herausgabe geklagt oder auf Herausgabe in vollständig geräumtem oder ordnungsgemäßem Zustand. Die Begriffsbestimmungen verdienen also eine nähere Betrachtung. Dabei ist zunächst zwischen der prozessualen und der materiellen Seite streng zu unterscheiden.

1. Klageantrag nebst Streitwert, Urteil und Vollstreckung richten sich nach § 885 ZPO. Dort ist die Vollstreckung eines Urteils auf Herausgabe einer unbeweglichen Sache geregelt mit den Alternativen Herausgabe, Überlassung oder Räumung. In allen Fällen hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in Besitz einzuweisen. Die Begriffe sind also prozessual identisch; ein zu vollstreckender Anspruch auf Räumung enthält zugleich eine Herausgabeverpflichtung (OLG München - 14 W 311/98 -, DGVZ 1999, 56). Der Zusatz in einer Räumungsklage „und herauszugeben“ ist überflüssig. Entsprechendes gilt für eine Klage auf Überlassung. Sie ist identisch mit der Räumung und Herausgabe; Überlassung bedeutet „herausgeben zu ungehinderter Nutzung durch den Empfänger“ (LG Hamburg, WuM 2002, 55). Nicht gleichbedeutend sind lediglich Verpflichtungen zum Verlassen der Wohnung (AG Gladbeck, FamRZ 1992, 589) oder zum Auszug aus einer Wohnung (AG Mainz, DGVZ 2001, 63). Die Vornahme von bestimmten Handlungen (Rückbau, Abbruch, Entfernung) wird von der Verpflichtung auf Herausgabe, Überlassung oder Räumung nicht erfasst.

2. Materiell ist die Räumungsverpflichtung in § 546 BGB geregelt, wobei das Gesetz nicht von Räumung, sondern Rückgabe spricht. Wie in § 885 ZPO reicht Übertragung des unmittelbaren Besitzes an den Vermieter, in welchem Zustand auch immer, auch wenn nicht vollständig geräumt ist (OLG Hamm, NZM 2003, 26). Der Vermieter kommt deshalb in Gläubigerverzug, wenn er die Annahme wegen Nichtentfernung von Einrichtungen ablehnt. Anders ist es nur, wenn der Rückbau oder die Entfernung von Einrichtungen mit erheblichen Kosten verbunden ist, weil es dann an einer Besitzübertragung auf den Vermieter fehlt(BGH VIII ZR 96/87 GE 1988, 721; KG GE 2007,194).

3. Eine Rückgabe in nicht vertragsgemäßem Zustand ist eine Schlechterfüllung der Rückgabepflicht (BGH - VIII ZR 152/05 -, NJW 2006, 2115); materiell ist der Mieter oder Pächter also zu weiteren Handlungen verpflichtet, um eine ordnungsgemäße Rückgabe anzunehmen. Prozessual ist diese zusätzliche Verpflichtung zur Entfernung von Aufbauten und Anlagen mit einer gesonderten Klage durchzusetzen; das Räumungsurteil reicht dafür nicht (OLG Düsseldorf, NZM 2015, 895). Die Zwangsvollstreckung für ein solches Urteil auf Vornahme bestimmter Leistungen (Abbruch, Entfernung, Entsorgung und Rückbau) richtet sich nach § 887 ZPO (Verpflichtung zur Vornahme von vertretbaren Handlungen: OLG Frankfurt/Main, MDR 2003, 655).

Daraus folgt: Das Urteil des Amtsgerichts auf Abweisung der Widerklage auf Beseitigung der Bäume war unzutreffend, da die Räumungsklage diesen Anspruch nicht mit erfasste. Die Ausführungen des BGH über die Beschwer bei einer bloßen Verurteilung zur Räumung sind zutreffend; hier ist nur die dreieinhalbfache Jahrespacht maßgeblich (für den Kostenstreitwert gilt § 41 GKG – Jahresmiete –), denn eine Vollstreckung mit dem Ziel der Beseitigung der Bäume war nicht möglich. Bei einer erforderlichen zusätzlichen Klage auf Beseitigung wären dann die Kosten dafür hinzuzurechnen (KG NJOZ 2013, 1260; OLG Rostock FD - RVG 2014, 362174; OLG Hamburg, NJW-RR 2001, 576).

Vermieter und ihre Anwälte können sich bei Räumungsklagen den Zusatz „und herauszugeben“ sparen, müssen aber die Erfüllung von Rückbaupflichten in einem gesonderten Klageantrag geltend machen.