Beschwerdewert bei Räumung ohne Nebenkosten zu berechnen

Der Wert der Beschwer in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum bestimmt sich bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete; die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen den Beschwerdewert nicht.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil die mit der Revision geltend zu machende Beschwer von über 20.000 € nicht erreicht ist (§ 26 Nr. 8 EGZPO). Die (Rechtsmittel-) Beschwer des Bekl., der sich gegen die Räumung seiner Wohnung wendet, beträgt angesichts der vereinbarten Nettomiete von monatlich 405,71 € (nur) 17.039,82 € (42 Monate x 405,71 €). Denn nach der ständigen Rechtsprechung des Senats bestimmt sich der Wert der Beschwer in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete, wenn es sich - wie hier - um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt (zuletzt Senatsbeschlüsse vom 16. September 2015 - VIII ZR 135/15, GE 2015, 1396 = WuM 2015, 681 Rn. 3; vom 3. März 2015 - VIII ZR 279/14, GE 2015, 652 = WuM 2015, 313 Rn. 2; jeweils m.w.N.).

2 Entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde erhöhen die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 112,48 € den Beschwerdewert nicht. Denn für die Wertbemessung kommt es, wie auch der Wortlaut des § 8 ZPO zeigt, auf das für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Entgelt an. Dazu zählen vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht. Deren Vereinbarung regelt vielmehr lediglich die Zahlungsweise für außerhalb des geschuldeten Entgelts anfallende zusätzliche, ganz überwiegend vom jeweiligen Verbrauch abhängige Leistungen, die im Verkehr nicht als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung angesehen werden. Eine solche Nebenkostenvereinbarung gibt deshalb auch keinen bei der Wertbemessung zu berücksichtigenden Aufschluss darüber, welche über die eigentliche Miete hinausgehenden Beträge der Mieter nach erforderlicher Abrechnung tatsächlich schuldet (vgl. BGH, Beschlüsse vom 2. Juni 1999 - XII ZR 99/99, NJW-RR 1999, 1385 unter I 2; vom 11. Dezember 2008 - III ZB 53/08, NJW-RR 2009, 775 Rn. 10; Saenger/Bendtsen, ZPO, 6. Aufl., § 8 Rn. 5).

3 Das gilt ungeachtet des Umstandes, dass nach § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG bei einem Streit über das Bestehen eines Mietverhältnisses das zur Wertbemessung anzusetzende einjährige Entgelt neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann umfasst, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden. Selbst wenn diese Begriffsbestimmung für die Bestimmung des Rechtsmittelstreitwerts nach § 8 ZPO übernommen werden könnte (offen gelassen von BGH, Beschluss vom 11. Dezember 2008 - III ZB 53/08, aaO. Rn. 11), könnte sie abgesehen von der damit einhergehenden Vereinfachung der Wertberechnung allenfalls als Ausdruck dessen gewertet werden, dass der Verkehr in solch einem Fall - anders als hier - die ununterscheidbar vereinbarte Pauschalmiete als das für die Gebrauchsüberlassung geschuldete und demgemäß in die Wertberechnung einzustellende Entgelt ansieht.

Der BGH hat unter demselben Aktenzeichen mit Beschluss vom 1. März 2016 die Anhörungsrüge des Bekl. zurückgewiesen. Entgegen der Auffassung des Bekl. habe keine Veranlassung bestanden, sich mit seinem Instanzvorbringen zu befassen, es habe sich bei der mit der Kl. vereinbarten Miete nicht um eine Kaltmiete nebst Betriebskostenvorauszahlung, sondern um eine einheitliche Warmmiete gehandelt, deren Ansatz zu einem Überschreiten der Wertgrenze des § 26 Nr. 8 EGZPO geführt hätte. Wörtlich heißt es dann weiter:

„Entscheidend für die Bewertung der Beschwer einer Nichtzulassungsbeschwerde ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht, und zwar nach Maßgabe der dem Parteivorbringen zu diesem Zeitpunkt zugrunde liegenden tatsächlichen Angaben zum Wert (BGH, Beschlüsse vom 16. Mai 2013 - VII ZR 253/12, NJW-RR 2013, 1402 Rn. 3; vom 18. Dezember 2014 - III ZR 221/13, juris Rn. 2; jeweils m.w.N.). Hieran anknüpfend ist es dem Bekl. verwehrt, sich im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren auf hiervon abweichende Angaben zu berufen, um darüber die Wertgrenze des § 26 Nr. 8 EGZPO zu überschreiten (vgl. BGH, Beschlüsse vom 18. Dezember 2014 - III ZR 221/13, aaO.; vom 16. Mai 2013 - VII ZR 253/12, aaO.; vom 26. November 2009 - III ZR 116/09, NJW 2010, 681 Rn. 5). Auf die Berücksichtigung einer solchen unzulässigen Korrektur der tatsächlichen Angaben zum Wert zielt die Anhörungsrüge indes ab.

Das Berufungsgericht hat im angefochtenen Urteil sowohl unter Bezugnahme auf die Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils als auch anschließend noch einmal eigenständig festgestellt, dass sich die zwischen den Parteien vereinbarte Miete aus einer Grundmiete in Höhe von 405,71 € und einer Nebenkostenvorauszahlung von 112,48 € zusammensetzt. Dieses aus dem Berufungsurteil ersichtliche unstreitige beiderseitige Parteivorbringen im Sinne von § 559 Abs. 1 ZPO zum Inhalt der zwischen den Parteien bestehenden Mietzahlungsvereinbarungen erbringt nach § 314 ZPO den Beweis für das mündliche Parteivorbringen in der Berufungsinstanz, hier also die Vereinbarung nicht einer Warmmiete, sondern einer Kaltmiete zuzüglich abzurechnender Betriebskostenvorauszahlungen.

Der Einwand des Bekl., dies stehe zu seinem aus den Akten ersichtlichen abweichenden Vorbringen im Widerspruch, ist unbeachtlich. Denn er hat es unterlassen, die insoweit auch sein Vorbringen betreffenden und mit der Beweiswirkung des § 314 ZPO ausgestatteten Feststellungen im Berufungsurteil in der erforderlichen Weise durch ein Tatbestandsberichtigungsverfahren nach § 320 ZPO zu beseitigen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Januar 2007 - II ZR 334/04, NJW-RR 2007, 1434 Rn. 11; Musielak/Voit/Ball, ZPO, 12. Aufl., § 559 Rn. 16; jeweils m.w.N.). […]“

Der Wert der Beschwer in einem Wohnraumräumungsstreit beträgt bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit die dreieinhalbfache Jahresnettomiete. Nebenkosten wie die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen den Beschwerdewert nicht, so der BGH.

Ein Mieter wurde zur Räumung seiner Wohnung verurteilt. Revision hatte das LG nicht zugelassen, weshalb der Mieter sich mit der Nichtzulassungsbeschwerde an den BGH wandte, der das Rechtsmittel für unzulässig hielt, weil die Beschwer von über 20.000 € nicht erreicht sei, denn die betrage angesichts der vereinbarten Nettomiete von monatlich 405,71 € (nur) 17.039,82 € (42 Monate x 405,71 €). Der Mieter hatte eingewandt, auch die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 112,48 € seien einzubeziehen. Dem folgte der BGH nicht.

Nach der ständigen Rechtsprechung des VIII. Senats bestimme sich der Wert der Beschwer in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete, wenn es sich – wie hier – um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handele. Die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen erhöhten den Beschwerdewert nicht. Denn für die Wertbemessung komme es auf das für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Entgelt an. Dazu zählten vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht. Deren Vereinbarung regele vielmehr lediglich die Zahlungsweise für außerhalb des geschuldeten Entgelts anfallende zusätzliche, ganz überwiegend vom jeweiligen Verbrauch abhängige Leistungen, die im Verkehr nicht als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung angesehen würden. Vorschüsse gäben auch keinen Aufschluss darüber, welche Beträge der Mieter nach Abrechnung tatsächlich schulde.

In einem unter demselben Aktenzeichen ergangenen Beschluss vom 1. März 2016 wies der BGH ein weiteres Rechtsmittel – eine Anhörungsrüge – des Mieters zurück, der meinte, bei der vereinbarten Miete habe es sich nicht um eine Kaltmiete nebst Betriebskostenvorauszahlung, sondern um eine einheitliche Warmmiete gehandelt, was er – aktenkundig – schon in den Ausgangsinstanzen vorgetragen habe. Entscheidend für die Bewertung der Beschwer einer Nichtzulassungsbeschwerde, so der BGH, sei der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht, und zwar nach Maßgabe dessen, was die Parteien zu diesem Zeitpunkt an Angaben zum Wert gemacht hätten.

Im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren könne man sich dann nicht auf abweichende Angaben berufen, um darüber die Wertgrenze von 20.000 € zu überschreiten. Das Landgericht habe im angefochtenen Urteil festgestellt, dass sich die zwischen den Parteien vereinbarte Miete aus einer Grundmiete und einer Nebenkostenvorauszahlung zusammensetze. Sofern sich aus den Prozessakten ergebe, dass der Mieter etwas anderes zur Mietstruktur vorgebracht habe, hätte er den Tatbestand des Berufungsurteils berichtigen lassen müssen.