Beschwerdewert

Beschwerdewert; Räumungsklage; Datschengrundstück; Grundstücksnutzungsvertrag; staatliche Genehmigung; Mietvertragseintritt; Vermieterwechsel; Baulichkeitserrichtung

1. Der Wert der Beschwer des mit einer Klage auf Räumung von Datschengrundstücken abgewiesenen Eigentümers bemißt sich nach dem dreieinhalbjährigen Nutzungsentgelt zuzüglich des Wertes vertraglicher Gegenleistung, die der Nutzer übernommen hat.

2. Wird durch einen späteren Nutzungsvertrag der bisherige Nutzungsvertrag über ein Grundstück fortgesetzt, auf dem erst nach Abschluß des früheren Nutzungsvertrages eine Baulichkeit errichtet worden ist, so bedurfte der Vertrag nicht der staatlichen Genehmigung gem. §§ 312 Abs. 1 Satz 2, 296 Abs. 2 Satz 2 a. F. ZGB.

3. Eine dem Eintritt des restituierten Eigentümers in den Pachtvertrag entgegenstehende Unredlichkeit kann dann nicht angenommen werden, wenn der Vertrag, der nach dem 18.10.1989 abgeschlossen wurde, einen bereits vor diesem Stichtag abgeschlossenen Pachtvertrag ersetzt.

4. Der gerichtlichen Aufhebung eines vor dem 3.10.1990 abgeschlossenen Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zu Erholungszwecken gem. § 314 Abs. 4 Satz 2 des darauf anzuwendenden ZGB bedarf es dann nicht, wenn die Baulichkeit nicht in Ausübung des Nutzungsrechts errichtet worden ist. Dies ist dann der Fall, wenn die für die Errichtung der Baulichkeit notwendige öffentlich-rechtliche Baugenehmigung nicht erteilt worden ist.

5. Unerheblich ist, ob eine Abrißverfügung hinsichtlich der ohne Genehmigung errichteten Baulichkeiten noch hätte ergehen können.

6. Das Moratorium gem. Art. 232 § 4 a EGBGB gilt nicht für die vor seinem Inkrafttreten am 25.12.1993 zugegangenen Kündigungen.

I. Die am 25. März 1994 eingelegte Berufung der Kl. gegen das ihnen am 4. März 1994 zugestellte Anerkenntnisteil- und Schlußurteil des Amtsgerichts Köpenick vom 22. Februar d. J. ist zulässig. Denn sie ist statthaft (§ 511 ZPO), form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden (§§ 516, 518, 519 ZPO) und erreicht den notwendigen Wert der Beschwer nach § 511 a Abs. 1 ZPO.

Dieser bemißt sich analog § 9 ZPO bei einer Räumungsklage gemäß § 314 ZGB nach dem dreieinhalbfachen Wert der Jahrespacht, welcher vertragliche Gegenleistungen anderer Art, sofern sie im Verkehr als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung angesehen werden, hinzuzurechnen sind (BGH, Urteil vom 31.3.1993 - XII ZR 265/91 -, ZOV 1993, 264), und beträgt (843,24 DM x 3,5 =) 2.951,34 DM.

Denn zum Zeitpunkt der Berufungseinlegung lag die jährliche Belastung für die Grundstücksnutzung bei 843,24 DM; sie setzt sich aus dem gemäß § 6 Abs. 2 NutzEV auf 300 DM/Jahr erhöhten Pachtzins, den Schnee- und Eisbeseitigungskosten von 273,24 DM/Jahr und den Straßenreinigungsgebühren von 270 DM/Jahr zusammen.

II. Die Berufung der Kl. hat auch in der Sache Erfolg und führte zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils. Der Bekl. ist gemäß §§ 985 BGB, 314 Abs. 5 Satz 1 ZGB zur Rückgabe des streitbefangenen Grundstücks an alle Kl. verpflichtet (1.), denn der Pachtvertrag begründet ihnen gegenüber kein Besitzrecht. Zwar ist dieser nicht von vornherein nichtig gewesen (2.); vielmehr waren die Kl. mit Übernahme des Grundstücks an ihn gebunden (3.). Das Nutzungsverhältnis ist aber durch die Kl. wirksam beendet worden (4.).

1. Der Rückgabepflicht gegenüber der Kl. zu 2) steht nicht entgegen, daß diese laut ihrem Schreiben vom 2.5.1994 seit dem 23.12.1993 "durch Kaufvertrag" aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden ist. Denn sie ist gleichwohl zur Prozeßführung weiterhin berechtigt; nach § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO hat die Veräußerung der streitbefangenen Sache auf den Prozeß keinen Einfluß.

Die Frage, ob die Kl. zu 2) weiterhin Vermieterin des Grundstücks ist, weil die Übertragung ihres Erbanteils an die übrigen Miterben das Gesamthandsvermögen der Erbengemeinschaft nicht automatisch in Bruchteilseigentum umwandelt und ein Veräußerungsgeschäft i. S. v. § 571 BGB nicht vorliegen würde, kann offenbleiben.

Denn seit dem behaupteten Ausscheiden aus der Erbengemeinschaft sind seitens der Vermieter keine Rechtshandlungen gegenüber dem Bekl. vorgenommen worden, so daß unerheblich ist, ob Erklärungen gegebenenfalls weiterhin im Namen der Kl. zu 2) abgegeben werden müßten, um rechtswirksam zu sein.

2. Der Pachtvertrag vom 5.12.1989 ist nicht bereits nach § 68 Abs. 1 Ziff. 4 ZGB nichtig, weil er ohne staatliche Genehmigung abgeschlossen worden ist. Denn einer solchen bedurfte er nicht.

Zwar sahen §§ 312 Abs. 1 Satz 2, 296 Abs. 2 Satz 2 a. F. ZGB das Erfordernis der staatlichen Genehmigung vor, sofern ein neuer Nutzungsvertrag über eine Bodenfläche abgeschlossen wurde, auf der sich eine Baulichkeit befand, die nicht im Eigentum des Grundstückseigentümers, sondern im persönlichen Eigentum des Nutzungsberechtigten stand.

Aber in der Vereinbarung vom 5.12.1989 liegt kein neuer Nutzungsvertrag, sondern es wird lediglich der ursprüngliche Vertrag - zumindest derjenige vom 23.5.1984 - fortgeführt. Denn der Wille zur Kontinuität wird aufgrund der Rückdatierung auf den 1.7.1970 Beginn des Vertragsverhältnisses, erkennbar. Der Vertrag ist auch vom Inhalt her identisch mit der vorgenannten Abrede.

Dabei ist unerheblich, daß Pächter im Unterschied zu der Urkunde vom 23.5.1984 nicht mehr der Bekl. und seine damalige Ehefrau, sondern der Bekl. allein ist. Denn darin liegt keine Neugestaltung des Vertragsverhältnisses mit dem Bekl., sondern lediglich eine zwischen den damaligen Parteien getroffene Entlassung der Ehefrau aus den vertraglichen Rechten und Pflichten.

Dem steht nicht entgegen, daß bei der Aufhebung der ehelichen Vermögensgemeinschaft nach Beendigung der Ehe (§ 39 FGB) davon ausgegangen wurde, daß die auf einer von beiden Eheleuten vertraglich genutzten Bodenfläche errichteten Baulichkeiten grundsätzlich Eigentum beider nutzungsberechtigter Ehepartner blieben und die Verfügung über die Gebäude oder die notwendige Teilung gemeinschaftlich und schriftlich erfolgen mußte (Janke, Nutzung von Bodenflächen zur Erholung, NJ 1991, 238 [241]).

Denn die zwischen den Eheleuten erforderliche Vertragsgestaltung läßt die Vertragsbeziehung des letztlich allein weiternutzenden Pächters zum Verpächter unberührt. Jedenfalls bleibt bei dem Ausscheiden eines Vertragspartners und der Vertragsübernahme aufgrund einer dreiseitigen Abrede die Identität des alten Vertrages gewahrt (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, Rdn. II/808).

3. Der Herausgabeanspruch der Kl. folgt auch nicht aus einer fehlenden Bindung an das mit dem Bekl. bestehende Nutzungsverhältnis. Denn gemäß §§ 16 Abs. 2 Satz 1, 17 Satz 1 VermG tritt der Berechtigte bei Aufhebung der staatlichen Verwaltung in alle in bezug auf das Grundstück bestehenden Rechtsverhältnisse ein, insbesondere werden bestehende Nutzungsverhältnisse nicht berührt.

Dem steht nicht § 17 Satz 2 VermG entgegen, wonach von dem Grundsatz des Eintritts in die Pachtverhältnisse diejenigen Fälle ausgenommen sind, in denen die Nutzer bei Abschluß des Vertrages nicht redlich i. S. v. § 4 Abs. 3 VermG gewesen sind. Dabei kann offenbleiben, ob der Vertrag erst der Aufhebung durch Bescheid bedarf.

Insbesondere kann offenbleiben, ob dies auch dann gilt, wenn die Voraussetzungen des § 1 Abs. 3 oder des § 4 Abs. 2 VermG vorliegen (Kinne, Restitution, Investition und Mietvertrag, ZOV 1991, 31 [35]). Dabei unterstellt § 4 Abs. 2 VermG die Unredlichkeit, wenn der Pachtvertrag erst nach dem 18.10.1989 geschlossen worden ist.

Denn jedenfalls ist der Bekl. bei Abschluß des Pachtvertrages am 5.12.1989 nicht unredlich gewesen. Es handelt sich nämlich hierbei, wie soeben dargelegt, nicht um den Neuabschluß eines Nutzungsverhältnisses. Vielmehr ist der bereits seit 1970, spätestens aber seit 1984 mit dem Bekl. bestehende Vertrag lediglich an das Ausscheiden der Ehefrau des Bekl. angepaßt worden.

4. Der mit dem Bekl. bestehende Nutzungsvertrag über das streitbefangene Grundstück ist aber durch die Kl. wirksam fristlos gekündigt worden. Die Kündigung ist zulässig; einer gerichtlichen Vertragsaufhebung i. S. v. § 314 Abs. 4 Satz 2 ZGB aufgrund der Fortgeltung der Vorschriften des ZGB bedarf es nicht (4.1.). Die an die Vertragsbeendigung gestellten Voraussetzungen liegen vor (4.2.).

4.1. Nach Art. 232 § 4 Abs. 1 EGBGB richtet sich die Nutzung von Bodenflächen zur Erholung nach § 312 ff. ZGB aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, grundsätzlich weiterhin nach den genannten Vorschriften des ZGB. Dennoch bedarf es keiner gerichtlichen Vertragsaufhebung i. S. v. § 314 Abs. 4 Satz 2 ZGB.

Denn diese Vorschrift setzt voraus, daß der Bekl. auf der Bodenfläche ein Wochenendhaus oder eine Garage "in Ausübung des Nutzungsrechts" errichtet hat. Dies ist nicht der Fall gewesen. Damit erübrigt sich die Auseinandersetzung mit der Frage, ob eine etwaige Beschränkung auf die gerichtliche Vertragsaufhebung verfassungskonform wäre (so wohl BGH, Urteil vom 31.3.1993 - XII ZR 265/91 -, ZOV 1993, 264 [265]; Urteil vom 8.10.1993 - V ZR 156/92 -, GE 1994, 41 [43]; a. A. Rauscher in Staudinger, 12. Aufl. 1993, Art. 232 § 4 EGBGB, Rdn. 12).

Es reicht für § 314 Abs. 4 Satz 2 ZGB nicht aus, daß die Errichtung des Bauwerkes zwischen den Vertragspartnern i. S. v. § 312 Abs. 2 ZGB vereinbart worden war, sondern das Bauwerk mußte in Übereinstimmung mit den dafür geltenden Rechtsvorschriften, also mit der erforderlichen behördlichen Bauzustimmung errichtet worden sein (Janke, Nutzung von Bodenflächen zur Erholung, Rechtsprechung der ehemaligen DDR Gerichte und Rechtsauffassungen zu §§ 312 bis 315 ZGB, NJ 1991, 238 [243]).

Der gegenteiligen Ansicht, wonach - mit der Konsequenz der Notwendigkeit gerichtlicher Aufhebung - ein Gebäude auch dann "in Ausübung des Nutzungsrechtes" errichtet ist, wenn die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung nicht vorgelegen hat (Grüneberg/Wendtland, Zur Beendigung von Nutzungsverträgen nach § 312 ff. ZGB über Erholungs- und Freizeitgrundstücke außerhalb von Kleingartenanlagen, DtZ 1993, 101 [104]), kann nicht gefolgt werden.

Denn Zweck der gerichtlichen Aufhebung ist die Regelung der unabhängig von dem Eigentum am Boden nach § 296 Abs. 1 ZGB bestehenden Eigentumsverhältnisse an Gebäuden; sie dient dem Schutz des Nutzungsberechtigte, der unter erheblichen Anstrengungen eine im Gesetz genannte Baulichkeit errichtet und hieran gesondertes Eigentum erworben hat (so auch Grüneberg/Wendtland, aaO., DtZ 1993, 101 [104]).

Selbständiges Gebäudeeigentum - und mit ihr die Schutzbedürftigkeit - kann aber nur entstehen, wenn die erforderliche behördliche Bauzustimmung vorgelegen hat (Kommentar des Ministeriums der Justiz der Deutschen Demokratischen Republik zum Zivilgesetzbuch, Staatsvertrag 1983, § 296 ZGB Anm. 1.2 mit Verweis auf § 5 EGZGB Anm. 1). Anderenfalls erwarb der Grundstückseigentümer das Eigentum an der Baulichkeit (BGH, aaO., GE 1994, 41).

Dies gilt auch für Gebäude, die ohne Bauzustimmung vor Inkrafttreten des ZGB nach § 1 EGZGB am 1.1.1976 errichtet worden sind (Janke, NJ 1991, 238 [240]; Kommentar zu § 5 EGZGB, Anm. 1). Der Bekl. hat unstreitig den Schuppen an der Ecke zur G.-Straße 1971, die Garage 1973, das Schleppdach mit Schuppen an der Brunnenrückwand - wie im Termin ausgeführt - 1973 errichtet und schließlich den Bungalow 1984 erweitert.

Sämtliche Bauten unterfallen auch § 313 Abs. 2 ZGB, da sie der Erholung, Freizeitgestaltung oder ähnlichen persönlichen Bedürfnissen dienen. Zu den in § 313 Abs. 2 ZGB genannten Wochenendhäusern und anderen Baulichkeiten gehören nämlich auch Lauben, Bungalows, Garagen und Schuppen (Janke, NJ 1991, 238 [240]; Kommentar zu § 312 ZGB, Anm. 1.2).

Der Bekl. hat aber nicht substantiiert dargelegt und unter Beweis gestellt, daß seine Bebauung jeweils mit staatlicher Genehmigung erfolgte, obwohl dies von den Kl. bestritten worden ist. Soweit der Bekl. im Termin zur mündlichen Verhandlung lediglich hinsichtlich der Garage einen Lageplan mit dem Vermerk "städteb. vorbestätigt" eingereicht hat, kann hieraus die erforderliche Bauzustimmung nicht entnommen werden.

Zum einen ist die Garage lediglich mit Bleistift nachträglich auf dem zu anderen Zwecken erstellten Lageplan eingezeichnet worden; insoweit ist bereits zweifelhaft, ob diese Garage, wie vorgetragen, von der Urkunde erfaßt wird. Zum anderen und entscheidend ist aber, daß der Bau allenfalls städtebaulich vorbestätigt, eine Baugenehmigung aber hierdurch nicht erteilt worden ist. Denn eine Zustimmung der staatlichen Bauaufsicht liegt nicht vor; die Errichtung ist nur durch die Stadtplanung vorerfaßt worden. Mithin bestehen gegen die Garage allenfalls bauplanerisch keine Bedenken, sie ist aber nicht bauordnungsrechtlich genehmigt worden.

Unerheblich für die Rechtsstellung des Bekl. ist, ob unter Zugrundelegung von § 11 Abs. 3 der Verordnung über die Verantwortung der Räte der Gemeinden, Stadtbezirke und Städte bei der Errichtung und Veränderung von Bauwerken durch die Bevölkerung vom 8.11.1984 (GBl. I DDR, 433) eine Abrißverfügung nach 5 Jahren nicht mehr hätte ergehen können. Denn diese Frage berührt nicht die staatliche Genehmigung, sondern allenfalls die städtebauliche Ordnung.

4.2. Die zulässige Kündigung des Nutzungsverhältnisses durch die Kl. ist auch in der Sache begründet. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist die Kündigung nicht lediglich auf die Gründe des § 554 BGB beschränkt, sondern ein Rückgriff auf § 314 Abs. 3 Satz 2 ZGB statthaft (a.). Die von dieser Vorschrift aufgestellten Voraussetzungen liegen auch vor; der Bekl. hat in besonders schwerwiegender Weise gegen seine Vertragspflichten verstoßen (b.); ob weitergehende Kündigungsgründe vorliegen, kann offenbleiben (c.).

a. Die Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Nutzungsvertrages ist nicht aufgrund des durch das Registerverfahrenbeschleunigungsgesetz eingeführten Vertrags-Moratoriums nach Art. 232 § 4 a EGBGB, wonach die Kündigung nur auf die in § 554 BGB genannten Gründe gestützt werden kann, begrenzt. Denn das Moratorium erfaßt nicht mehr die bereits am 20.5.1993 und am 9.12.1993 ausgesprochenen Kündigungen.

Die Beschränkung der Vertragsbeendigung ist nämlich erst durch Gesetz vom 20. Dezember 1993 eingeführt worden und tritt nach dessen Art. 20 erst am 25.12.1993 in Kraft. Zu diesem Zeitpunkt waren die Kündigungen der Kl. bereits ausgesprochen worden. Ob der Pachtvertrag bereits wirksam beendet worden ist, beurteilt sich mithin allein nach der bis dahin geltenden gesetzlichen Regelung.

Art. 232 § 4 a EGBGB kann die Beendigung eines bereits zuvor wirksam beendeten und damit nicht mehr vorhandenen Vertrages nicht rückwirkend erfassen; anderenfalls wäre Art. 232 § 4 a EGBGB auf eine unmögliche Leistung gerichtet. Die Regelung kann sich allenfalls auf weitergeltende Nutzungsverhältnisse auswirken. Im übrigen hat der Gesetzgeber eine Rückwirkung nicht angeordnet.

Soweit das hinsichtlich des Besitzrechtes des Nutzers in Art. 233 § 2 a EGBGB am 22.7.1992 in Kraft getretene Moratorium nach der Rechtsprechung auch solche Ansprüche erfassen soll, die bei seinem Inkrafttreten bereits rechtshängig waren (vgl. KG, Urteil vom 25.10.1993 - 8 U 5810/92 -, GE 1993, 1269; so wohl auch BGH, Urteil vom 8.10.1993 - V ZR 156/92 -, GE 1994, 41), kann dieser Grundsatz nicht auf das in Art. 232 § 4 a EGBGB enthaltene Moratorium übertragen werden.

Denn während mit Art. 233 § 2 a EGBGB Überlassungsverhältnisse - gegebenenfalls unabhängig von der Frage ihrer Gültigkeit - mit Blick auf eine zukünftige Regelung miteinander konkurrierender Eigentumspositionen des Nutzers am Gebäude und des Überlassenden am Grundstück erfaßt, insbesondere deren Fortbestehen regelt, zielt Art. 232 § 4 a EG-BGB allein auf die Beendigung der Nutzungsverhältnisse ab. Die Rechtslage ist nicht vergleichbar. Es soll nicht ein Zustand vorerst festgeschrieben, sondern ein Vertragsverhältnis beendet werden.

b. Der zwischen den Parteien bestehende Nutzungsvertrag ist wirksam durch die fristlose Kündigung der Kl. vom 9.12.1993 nach § 314 Abs. 3 Satz 2 ZGB beendet worden. Denn der Bekl. hat in grober Weise seine gegen den Kl. bestehenden Vertragspflichten verletzt und damit das für eine Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses erforderliche Vertrauensverhältnis erschüttert.

Denn der Bekl. hat sich im Rahmen des vorliegenden Rechtsstreits unlauterer Mittel bedient, indem er eine nicht vollständige Ablichtung seines an das Bezirksamt gerichteten Antrages auf Genehmigung der Veränderung des Bungalows vom 17.5.1984 einreichte. Auf der zu den Gerichtsakten ursprünglich zur Begründung seines Vortrages eingereichten Kopie dieses Antrages fehlt ein gesamter Absatz, der auf dem der Kammer im Verhandlungstermin vorgelegten Originalantrag enthalten ist.

In diesem Absatz ist niedergelegt, daß dem Antragsteller bekannt ist, daß er mit der Ausführung der beabsichtigten Baumaßnahmen erst beginnen darf, wenn die Zustimmung zur Errichtung oder Veränderung von Bauwerken vorliegt und daß eine Ausführung ohne Zustimmung nach § 3 der VO vom 22.5.1972 über die Verantwortung der Räte der Gemeinden, Stadtbezirke, Städte und Kreise bei der Errichtung von Bauwerken der Bevölkerung (GBl. II/26, S. 293) nicht gestattet ist.

Die Parteien haben aber vom Beginn des Rechtsstreits an über die Frage der bauordnungsrechtlichen Genehmigung der von dem Bekl. errichteten Baulichkeiten und der diesbezüglichen Handhabung in der ehemaligen DDR gestritten; auf den Vorwurf der unzulässigen Bebauung des Grundstücks ist dem Bekl. ursprünglich mit Schreiben vom 20.5.1993 gekündigt und die Räumungsklage gestützt worden.

Gleichwohl hat der Bekl. vor Fertigung der Ablichtung seines Antrages den benannten Passus abgedeckt und die so veränderte Fotokopie zur Begründung seines Vortrages in seiner Rechtsauffassung zu den Akten gereicht. Die Kopie ist auch nicht etwa von einem gleichlautenden Formular gefertigt worden, das diese Textpassage nicht enthält. Denn im Termin vor der Kammer reichte der Bekl. auch die erste Kopie des so veränderten Formulars ein, auf dem der durch das Abdecken beim Kopiervorgang resultierende "weiße Balken" deutlich abgelichtet ist.

Ob dieses Verhalten den Straftatbestand des versuchten Prozeßbetruges oder der Urkundenunterdrückung erfüllt, kann offenbleiben. Denn jedenfalls hat der Bekl. zu erkennen gegeben, daß er als Vertragspartner die aus dem Nutzungsverhältnis folgenden gegenseitigen Pflichten nicht wahrt.