Beschwerdewert

Beschwerdewert; Zustimmungsklage; Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; Mietumrechnung; Brutto/Nettomiete; Hausverwaltung; Vertretung

1. Der Wert der Beschwer des mit einer Zustimmungsklage abgewiesenen Vermieters bemißt sich nach dem dreijährigen Betrag des begehrten Erhöhungsbetrages.

2. Will der Vermieter eine vereinbarte Nettokaltmiete unter Bezug auf den Berliner Mietspiegel erhöhen, muß er in dem Mieterhöhungsverlangen die aus dem Mietspiegel ersichtliche Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete umrechnen.

3. Ist dem Mieter bereits aus früheren Mieterhöhungserklärungen bekannt, daß der Vermieter durch eine bestimmte Hausverwaltung vertreten wird, dann ist es unschädlich, wenn in einem späteren Mieterhöhungsverlangen die Hausverwaltung nicht ausdrücklich erklärt, diese im Namen des Vermieters abzugeben (§ 164 Abs. 2 BGB).

4. Die Verwendung veralteter Mietspiegel führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens gem. § 2 MHG.

5. Grundsätzlich reicht es aus, wenn der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen auf ein bestimmtes Mietspiegelfeld Bezug nimmt. Eine Beschreibung der Wohnung im einzelnen ist daneben nicht erforderlich.

I. Die Berufung des Kl. ist statthaft (§ 511 ZPO) sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 516, 518, 519 ZPO) worden. Auch erreicht sie den notwendigen Wert der Beschwer (§ 511 a ZPO), denn bei Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG bemißt sich dieser nach dem dreifachen Jahreswert des begehrten Erhöhungsbetrages und beträgt somit (79,33 DM/Monat x 36 Monate =) 2.855,88 DM. Die Berufung des Kl. ist daher zulässig.

II. Das Rechtsmittel hat aber in der Sache keinen Erfolg und mußte zurückgewiesen werden. Das Amtsgericht hat nämlich im Ergebnis zu Recht entschieden, daß das Mieterhöhungsverlangen des Kl. vom 29. Oktober 1993 unwirksam ist und damit einen Anspruch auf Zustimmung zur Zahlung der nach § 2 MHG erhöhten Miete gegen die Bekl. nicht begründet.

Zwar ist die Mieterhöhungserklärung grundsätzlich formwirksam abgegeben worden (1.). Aber es ist unzulässig, eine Erhöhung des Nettokaltmietzinses unter Heranziehung von Bruttokaltmieten zu begründen (2.). Auf die vom Amtsgericht problematisierte Frage, ob das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung bereits während der Preisbindung mit Wirkung für die Zeit danach abgegeben werden kann, kommt es in diesem Verfahren daher nicht an (3.).

1. Der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens vom 29. Oktober 1993 steht nicht entgegen, daß die Erklärung seitens der Hausverwaltung erfolgte und unterschrieben wurde, der Hausverwalter aber nicht ausdrücklich erklärte, nicht im eigenen, sondern im Namen des Kl. als Vermieter zu handeln.

Denn für den Offenheitsgrundsatz i. S. v. § 164 Abs. 2 BGB reicht es aus, wenn sich der Vertretungswille aus den Umständen ergibt (Heinrichs in Palandt, 53. Aufl. 1994, § 164 BGB, Rdn. 1). Der Hausverwalter stellte sich aber nicht als der Berechtigte dar, sondern gab die Erklärung unter Hinweis auf seine Funktion, damit für den Kl. ab.

Den Bekl. war der Verwalter zudem aus vorangegangenen Mieterhöhungserklärungen, zumindest seit dem 20.9.1980, als Bevollmächtigter bekannt. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß seit der Eintragung des Kl. in das Grundbuch am 28.8.1991 zwischen ihnen ein Mietverhältnis über die streitbefangene Wohnung auf der Grundlage des Mietvertrages vom 15.6.1959 besteht.

Der Rückgriff auf den Berliner Mietspiegel von 1992 zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens ist auch gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG zulässig. Dem steht nicht entgegen, daß die ortsübliche Vergleichsmiete für die Zeit ab dem 1. Oktober 1993 anhand des neuen Berliner Mietspiegels von 1994 zu ermitteln wäre und der Kl. die Mieterhöhung zum 1.1.1994 begehrt.

Denn bei Abgabe des Zustimmungsverlangens war der aktuelle Mietspiegel noch nicht veröffentlicht. Zudem führt die Bezugnahme auf Mietspiegel, die den Anforderungen des § 2 Abs. 5 MHG an eine Aktualisierung alle zwei Jahre nicht mehr genügen, insbesondere die Verwendung veralteter Mietspiegel gemäß § 2 Abs. 6 MHG nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

Unerheblich ist letztlich auch, daß die Wohnung der Bekl. hinsichtlich ihres Alters und der Ausstattung in der Mieterhöhungserklärung nicht im einzelnen beschrieben worden ist. Denn es reicht aus, daß die Mieter aufgrund des Zustimmungsverlangens die Wohnung einem bestimmten Mietspiegelfeld zuordnen können (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. 1991, § 2 MHG, Rdn. 31). Diese Voraussetzung wurde gewahrt, denn der Kl. nahm auf das in Frage kommende Feld des Mietspiegels konkret Bezug, das ausreichte, da den Bekl. die maßgebenden Merkmale ihrer Wohnung bekannt gewesen sind.

2. Dennoch begründet die Bezugnahme des Kl. auf den Mietspiegel keinen wirksamen Anspruch gegen die Bekl. auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung. Denn der Kl. bezieht sich zur Begründung der Erhöhung der Nettokaltmiete auf die Bruttokaltmiete des Berliner Mietspiegels, ohne diese auf die Nettokaltmiete herunterzurechnen.

Soweit demgegenüber vertreten wird, daß eine Erhöhungserklärung nicht dadurch unwirksam wird, daß die Nettomiete mit einem Bruttomietspiegel verglichen wird, da dem Mieter Erkundigungen zuzumuten sind (Barthelmess, Kommentar zum Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz und Miethöhegesetz, 4. Aufl. 1990, § 2 MHG, Rdn. 86 a), kann dem nicht gefolgt werden.

Denn der Vermieter, der die Miete nach § 2 MHG erhöhen will, muß zunächst in dem Zustimmungsverlangen darlegen, daß die tatsächlich gezahlte Miete niedriger ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Es müssen also zwei Zahlenwerte miteinander verglichen werden. Dies setzt voraus, daß die Mietzinsstrukturen der zu erhöhenden Einzelmiete und der aus dem Mietspiegel ersichtlichen ortsüblichen Vergleichsmiete auch vergleichbar sind, wenn der Vermieter sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel bezieht.

Der Vermieter kann sich nicht ohne weiteres zur Erhöhung der Nettomiete nach § 2 MHG auf den Mietspiegel berufen, wenn dieser Bruttomieten ausweist. Hierin liegt ein unzulässiger Vergleich nicht korrelierender Werte (Beuermann, Erhöhung derNettomiete mit dem Berliner Mietspiegel, GE 1993, 1296). Bei der Bezugnahme auf den Mietspiegel müssen die Mietbegriffe übereinstimmen.

Die Begründung des Mieterhöhungsanspruchs erfordert konkrete Darlegungen über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Zugrundelegung nachprüfbarer Tatsachen. Die Voraussetzungen werden nur erfüllt, wenn der Vermieter bei der Erhöhung der Nettokaltmiete im einzelnen erläutert, welche Betriebskosten im Verhältnis zu der im Mietspiegel ausgewiesenen Bruttokaltmiete in Ansatz gebracht worden sind (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, 6. Aufl. 1988, § 2 MHG, Rdn. C 95, S. 597).

Denn auch sonst ist bei Bezugnahme auf den Mietspiegel anerkannt, daß diese nur dann genügt, wenn sie es dem Mieter ermöglichen, in dem Mietspiegel diejenige Vergleichsmiete aufzufinden, welche dem Erhöhungsverlangen zahlenmäßig zugrunde liegt (Barthelmess, aaO., § 2 MHG, Rdn. 86; Schmidt-Futterer/Blank, aaO., § 2 MHG, Rdn. C 94 a, S. 594). Dies ist bei der Wiedergabe einer Nettokaltmiete im Verhältnis zu den Bruttowerten des Mietspiegels ohne Umrechnung der Bruttokaltmiete auf die Nettokaltmiete nicht möglich.

Daher ist es für eine hinreichende Begründung des Erhöhungsverlangens erforderlich, daß der Vermieter entsprechend der gewählten Mietzinsstruktur den Erhöhungsbetrag anhand der Mietspiegelwerte und der auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten konkret berechnet (Schmidt-Futterer/Blank, aaO., § 2 MHG, Rdn. C 95, S. 596 f.).

Verlangt der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung einer Nettokaltmiete, während der Mietspiegel Bruttokaltmieten ausweist, sind demnach zu-nächst die Betriebskosten von den Mietspiegelwerten abzuziehen (LG Berlin, Urteil vom 19.10.1993 - 63 S 315/93 -, GE 1993, 1335, wobei nicht deutlich wird, ob das Erhöhungsverlangen derart begründet worden ist; Beuermann, Kommentar zur Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, § 2 MHG, Rdn. 89 c). Denn die strukturellen Bruttowerte des Berliner Mietspiegels enthalten den jeweiligen Betriebskostenanteil.

Bei der Erhöhung der Nettokaltmiete unter Berufung auf den Berliner Mietspiegel kann der Mieter - ohne Umrechnung der Brutto- auf die Nettomiete - nicht erkennen, ob das Erhöhungsverlangen mehr oder weniger berechtigt erscheint; der Mieter kann sich bereits im Ansatz nicht schlüssig werden, ob er seine Zustimmung erteilt oder verweigert, weil er die in der Bruttomiete enthaltenen Betriebskosten nicht dargelegt bekommt, so daß er die verlangte Steigerung der Nettomiete nicht erkennen kann.

3. Da die Bezugnahme des Kl. auf den Berliner Mietspiegel ohne Differenzierung zwischen den unterschiedlichen Mietzinsstrukturen erfolgte und das Zustimmungsverlangen insoweit unwirksam ist, erübrigt sich eine Stellungnahme zu der vom Amtsgericht aufgeworfenen Frage, ob der Kl. berechtigt gewesen wäre, bereits vor Ablauf der Preisbindung von den Bekl. nach § 2 MHG die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangen, die unmittelbar nach Ablauf der Preisbindung hätte wirksam werden sollen.

Der Berliner Mietspiegel enthält Bruttokaltmieten, die also die Betriebskosten einschließen. Hat der Vermieter eine Nettokaltmiete vereinbart, die nach § 2 MHG angehoben werden soll, müssen die Mietspiegelwerte zunächst bereinigt werden.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das sich schlicht auf die Mietspiegelwerte bezieht, ist nichtig, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 11. Oktober 1994 festgestellt hat.

Der Mindermeinung in der Literatur, wonach es dem Mieter zuzumuten sei, Erkundigungen einzuziehen, folgt das Gericht ausdrücklich nicht.