Beschwerdewert

Beschwerdewert; Mieterhöhungsklage; Zustimmungsklage; Mieterhöhung; Vergleichsmiete; Nettomieterhöhung mit Bruttokaltmietspiegel

1. Wird der Vermieter mit der Klage auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses abgewiesen, richtet sich der Wert der Beschwer nach dem dreifachen Jahresbetrag der begehrten Mieterhöhung.

2. Die Zustimmungsklage ist als unzulässig abzuweisen, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist.

3. Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn die Erhöhung der Nettokaltmiete unter Berufung auf die Werte des Berliner Mietspiegels erfolgt, ohne daß die darin enthaltene Bruttokaltmiete umgerechnet wird.

4. Unentschieden bleibt, ob in der Mieterhöhungserklärung die durch Abzug der Betriebskosten des Berliner Mietspiegels errechnete Nettokaltmiete durch Addition der tatsächlich geschuldeten, angemessenen Betriebskostenvorauszahlungen auf die konkrete Bruttokaltmiete umgerechnet werden und diese mit der Bruttokaltmiete des Berliner Mietspiegels verglichen werden muß.

I. Die statthafte (§ 511 ZPO) Berufung ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 516, 518, 519 ZPO). Auch erreicht sie den nach § 511 a Abs. 1 ZPO notwendigen Wert der Beschwer. Dieser richtet sich nach dem wirtschaftlichen Interesse des Rechtsmittelführers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung. Der Kl. begehrt eine Erhöhung des monatlichen Mietzinses um 78,44 DM. Es ist davon auszugehen, daß die Erhöhung 3 Jahre lang Folgewirkungen zeitigen würde (78,44 DM x 36 Monate = 2.823,84 DM). § 16 Abs. 5 GKG, der von dem für ein Jahr maßgeblichen Betrag ausgeht, ist nicht einschlägig. Die letztgenannte Vorschrift regelt den Gebühren-, nicht aber den Rechtsmittelstreitwert.

II. In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

Das Verfahren ist nicht gemäß § 539 ZPO an das Amtsgericht zurückzuverweisen gewesen. Zwar hätte kein abgekürztes Urteil (§ 495 a ZPO) ergehen dürfen, da der "Streitwert" 1.500 DM übersteigt. Denn der Streitwertbegriff im Sinne des § 495 a ZPO richtet sich gemäß § 2 ZPO nach § 3 ZPO, so daß grundsätzlich - wie eingangs dargelegt - von dem 3-Jahres-Wert des Erhöhungsbetrages auszugehen ist. Der Verfahrensmangel ist jedoch nicht wesentlich im Sinne des § 539 ZPO. Denn die Wesentlichkeit bemißt sich nicht nach der Größe oder Schwere des Mangels, sondern nach seiner Bedeutung für die Richtigkeit der Entscheidung (vgl. Albers in Baumbach Lauterbach, ZPO, 52. Aufl. 1994, § 539 ZPO Rz. 3). In der Sache hat das Amtsgericht den Erfolg der Klage zu Recht verneint.

Die Klage ist unzulässig. Der Kl. hat sie erhoben, noch bevor die dem Mieter gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG eingeräumte Überlegungsfrist abgelaufen war. Die Frist des Mieters, zu überlegen, ob er dem Erhöhungsverlangen des Vermieters zustimmen will, hatte im vorliegenden Fall bei Eingang der Klage bei Gericht noch nicht einmal zu laufen begonnen. Der Lauf der Frist wird nur durch ein formell wirksames Erhöhungsschreiben ausgelöst (vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 1991, § 2 MHG Rz. 49; OLG Hamburg, MDR 1974, 585; Putzo in Palandt, BGB, 54. Aufl. 1995, § 2 MHG Rz. 37; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III/701). Daran fehlte es hier. Das Erhöhungsbegehren vom 18. Oktober 1993 war unwirksam.

a) Der Kl. nahm zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens Bezug auf den Berliner Mietspiegel von 1992. Die Verwendung eines Mietspiegels als Begründungsmittel war zwar durch § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG gedeckt. Auch stand der Wirksamkeit des Erhöhungsschreibens nicht entgegen, daß der Kl. eine Mieterhöhung ab Januar 1994 geltend machte, mithin für eine Zeit, für die bereits der Mietspiegel 1994 galt. Denn bei Abgabe des Zustimmungsverlangens war der aktuelle Mietspiegel noch nicht veröffentlicht. Zudem führt die Bezugnahme auf Mietspiegel, die den Anforderungen des § 2 Abs. 5 MHG an einer Aktualisierung alle 2 Jahre nicht mehr genügen, insbesondere die Verwendung veralteter Mietspiegel gemäß § 2 Abs. 6 MHG nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (LG Berlin, GE 1994, 1447).

b) Gleichwohl genügte das Erhöhungsbegehren vom 18. Oktober 1993 nicht den Anforderungen, die an ein Mieterhöhungsschreiben zu stellen sind. Denn der Kl. begehrte entsprechend der in § 3 des Mietvertrages vereinbarten Mietzinsstruktur eine Erhöhung der Nettokaltmiete. Der zur Begründung des Zustimmungsverlangens herangezogene Berliner Mietspiegel weist jedoch Bruttokaltmieten aus. In dem streitgegenständlichen Erhöhungsschreiben hat der Kl. damit Werte gegenübergestellt, die nicht korrelierten (vgl. Beuermann, Erhöhung der Nettomiete mit dem Berliner Mietspiegel, GE 1993, 1296). Durch den bloßen Hinweis auf die (Bruttokaltmietzins-) Werte des Mietspiegels legte der Kl. nicht nachvollziehbar dar, daß die bisher geschuldete (Nettokalt-) Miete unterhalb des ortsüblichen Niveaus lag. Der Kl. durfte sich nicht auf die Angabe des Rasterfeldes beschränken. Er hätte den konkreten Spannenwert bezeichnen und aus diesem den Betriebskostenanteil herausrechnen müssen (LG Berlin, GE 1994, 1447; GE 1995, 115).

Es bedarf in diesem Zusammenhang keiner Entscheidung, ob der Kl. gehalten war, die durchschnittlichen Beträge der Betriebskostenumlage abzuziehen, die für eine Wohnung der Baualtersklasse und Ausstattung der streitgegenständlichen Wohnung bei der Erhebung des Berliner Mietspiegels 1994 ermittelt worden sind, oder ob er sich an den zuletzt von der Bekl. gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen orientieren durfte. Die bloße Gegenüberstellung von Bruttokalt- und Nettokaltmieten genügte jedenfalls nicht. Der von dem Gesetzgeber mit dem Begründungserfordernis verfolgte Zweck, den Mieter in die Lage zu versetzen, sich über die Berechtigung des Erhöhungsverlangens schlüssig zu werden (vgl. BVerfG, NJW 1979, 31 f.; KG, WuM 1984, 101), war mit dem von dem Kl. verfaßten Erhöhungsschreiben nicht zu erreichen. Der Umfang der begehrten Steigerung des Nettokaltmietzinses war dem Erhöhungsschreiben nicht zu entnehmen.

c) Soweit demgegenüber die Ansicht vertreten wird, daß eine Erhöhungserklärung nicht dadurch unwirksam wird, daß die Nettomiete mit einem Bruttomietspiegel verglichen wird, da dem Mieter Erkundigungen zuzumuten sind (vgl. Barthelmess, Kommentar zum 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz und Miethöhegesetz, 4. Aufl. 1990, § 2 MHG Rz. 86 a), kann dem nicht gefolgt werden. Diese Ansicht überspannt die Anforderungen, die an die Mitwirkung des Mieters bei dem auf die Mietzinserhöhung gerichteten Verfahren zu stellen sind (LG Berlin, GE 1994, 1447).

Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG muß der Vermieter nachvollziehbar dartun, daß die bisher gezahlte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dabei besteht oft die Schwierigkeit, daß unterschiedliche Mietbegriffe existieren, die zudem nicht gesetzlich definiert sind. Daran ist ein Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG gescheitert.

Das Landgericht Berlin attestierte ihm in seinem Urteil vom 14. März 1995, daß das Mieterhöhungsverlangen unter Berufung auf den Mietspiegel zwar grundsätzlich nicht zu beanstanden sei. Vereinbart war jedoch eine Nettokaltmiete, also eine Miete ohne Betriebskosten. Im Mietspiegel sind demgegenüber Bruttokaltmieten enthalten, so daß der Vermieter zunächst aus den Mietspiegelwerten die Betriebskosten hätte abziehen müssen. Ob dies nach den pauschalierten Werten des Mietspiegels zu geschehen habe oder nach den konkreten Betriebskosten, ließ das Landgericht ausdrücklich offen. Jedenfalls waren so die Werte unvergleichbar, so daß das Mieterhöhungsverlangen selbst unwirksam und die Klage unzulässig war.