Beschwerdewert

Beschwerdewert; Mängelbeseitigungsklage; Mietermehrheit; Gemeinschaftsanlage; Spielplatz; Widerrufsklausel

1. Der Wert der Beschwer des mit der Mängelbeseitigungsklage abgewiesenen Mieters bemißt sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der fiktiven Minderung des Bruttokaltmietzinses.

2. Der Mieter einer Wohnung in einer Wohnanlage kann auch allein den Anspruch auf Beseitigung von Mängeln des Kinderspielplatzes der Anlage geltend machen.

3. Auch wenn der Mietvertrag keine Regelung über die Nutzung von Gemeinschaftsanlagen enthält, besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Beseitigung von Mängeln des einer bestimmten Wohnanlage zugeordneten Kinderspielplatzes.

4. Eine Klausel im Mietvertrag , wonach das Recht zur Benutzung von gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen unter dem Vorbehalt der Einschränkung bzw. des Widerrufs steht, ist unwirksam.

5. Dennoch ist der Vermieter der Wohnanlage nicht verpflichtet, eine Gemeinschaftseinrichtung stets in demjenigen Zustand zu erhalten, in dem sie sich bei Beginn des Mietverhältnisses befunden hat. Der Spielplatz muß jedoch auch weiterhin für Spiele von Kleinkindern und in Wohnanlagen mit mehr als 75 Wohnungen auch für Spiele älterer Kinder geeignet bleiben. Dies ist gewährleistet, wenn der Spielplatz einen Sandkasten, ein kleines Haus, ein Schaukelpferdchen und eine kleine Rutsche für Kleinkinder sowie einen Bolzplatz mit zwei Fußballtoren, zwei Streetballkörben und eine Tischtennisplatte für größere Kinder aufweist.

II. In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Der Kl. kann nach § 536 BGB nicht verlangen, daß der Kinderspielplatz, den die Bekl. ihren Mietern zur Verfügung stellt, mit den Spielgeräten wiederhergestellt wird, mit denen dieser zu dem Zeitpunkt ausgestattet war, als der Kl. seine Wohnung am 1. Juni 1995 anmietete. Andere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich.

1.) Der Kl. ist allerdings befugt, als einzelner Mieter einen lnstandsetzungsanspruch zu erheben, der allen Mietern der Wohnanlage zugute kommt (vgl. LG Berlin, GE 1994, 1447).

2.) Entgegen der Ansicht der Bekl. wird der Kinderspielplatz als Gemeinschaftsanlage vom Anwendungsbereich des § 536 BGB erfaßt. Nach § 536 BGB hat der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauche geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustande zu erhalten. Voraussetzung für einen Anspruch des Kl. nach § 536 BGB ist danach, daß der Spielplatz Gegenstand des Mietvertrages und damit "vermietete Sache" im Sinne des § 536 BGB geworden ist. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen, hilfsweise nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte (§ 157 BGB).

§ 2 des Mietvertrages regelt in seinem Absatz 2, welche gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen an den Kl. mitvermietet sein sollen. In dem von der Bekl. verwendeten Formularvertrag ist das hierfür vorgesehene Feld freigelassen. Dies bedeutet entgegen der Ansicht der Bekl. nicht, daß die Parteien die Nutzung des Spielplatzes bewußt nicht zum Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarung gemacht haben. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß andere Gemeinschaftseinrichtungen wie z. B. der gemeinsame Waschraum im Keller oder der Treppenaufgang Teil des mietvertraglich gewährten Gebrauchs geworden sind. Dies zeigt, daß die Parteien die Frage, welche Gemeinschaftseinrichtungen an den Kl. mitvermietet sind, nicht in dem schriftlichen Mietvertrag ausdrücklich geregelt haben.

Soweit die Bekl. zum vertraglich geschuldeten Gebrauch in Anlehnung an die Entscheidung des BGH (NJW 1967, 154) nur die Grundstücks- und Gebäudeteile zählen will, die zum Gebrauch oder zum Zugang der Mieträume notwendig sind, hält die Kammer diesen Maßstab für zu eng. Maßgeblich ist vielmehr, wie die Kammer bereits früher entschieden hat, welche Gemeinschaftseinrichtungen üblicherweise zum Gegenstand der mietvertraglichen Nutzung gezählt werden (vgl. Kammerurteil v. 19.5.1992 - 64 S 403/91, GE 1992, 989). Hierzu zählt auch ein Kinderspielplatz, jedenfalls wenn er - wie hier - ausschließlich den Mietern einer bestimmten Wohnanlage vom Vermieter zur Nutzung zugeordnet ist.

Anerkannt ist, daß zu gemeinschaftlichem Gebrauch dienende Räume oder Einrichtungen wie Trockenböden, Gemeinschaftswaschräume oder Aufzüge auch ohne ausdrückliche Vereinbarung als mitvermietet gelten (Bub/Treier, a.a.O., III. B Rdnr. 1171; Kammerurteil a.a.O.). Nach Ansicht der Kammer muß das gleiche auch für Kinderspielplätze gelten. Auch bei einem vom Vermieter eingerichteten Spielplatz handelt es sich um eine Einrichtung, die den Mietern gemeinschaftlich zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird und die den Wert der Vermieterleistung mitprägt. Für Mieter mit Kindern ist ein solcher Spielplatz mindestens ebenso notwendig und wichtig wie ein Trocken- oder Waschraum. Der Vermieter muß daher davon ausgehen, daß ohne entgegenstehende vertragliche Vereinbarung ein von ihm betriebener Spielplatz als eine mitvermietete Sache betrachtet wird.

3.) Dies bedeutet jedoch nicht, daß der Spielplatz in seiner konkreten Ausformung, also mit den bei Mietvertragsabschluß vorhandenen Geräten, Gegenstand des Mietvertrages geworden ist. Bei mitvermieteten Einrichtungen, die nicht ausschließlich einem bestimmten Mieter zugeordnet sind, gilt das allgemeine, aus § 536 BGB abgeleitete und an die Mietparteien gerichtete Verbot, die Mietsache einseitig zu verändern, nicht in demselben Maße. Der Umfang des Nutzungsrechts ergibt sich vielmehr auch hier in erster Linie aus den vertraglichen Vereinbarungen und bei deren Fehlen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte (§ 157 BGB). Danach besteht der mit der Klage geltend gemachte Wiederherstellungsanspruch nicht.

a) Vorrangige vertragliche Vereinbarungen bestehen nicht. Ohne Erfolg beruft sich die Bekl. in diesem Zusammenhang auf § 2 Abs. 3 des Mietvertrages, wonach das Recht zur Benutzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen unter dem Vorbehalt der Einschränkung bzw. des Widerrufs steht, soweit dies im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erforderlich erscheint und für den Mieter zumutbar ist. Diese Klausel unterliegt als für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung (§ 1 Abs. 1 AGBG) den Bestimmungen des AGB Gesetzes. Sie ist nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Der rechtlich nicht vorgebildete Durchschnittsmieter wird der Klausel entnehmen, daß die Bekl. als Vermieterin im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung das Recht zur Benutzung des Spielplatzes ganz entziehen könne. Ein solcher völliger Entzug der Nutzung wäre jedoch unvereinbar mit der in § 536 BGB geregelten Kardinalpflicht des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Auch wenn der Vermieter nach § 536 BGB in das Nutzungsrecht des Mieters einseitig eingreifen kann, so kann er doch einen Grundbestand nicht völlig entziehen.

Fehlt eine ausdrückliche vertragliche Regelung, so ist bei der in diesem Fall gebotenen Auslegung der vertraglichen Erklärungen nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte maßgeblich zu berücksichtigen, daß der Vermieter bei der Vermietung von Gemeinschaftseinrichtungen nicht einem einzelnen Mieter, sondern einer Mietermehrheit mit naturgemäß unterschiedlichen Bedürfnissen gegenübersteht. Wäre er verpflichtet, die Gemeinschaftseinrichtung stets in dem Zustande zu erhalten, in dem sie sich befunden hat, als der Mieter mit der längsten Mietzeit seine Wohnung anmietete, so bedeutete dies, daß dem Vermieter eine sinnvolle, an den Interessen aller Mieter orientierte Anpassung an veränderte Umstände nicht möglich wäre. Auf dieses berechtigte Interesse hat der Mieter nach Treu und Glauben Rücksicht zu nehmen. Allerdings kann dieses berechtigte Bedürfnis nach Flexibilität nicht so weit gehen, daß es der Vermieter in der Hand hat, den Mietern die Nutzung der Gemeinschaftseinrichtung völlig zu entziehen. Der Vermieter schuldet daher jedenfalls die Aufrechterhaltung eines Grundbestandes.

b) Die von dem Kl. verlangte Wiederaufstellung bestimmter Spielgeräte fällt nicht in den Grundbestand. Diesen gewährleistet die Bekl. unabhängig hiervon weiterhin.

Welchen Grundbestand ein mitvermieteter Spielplatz aufweisen muß, ist mangels anderer Anhaltspunkte den baurechtlichen Bestimmungen zu entnehmen. Sie dienen dazu, die an gesunde und sozialverträgliche Wohnverhältnisse zu stellenden Mindestanforderungen festzulegen. An diesem Maßstab hat sich auch eine an Treu und Glauben orientierte Vertragsauslegung zu orientieren. Nach § 8 Abs. 3 BauO Bln ist u. a. Voraussetzung, daß der Spielplatz für Spiele von Kleinkindern geeignet sein muß. Bei Bauvorhaben mit mehr als 75 Wohnungen muß der Spielplatz auch für Spiele älterer Kinder geeignet sein.

Hier kann zugunsten der Kl. unterstellt werden, daß die Wohnanlage insgesamt mehr als 75 Wohnungen aufweist. Der von der Bekl. eingerichtete Spielplatz ist nach seiner derzeitigen Ausgestaltung jedenfalls zum Spielen sowohl von Kleinkindern als auch älterer Kinder geeignet. Für Kleinkinder gibt es einen Sandkasten, ein kleines Haus, ein Schaukelpferdchen und eine kleine Rutsche. Für ältere Kinder steht ein Bolzplatz mit zwei Fußballtoren, zwei Streetballkörben und eine Tischtennisplatte zur Verfügung. Damit ist ein Grundbestand an Spielgeräten und Möglichkeiten vorhanden. Daß die vorhandenen Spielmöglichkeiten mengenmäßig nicht ausreichen, hat der Kl. zwar behauptet. Er hat seinen Vortrag ist in diesem Punkt jedoch substantiiert.

Aus einem Mietvertrag ist der Mieter nicht nur berechtigt, die Wohnräume zu benutzen, sondern auch Gemeinschaftsräume, Innenhof, Treppenhaus und Aufzug. Es handelt sich aber eben nur um ein Mitbenutzungsrecht, so daß der Vermieter hier die Möglichkeit haben muß, den bestehenden Zustand im Rahmen von Treu und Glauben auch zu ändern, also etwa den Fußbodenbelag im Treppenhaus zu entfernen.

Durch Urteil vom 28. Februar 1997 hat das Landgericht Berlin festgestellt, daß diese Grundsätze auch für einen Kinderspielplatz gelten. Auch dieser ist mitvermietet; auf eine Formularklausel, wonach das Nutzungsrecht frei widerruflich ist, kann sich der Vermieter nicht berufen. Der Mieter hat jedoch nur einen Anspruch auf einen "Grundbestand", bei einem Spielplatz also, daß dieser für die vorgesehene Nutzung geeignet ist. Der Mieter kann jedoch nicht die Wiederaufstellung bestimmter Spielgeräte verlangen.