Beschwer gegen Feststellung des Sondernutzungsrechtes für anderen Wohnungseigentümer

a) Die Beschwer des Beklagten, der sich gegen die gerichtliche Feststellung des Bestehens eines Sondernutzungsrechts eines anderen Wohnungseigentümers wendet, richtet sich nach der Wertminderung, die seine Wohneinheit erfährt, wenn es bei dem Urteil bliebe (im Anschluss an BGH, GE 2018, 398 = WuM 2018, 181).

b) Die Beschwer des Klägers, dessen Klage auf Feststellung des Bestehens bzw. auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts abgewiesen worden ist, bemisst sich nach der Wertsteigerung, die sein Wohnungseigentum bei Stattgabe der Klage erfährt (im Anschluss an BGH, GE 2017, 179 = NJW-RR 2017, 584).

I. 1 Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kl. verlangt von den Bekl., einer Vereinbarung zuzustimmen, mit der ihm an näher bezeichneten Terrassenflächen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden soll. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der an der Südseite des Gebäudes belegenen Terrasse stattgegeben und sie im Hinblick auf die Westterrasse abgewiesen. Die Berufung des Kl. hat das Landgericht zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Mit der Nichtzulassungsbeschwerde verfolgt der Kl. seinen Anspruch auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts an der Westterrasse weiter.

II. 2 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 € nicht übersteigt (§ 26 Nr. 8 EGZPO).

3 1. Maßgebend für den Wert der Beschwer im Rechtsmittelverfahren ist das Interesse des Rechtsmittelkl. an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung, das gemäß § 3 ZPO unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bewerten ist (vgl. Senat, Beschluss vom 17. November 2016 - V ZR 86/16, NJW-RR 2017, 584 Rn. 2). Streiten die Parteien - wie hier - um das Bestehen eines Sondernutzungsrechts, ist zu unterscheiden: Die Beschwer des Bekl., der sich gegen die gerichtliche Feststellung des Bestehens eines Sondernutzungsrechts eines anderen Wohnungseigentümers wendet, richtet sich nach der Wertminderung, die seine Wohneinheit erfährt, wenn es bei dem Urteil bliebe (vgl. Senat, Beschluss vom 25. Januar 2018 - V ZR 135/17, WuM 2018, 181 Rn. 3). Demgegenüber bemisst sich die Beschwer des Kl., dessen Klage auf Feststellung des Bestehens bzw. auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts abgewiesen worden ist, nach der Wertsteigerung, die sein Wohnungseigentum bei Stattgabe der Klage erfährt (vgl. zu der Bemessung der Beschwer bei der Abweisung einer auf die Einräumung eines Notwegerechts gerichteten Klage Senat, Beschluss vom 12. Dezember 2013 - V ZR 52/13, NZM 2015, 99 Rn. 6; Beschluss vom 12. Juli 2012 - V ZR 29/12, juris Rn. 3).

4 2. Dass seine Wohnung bei der Zuerkennung des Sondernutzungsrechts für die Westterrasse eine Wertsteigerung von mehr als 20.000 € erfährt, hat der Kl. nicht - wie geboten (siehe nur Senat, Beschluss vom 25. Juli 2002 - V ZR 118/02, NJW 2002, 3180) - glaubhaft gemacht.

5 a) Der Kl. geht von einem Wertzuwachs von 28.992,48 € aus. Er legt seiner Wertberechnung unter Bezugnahme auf einen auch von dem Amtsgericht und dem Berufungsgericht zur Bemessung des Streitwerts herangezogenen Aufteilungsplan für die Westterrasse eine Fläche von 19,38 m2 (6,80 m x 2,85 m) zugrunde. Dies entspreche einer Wohnfläche von 4,845 m2 (19,38 m2 : 4). Dieser Wert sei mit dem durchschnittlichen aktuellen Kaufpreis von 5.984 €/m2 Wohnfläche zu multiplizieren, so dass sich eine Beschwer von 28.992,48 € ergebe.

6 b) Demgegenüber ist die Westterrasse nach der Wertberechnung des Berufungsgerichts lediglich 14,25 m2 (5,00 m x 2,85 m) groß, so dass sich eine Wohnfläche von 3,56 m2 (14,25 m2 : 4) ergibt. Der Kaufpreis je m2 Wohnfläche beträgt nach der auf den Angaben des Kl. in der Klageschrift beruhenden Schätzung des Berufungsgerichts 2.500 €, so dass sich für die - hier allein interessierende - Westterrasse ein Wert in Höhe von 8.900 € errechnet (3,56 m2 x 2.500 €). Von diesen Werten geht auch das Hanseatische Oberlandesgericht in seinem Beschluss vom 29. Januar 2018 (2 W 4/18) aus, durch den die Streitwertbeschwerde des zweitinstanzlichen Prozessbevollmächtigten des Kl. gegen den Streitwertbeschluss des Berufungsgerichts zurückgewiesen worden ist.

7 c) Das Vorbringen des Kl. genügt zur Glaubhaftmachung des von ihm - abweichend von dem Berufungsgericht - angenommenen höheren Werts des Sondernutzungsrechts an der Westterrasse nicht.

8 aa) Entgegen der Auffassung des Kl. ist der Wertbemessung eine Gesamtfläche der Westterrasse von 14,25 m2 und nicht von 19,38 m2 zugrunde zu legen, so dass sich unter Anlehnung an § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung eine auf die Terrasse entfallende zusätzliche Wohnfläche von 3,56 m2 und nicht von 4,845 m2 ergibt. Der Kl. kommt nur deshalb zu einem von dem Berufungsgericht abweichenden Wert, weil er bei seiner Berechnung auch die Fläche miteinbezieht, die auf dem von ihm in Bezug genommenen Aufteilungsplan grün gestrichelt ist. Dies kann jedoch für die Berechnung seiner Beschwer nicht berücksichtigt werden, weil in dem von ihm im Berufungsrechtszug gestellten Antrag - anders als in dem erstinstanzlich gestellten Antrag - die grün gestrichelte Fläche nicht mehr enthalten war. Hierauf hat auch bereits das Hanseatische Oberlandesgericht in seinem die Streitwertbeschwerde des zweitinstanzlichen Prozessbevollmächtigten des Kl. zurückweisenden Beschluss zutreffend hingewiesen.

9 bb) Die Angaben des Kl. rechtfertigen auch nicht die Annahme eines über 2.500 € hinausgehenden Quadratmeterpreises.

10 (1) Als Beleg dafür, dass der Kaufpreis - abweichend von dem eigenen Vorbringen in der Klageschrift - mit 5.984 € anzusetzen sei, verweist der Kl. lediglich auf die Streitwertbeschwerde vom 28. Dezember 2017. Dieser war aber nur ein Internetausdruck des Immobilienportals „Immonet“ beigefügt, in dem der von dem Kl. seiner Wertberechnung zugrunde gelegte Preis als durchschnittlicher Wohnungspreis in H. (G. F.) aufgeführt ist. Diese Angabe bietet keine geeignete Grundlage für eine Schätzung des Verkehrswerts durch den Senat, weil es an konkreten Informationen zu Lage und Ausstattung des Wohnungseigentums des Kl. fehlt.

11 (2) Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass der Verkehrswert je m2 Wohnfläche 4.000 € beträgt, wie der Kl. in seinem Schriftsatz vom 18. Juli 2016 geltend gemacht hat, und auf den er in der Nichtzulassungsbeschwerde zusätzlich verweist. Dass mit dem in der Klageschrift angegebenen Wert von 2.500 € lediglich 60 % des Kaufpreises gemeint sein sollten, der tatsächlich 4.000 € betragen habe, ist eine nicht näher belegte Behauptung, für die es in der Klageschrift keine Anhaltspunkte gibt. Abgesehen davon ergäbe sich bei einem Verkehrswert von 4.000 € eine Beschwer von lediglich 14.240 € (3,56 x 4.000 €), so dass auch insoweit die Wertgrenze von 20.000 € nicht überschritten wäre.

Die Beschwer des Klägers bei Klage auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts bemisst sich nach der Wertsteigerung seines Wohnungseigentums bei Stattgabe der Klage. Die Beschwer des Beklagten, der sich gegen die gerichtliche Feststellung des Bestehens eines Sondernutzungsrechts eines anderen Wohnungseigentümers wendet, richtet sich wiederum nach der Wertminderung, die seine Wohneinheit erfährt, wenn es bei dem Urteil bliebe.

Der Kläger verlangt von dem Beklagten, die beide einer WEG angehören, die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer Terrasse. Das LG hat die Klage hinsichtlich der südlich des Gebäudes gelegenen Terrasse stattgegeben, sie im Hinblick auf die Westterrasse jedoch abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat das LG zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Hiergegen die Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger wegen der Westterrasse.

Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 € nicht übersteigt. Maßgebend für den Wert der Beschwer ist das Interesse des Rechtsmittelklägers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung, das unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bewerten ist (BGH, GE 2017, 179 = NJW-RR 2017, 584). Streiten die Parteien wie hier um das Bestehen eines Sondernutzungsrechts, ist zu unterscheiden: Die Beschwer des Beklagten, der sich gegen die gerichtliche Feststellung des Sondernutzungsrechts eines anderen Wohnungseigentümers wendet, richtet sich nach der Wertminderung, die seine Wohneinheit erfährt, wenn es bei dem Urteil bliebe (BGH, GE 2018, 398 = WuM 2018, 181). Demgegenüber bemisst sich die Beschwer des Klägers, dessen Klage auf Feststellung des Sondernutzungsrechts abgewiesen worden ist, nach der Wertsteigerung, die sein Wohnungseigentum bei Stattgabe der Klage erfährt. Dass seine Wohnung bei der Zuerkennung des Sondernutzungsrechts für die Westterrasse eine Wertsteigerung von mehr als 20.000 € erfährt, hat der Kläger nicht wie geboten glaubhaft gemacht.

Der BGH verwirft die Berechnung des Klägers, der für die Westterrasse eine Fläche von knapp 20 m² zugrunde legt, was einer Wohnfläche von knapp 5 m² mit einem aktuellen Kaufpreis von knapp 6.000 €/m² entspreche. Die Berechnung des BGH lautet wie folgt: Die Westterrasse entspricht nur einer zusätzlichen Wohnfläche von 3,5 m². Die Angaben des Klägers rechtfertigen auch nicht die Annahme eines über 2.500 € hinausgehenden Quadratmeterpreises. Im Ergebnis ist festzustellen, dass die Länge des Instanzenzuges für beide Parteien unterschiedlich lang sein kann, weil die Beschwer jeweils konkret aus der Sicht der Partei zu ermitteln ist und dieses Interesse unterschiedlich ist: einmal nach der Wertsteigerung des Wohnungseigentums bei Stattgabe der Klage, zum anderen die Wertminderung der Wohneinheit, wenn es bei dem anzugreifenden Urteil bliebe.

VRiKG a.D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert