Beschwer bei Verurteilung zur Herausgabe eines Grundstücks nach Beendigung eines Nutzungsverhältnisses

Bei der Verurteilung zur Herausgabe eines Grundstücks nach Beendigung eines Nutzungsverhältnisses bemisst sich die Beschwer des Beklagten nicht nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 6 ZPO), sondern nach dem Nutzungsentgelt (§ 8 ZPO). Bei einem unentgeltlichen Nutzungsverhältnis ist der Streitwert nach freiem Ermessen festzusetzen, wobei von dem dreieinhalbfachen Jahresentgelt für vergleichbare Flächen ausgegangen werden kann.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Der frühere Kl. zu 1 und der Kl. zu 2 (nachfolgend: Kl.) sind seit 2004 als Eigentümer eines in Brandenburg belegenen Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Erworben haben sie das aus einem größeren Flurstück herausvermessene Grundstück von der T. T. „ohne Aufbauten im Eigentum Dritter“.

2 Dem Bekl. zu 1 gehören benachbarte Grundstücke. Ferner haben die Bekl. seit 1992 umliegende Flächen von dem Land Brandenburg gepachtet; nach ihrer Darstellung umfasste der Pachtvertrag auch das heutige Grundstück der Kl. Im April 2012 schlossen die Parteien einen gerichtlichen Vergleich. Darin gestatteten die Kl. u. a. den Nutzern und Gästen des von den Bekl. betriebenen Campingplatzes die unentgeltliche Nutzung ihres Grundstücks. Im September 2014 kündigten die Kl. dieses Nutzungsverhältnis fristlos.

3 Mit der Klage haben die Kl. von den Bekl. die Räumung und Herausgabe des Grundstücks sowie die Beseitigung von zwei aufstehenden Gebäuden, eines Stahltors und von sechs Wohnwagen nebst Anbauten verlangt. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die auf Beseitigung der Gebäude gerichtete Klage abgewiesen, die Berufung der Bekl. im Übrigen aber zurückgewiesen. Mit ihrer Beschwerde wollen die Bekl. die Zulassung der Revision und die vollständige Abweisung der Klage erreichen; die Kl. beantragen die Zurückweisung der Beschwerde.

II. 4 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 € nicht übersteigt (§ 26 Nr. 8 EGZPO).

5 1. a) Die aus der Verurteilung zur Herausgabe des Grundstücks folgende Beschwer der Bekl. bemisst sich im Ausgangspunkt nicht nach § 6 ZPO (nach dem Verkehrswert des Grundstücks), sondern nach § 8 ZPO (nach dem Nutzungsentgelt). Denn bei einem Streit über das Bestehen eines Nutzungsverhältnisses - hier über die Berechtigung der von den Kl. ausgesprochenen fristlosen Kündigung - ist die Sondervorschrift des § 8 ZPO vorrangig (vgl. BGH, Beschluss vom 30. Januar 1997 - III ZR 206/96, juris Rn. 2 ff.). Dem steht nicht entgegen, dass das zwischen den Parteien vereinbarte Nutzungsverhältnis unentgeltlich war. In diesem Fall ist der Streitwert nach freiem Ermessen zu bestimmen (§ 3 ZPO; vgl. BGH, Beschluss vom 22. Januar 1992 - XII ZR 149/91, juris Rn. 6); in Anlehnung an § 9 ZPO kann dabei von dem dreieinhalbfachen Jahresnutzungswert ausgegangen werden (vgl. BGH, Beschluss vom 15. Juni 2011 - XII ZR 54/09, WuM 2011, 485 Rn. 2 f.). Zu diesem Nutzungswert, der sich anhand der Pacht für vergleichbare Flächen bestimmen ließe, verhält sich die Nichtzulassungsbeschwerde allerdings nicht; es sind auch keine Anhaltspunkte vorhanden, die eine Schätzung des Werts ermöglichen.

6 b) Die Vorschrift des § 6 ZPO ist hinsichtlich der Verurteilung zur Herausgabe des Grundstücks nicht deshalb anwendbar, weil die Bekl. das - nach § 891 BGB vermutete - Eigentum der Kl. an dem Grundstück bestreiten. Denn sie behaupten nicht, selbst Eigentümer der Fläche zu sein. Der Streit um deren Herausgabe ist also nicht zugleich ein Streit der Parteien, wem von ihnen das Eigentum an dem Grundstück zusteht, sondern beschränkt sich insoweit auf die Berechtigung der Kl., das Nutzungsverhältnis zu kündigen.

7 2. Hinsichtlich der zusammen mit dem Grundstück herauszugebenden Gebäude richtet sich die Beschwer allerdings (zusätzlich) nach § 6 ZPO, weil die Bekl. behaupten, dass diese nicht, wie das Berufungsgericht meint, wesentliche Bestandteile des herausverlangten Grundstücks sind, sondern in ihrem Eigentum stehen. Den Wert dieser Gebäude haben die Bekl. allerdings nicht - wie geboten (siehe nur Senat, Beschluss vom 25. Juli 2002 - V ZR 118/02, NJW 2002, 3180) - glaubhaft gemacht.

8 Das hierzu vorgelegte Schreiben einer Immobilienberaterin, in der ohne nähere Erläuterung „eine unverbindliche Marktpreiseinschätzung für das Wirtschaftsgebäude und das ehemals genutzte Empfangsgebäude in Höhe von 45.000 €“ abgegeben und ein Angebotspreis von 49.000 € als realistisch angesehen wird, reicht hierzu nicht aus. Es ist schon nicht zweifelsfrei, ob sich die Einschätzung allein auf die Gebäude bezieht oder auch den - die Beschwer der Bekl. nicht erhöhenden - Wert des (scheinbar) dazugehörigen Grundstücks mit der im Betreff des Schreibens genannten postalischen Anschrift „S. 39“ umfasst. Unabhängig davon ist die Wertermittlung nicht ansatzweise nachvollziehbar. Von dem mit „ca. 1970/2000“ angegebenen Baujahr abgesehen, fehlt jegliche Beschreibung der Gebäude und ihrer Ertragsmöglichkeiten; auch ist nicht erkennbar, auf welcher Ermittlungsmethode (z. B. Wert vergleichbarer Objekte, Ertragswert) die Verkehrswertschätzung beruht und welche Parameter dabei zugrunde gelegt wurden. Sollte die Immobilienberaterin allein den Verkehrswert der Gebäude angesetzt haben, hätten zu einer nachvollziehbaren Schätzung zudem Angaben gehört, ob und auf welcher rechtlichen Grundlage ein Erwerber das dazugehörige Grundstück nutzen könnte; denn ohne eine gesicherte Nutzungsmöglichkeit wären die Gebäude faktisch wertlos.

9 3. Lässt sich somit nicht nachvollziehen, dass die Verurteilung zur Herausgabe des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude die Bekl. mit mehr als 17.000 € beschweren, kommt es nicht mehr darauf an, ob hinsichtlich der Verurteilung zur Beseitigung des Stahltors und der Wohnwagen nebst Aufbauten die von ihnen angegebene Beschwer von 3.000 € anzusetzen ist.

Bei der Verurteilung zur Herausgabe eines Pachtgrundstücks nach Beendigung eines Nutzungsverhältnisses bemisst sich die Beschwer des beklagten Pächters nicht nach dem Verkehrswert des Grundstücks, sondern nach dem Nutzungsentgelt. Bei einem unentgeltlichen Nutzungsverhältnis ist der Streitwert nach freiem Ermessen festzusetzen, wobei von dem dreieinhalbfachen Jahresentgelt für vergleichbare Flächen ausgegangen werden kann.

Die Beklagten hatten einen Campingplatz betrieben, für den die Kläger im Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs eine unentgeltliche Nutzung gestattet hatten. Nach Kündigung dieses Nutzungsverhältnisses wurden die Beklagten zur Herausgabe des Grundstücks einschließlich der darauf befindlichen Gebäude verurteilt. Die Beklagten behaupteten, Eigentümer der Gebäude zu sein und legten Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts ein.

Der Bundesgerichtshof verwarf die Beschwerde als unzulässig, weil der Wert der Beschwer 20.000 € nicht übersteige. Nach Beendigung eines Nutzungsverhältnisses sei der Beschwerdewert nicht nach dem Grundstückswert, sondern nach dem Nutzungsentgelt zu bemessen. Bei einer unentgeltlichen Nutzung sei der Wert nach freiem Ermessen zu bestimmen, wobei von der dreieinhalbfachen Jahresmiete für vergleichbare Flächen ausgegangen werden könne.

Bei zusätzlich herauszugebenden Gebäuden, die nach Behauptung des Beklagten in seinem Eigentum stünden, sei zwar deren Wert hinzuzurechnen. Deren Wert sei hier jedoch nicht glaubhaft gemacht, denn die Angaben des vorgelegten Schreibens einer Immobilienberaterin seien „nicht ansatzweise nachvollziehbar“.