Beschwer bei Räumungsurteil nach der Nettomiete ohne Betriebskosten, Nettomiete mit Betriebskostenpauschalen

Die Rechtsmittelbeschwer bei einem Räumungsurteil bestimmt sich nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete (ständige Rechtsprechung des Senats).

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil die mit der Revision geltend zu machende Beschwer von über 20.000 € nicht erreicht ist (§ 26 Nr. 8 EGZPO). Die (Rechtsmittel-) Beschwer der Kl., die die Räumung der an den Bekl. vermieteten Wohnung begehrt, beträgt angesichts der nach ihrer Auffassung geschuldeten Nettomiete von monatlich 427,88 € (nur) 17.970,96 € (42 x 427,88 €). Denn nach der ständigen Rechtsprechung des Senats bestimmt sich der Wert der Beschwer in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete, wenn es sich - wie hier - um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt (zuletzt Senatsbeschlüsse vom 10. Mai 2016 - VIII ZR 19/16, juris, Rn. 7; vom 8. Dezember 2015 - VIII ZR 129/15, WuM 2016, 376 Rn. 1; vom 16. September 2015 - VIII ZR 135/15, WuM 2015, 681 Rn. 3; vom 3. März 2015 - VIII ZR 279/14, WuM 2015, 313 Rn. 2; jeweils m.w.N.).

2 1. Entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde erhöhen die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 207 € den Beschwerdewert nicht. Denn für die Wertbemessung kommt es, wie auch der Wortlaut des § 8 ZPO zeigt, auf das für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Entgelt an. Dazu zählen vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht. Deren Vereinbarung regelt vielmehr lediglich die Zahlungsweise für außerhalb des geschuldeten Entgelts anfallende zusätzliche, ganz überwiegend vom jeweiligen Verbrauch abhängige Leistungen, die im Verkehr nicht als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung angesehen werden. Eine solche Nebenkostenvereinbarung gibt deshalb auch keinen bei der Wertbemessung zu berücksichtigenden Aufschluss darüber, welche über die eigentliche Miete hinausgehenden Beträge der Mieter nach erforderlicher Abrechnung tatsächlich schuldet (BGH, Beschlüsse vom 8. Dezember 2015 - VIII ZR 129/15, aaO. Rn. 2; vom 2. Juni 1999 - XII ZR 99/99, NJW-RR 1999, 1385 unter I 2).

3 Das gilt ungeachtet des Umstandes, dass nach § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG bei einem Streit über das Bestehen eines Mietverhältnisses das zur Wertbemessung anzusetzende einjährige Entgelt neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann umfasst, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden. Auch wenn man diese Begriffsbestimmung für die Bestimmung des zuständigkeitsbegründenden Rechtsmittelstreitwerts nach § 8 ZPO übernehmen wollte (offen gelassen von BGH, Beschluss vom 11. Dezember 2008 - III ZB 53/08, NJW-RR 2009, 277 Rn. 11), könnte sie abgesehen von der damit einhergehenden Vereinfachung der Wertberechnung allenfalls als Ausdruck dessen gewertet werden, dass der Verkehr in solch einem Fall - anders als hier - die ununterscheidbar vereinbarte Pauschalmiete als das für die Gebrauchsüberlassung geschuldete und demgemäß in die Wertberechnung einzustellende Entgelt ansieht (Senatsbeschluss vom 8. Dezember 2015 - VIII ZR 129/15, aaO. Rn. 3).

4 2. Zu Unrecht versucht die Nichtzulassungsbeschwerde, aus der Rechtsprechung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs eine abweichende Sichtweise zur Behandlung der Mieten bei Bemessung der Beschwer im Rahmen des § 26 Nr. 8 EGZPO herzuleiten. Denn die von ihr zum Beleg angeführten Entscheidungen sind insoweit unergiebig. Aus dem bereits genannten Beschluss vom 2. Juni 1999 (XII ZR 99/99, aaO.) ergibt sich vielmehr das Gegenteil, nämlich dass auch der XII. Zivilsenat die von der Nichtzulassungsbeschwerde für maßgeblich erachtete Bruttomiete nicht zur Bemessung des Wertes der Beschwer herangezogen wissen will.

5 3. Ohne Erfolg macht die Nichtzulassungsbeschwerde schließlich geltend, dass bei der Mietminderung als maßgebliche Bemessungsgrundlage nicht die Netto-, sondern die Bruttomiete angesehen werde, die dabei den Gegenstand der vom Vermieter geschuldeten Gegenleistung abbilde. Denn insoweit folgt - wie etwa auch der an die konkrete Netto- oder Pauschalentgeltvereinbarung anknüpfende § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG zeigt - die an möglichst einfachen, klaren und übersichtlichen Bewertungsgrundsätzen orientierte (Streit-) Wertbemessung anderen Gesichtspunkten als die im materiellen Recht angesiedelte Mietminderung, für die der Ansatz der Bruttomiete nicht zuletzt auf einer Reihe rechtspraktischer Erwägungen beruht (vgl. dazu BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7 f.), wobei sich die genaue Höhe der Bruttomiete als Bemessungsgrundlage einer Minderung zudem erst abschließend aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten ermitteln lässt (Senatsurteil vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rn. 12). Die für die Mietminderung angeführten rechtspraktischen Erwägungen sind für die Bemessung von Streit- und Beschwerdewert dagegen ohne Bedeutung bzw. sogar schädlich, soweit der Ausgangspunkt der Wertbemessung nicht sofort greifbar ist, sondern wegen eines späteren Abrechnungserfordernisses zunächst in der Schwebe bleibt.

Die Nichtzulassungsbeschwerde für eine Revision setzt einen Streitwert von mehr als 20.000 € voraus. Der BGH nimmt bei einem Räumungsurteil in ständiger Rechtsprechung als Bemessungsgrundlage die Nettomiete ohne Betriebskosten an. Ob das auch bei einer Pauschalmiete oder einer Bruttomiete gilt, ist zweifelhaft.

Die Räumungsklage des Vermieters war vom LG Berlin abgewiesen worden; gegen die Nichtzulassung der Revision richtete sich die Beschwerde. Der Vermieter meinte, der Beschwerdewert sei erreicht, da auch die Betriebskostenvorschüsse als Teil der Miete zu berücksichtigen seien.

Der BGH verwarf die Beschwerde unter Berufung auf seine ständige Rechtsprechung als unzulässig, da die Beschwer von über 20.000 € nicht erreicht sei. Zum Entgelt nach § 8 ZPO zählten nicht die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen, die lediglich zusätzliche, überwiegend vom jeweiligen Verbraucher abhängige Leistungen betreffen. Dass bei der Mietminderung die Bemessungsgrundlage einschließlich der Betriebskosten maßgeblich sei, beruhe auf anderen Erwägungen. Die Berechnung der Beschwer müsse sich dagegen an möglichst einfachen, klaren und übersichtlichen Grundsätzen orientieren.

Der VIII. Senat verweist auf seine eigene ständige Rechtsprechung, wonach die Beschwer von der Nettomiete ohne Betriebskosten zu berechnen sei, und lässt offen, ob das immer zu gelten habe, auch in Fällen der Vereinbarung einer Pauschal- oder Bruttomiete. Die Begründung ist allerdings fragwürdig. Man wird dem BGH dahin folgen können, dass die prozessuale Streitwertbemessung nach anderen Grundsätzen zu erfolgen habe als das materielle Recht, bei dem nicht nur für die Frage der Mietminderung auch die Betriebskostenvorauszahlungen als Teil der Miete gelten. Ebenso ist es für die Frage, was als Miete im Sinne der fristlosen Kündigung nach § 569 BGB gilt. Seit dem Urteil des OLG Koblenz (GE 1984, 817) steht fest, dass auch Betriebskostenvorauszahlungen dazugehören.

Fragwürdig ist jedoch die Begründung des VIII. Senats, wenn es heißt, dass Vorauszahlungen auf „Nebenkosten“ nicht das für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Entgelt betreffen, da sie „ganz überwiegend“ vom Verbrauch abhingen. Das Gegenteil ist richtig, was sich schon aus § 556 a BGB ergibt, wonach im Regelfall die Betriebskosten nach der Wohnfläche umzulegen sind. Kalte Betriebskosten (auch die Wasserkosten, wenn kein Zähler vorhanden ist) werden eben nicht nach dem Verbrauch des Mieters umgelegt, sondern nach der Wohnfläche. In den älteren Entscheidungen des VIII. Senats stand im Vordergrund auch nicht die Frage, ob Bruttomiete oder Nettomiete maßgeblich sei, sondern die entsprechende Anwendung der §§ 8, 9 ZPO (dreieinhalbfacher Wert des einjährigen Bezugs). Hier wurde die vertragliche Nettomiete zugrunde gelegt (GE 2007, 780; WuM 2008, 417). In den späteren Entscheidungen (WuM 2014, 754; GE 2016, 650) wird dann nur wiederholt, dass die Nettomiete maßgeblich sei.

Der V. Senat des BGH hatte allerdings schon frühzeitig entschieden, dass auch Betriebskosten als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung anzusehen sind (BGHZ 18, 168). Dem hat sich der III. Senat in mehreren Entscheidungen angeschlossen (Beschluss vom 27. Februar 1992 - III ZR 142/91 - juris; Beschluss vom 11. Dezember 2008 - III ZB 53/08 - NZM 2009, 526). Bei vertraglich vereinbarten zusätzlichen Zahlungen des Mieters oder Pächters wie etwa bei der Übernahme von öffentlich-rechtlichen Lasten, die einen feststehenden Betrag betreffen, sind diese Kosten nach der ausdrücklichen Entscheidung des III. Senats vom 11. Dezember 2008 bei der Bemessung des Rechtsmittelwertes zu berücksichtigen. Unzutreffend ist deshalb der Hinweis des VIII. Senats, dies sei vom III. Senat offen gelassen worden. In dem Beschluss heißt es wörtlich:

„Vielmehr sind die Nebenleistungen, wie die auf dem Kleingartengrundstück ruhenden öffentlich-rechtlichen Lasten, unter den genannten Voraussetzungen (nämlich bei der Vereinbarung eines feststehenden Betrages) bei der Streitwertbemessung dem Entgelt für die Gebrauchsüberlassung zuzurechnen“ (BGH - III ZB 53/08 - Rn. 14).

Sowohl bei der Vereinbarung einer Pauschalmiete als auch bei der Bruttomiete, die ohne Abrechnungsmöglichkeit die Betriebskosten enthält, ist daher die Beschwer für die Revision gegen ein Räumungsurteil nach der gesamten (Kalt-) Miete zu berechnen. Das ist insbesondere in Berlin von Bedeutung, wo noch zahlreiche Bruttomietvereinbarungen aus alten Mietverträgen bestehen.