Beschwer bei nicht zugelassener Wohnungsbesichtigung

Die aus der Abweisung einer auf die nicht anlassbezogene Besichtigung der Mietsache gerichteten Klage erwachsende Beschwer des Vermieters übersteigt 300 € nicht.

I. Die Berufung ist als unzulässig gemäß § 522 Abs. 1 Satz 2 BGB zu verwerfen, da die Mindestbeschwer des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht erreicht ist und auch die Voraussetzungen des § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht erfüllt sind.

Die aus der erstinstanzlichen Verurteilung resultierende Beschwer der Bekl. überschreitet den gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderlichen Mindestwert von mehr als 600 € nicht. Die für die Zulässigkeit des hier zu beurteilenden Rechtsmittels maßgebliche Beschwer der Abweisung des Widerklageantrags (Berufungsantrag zu b) bemisst sich nach dem an dem Grund der Besichtigung zu bemessenden Interesse des Vermieters an der Durchsetzung des Besichtigungsrechts (vgl. Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, ZPO, 3. Aufl. 2021, § 3 Rn. 58, beck-online). Dieses ist vorliegend ausgehend von dem von der Bekl. geltend gemachten allgemeinen Recht zur Wohnungsbesichtigung, das nicht der Vorbereitung bestimmter Maßnahmen der vermietenden Bekl. dient, mit nicht mehr als 300 € zu bemessen. Soweit die Berufung abweichend davon zur Berechnung der Beschwer den Jahresbetrag einer fiktiven Minderung zugrunde legt, verfängt dies nicht. Denn nach dem eigenen Vorbringen der Bekl. dient die Besichtigung nicht der Abwehr von Gewährleistungsrechten der Mieterin, wobei zudem einer Minderung der dann pflichtwidrig vereitelte Zutritt zu der Wohnung entgegenstünde (§ 242 BGB). Ebenso wenig ist ersichtlich, dass die Kl. unterbliebene Renovierungs- oder Instandsetzungsleistungen der Bekl. behauptet.

An die von diesen Grundsätzen abweichende, nicht näher begründete Wertfestsetzung des Amtsgerichts - die ohnehin nur den Gebühren-, nicht aber den hier allein maßgeblichen Rechtsmittelstreitwert betrifft - ist die Kammer nicht gebunden (vgl. BGH, Urt. v. 14. November 2007 - VIII ZR 340/06, NJW 2008, 218 Tz. 12; Kammer, Beschl. v. 23. März 2017 - 67 S 39/17, MDR 2017, 757, juris Tz. 2).

Gründe, die für das Amtsgericht Anlass hätten geben müssen, unabhängig von der Beschwer des Bekl. die Berufung gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen, bestanden gemäß § 511 Abs. 4 ZPO nicht. Die Kammer holt deshalb hiermit die vom Amtsgericht unterlassene Zulassungsentscheidung mit der Folge der Nichtzulassung der Berufung nach (vgl. BGH, Beschl. v. 23. März 2011 - XII ZB 436/10, NJW-RR 2011, 998 Tz. 14; Kammer, aaO., Tz. 3). Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist ersichtlich, dass die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts über das Bestehen des geltend gemachten Besichtigungsrechts erfordert.

Berufungsverfahren durch Rücknahme der Berufung erledigt.

Wird die Klage des Vermieters auf eine – ohne konkreten Anlass – verlangte Wohnungsbesichtigung abgewiesen, bleibt er damit regelmäßig beim Amtsgericht hängen, weil nach Ansicht des Landgerichts Berlin die Beschwer des Vermieters 300 € nicht übersteigt.

Die Vermieterin hatte widerklagend verlangt, die Wohnung der Mieterin besichtigen zu dürfen. Einen besonderen Grund für seinen Wunsch – also beispielsweise geplante Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten oder ein beabsichtigter Verkauf der Wohnung – hatte er nicht benannt, sondern sich auf sein allgemeines Besichtigungsrecht berufen. Berufung hatte das AG nicht zugelassen. Die Beschwerde der Vermieterin hat das LG zurückgewiesen, weil die erforderliche Mindestbeschwer nicht erreicht sei.

Die Beschwer richte sich nach dem an dem Grund der Besichtigung zu bemessenden Interesse des Vermieters an der Durchsetzung des Besichtigungsrechts und betrage nicht mehr als 300 €, wenn, wie hier, der Vermieter nur sein allgemeines Recht zur Wohnungsbesichtigung geltend mache und es nicht der Vorbereitung bestimmter Maßnahmen diene. Nach dem eigenen Vorbringen der Vermieterin habe die Besichtigung nicht der Abwehr von Gewährleistungsrechten der Mieterin gedient, und auch nicht Renovierungs- oder Instandsetzungsarbeiten.