Beschwer bei Anfechtung einer Änderung des Verteilerschlüssels

Die Beschwer des anfechtenden Eigentümers bei einer Änderung von Verteilerschlüsseln (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) bemisst sich gem. § 9 ZPO mit dem 3,5-fachen Betrag der zu erwartenden jährlichen Mehrbelastung.

I. Die Parteien streiten - soweit im Berufungsverfahren noch von Interesse - über einen Beschluss zur Änderung sämtlicher Verteilerschlüssel. Mit Beschluss vom 6.11.2024 wurde unter TOP 4 beschlossen, „den bisherigen Kostenverteilungsschlüssel, hauptsächlich nach Quadratmeternwohnfläche beizubehalten.“ In der Gemeinschaft wurde bislang, allerdings ohne entsprechende Beschlussfassung, der überwiegende Teil der Kosten nach diesem Verteilerschlüssel umgelegt. Auf der gleichen Versammlung wurde unter TOP 2 ein Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG gefasst, den Eigentümern lagen die Abrechnungen vor.

Die Kl. haben innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist die fehlende Beschlusskompetenz für die Abänderung sämtlicher Verteilerschlüssel geltend gemacht; darüber hinaus entspreche der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da er die Kl. deutlich mehr belaste, als eine Abrechnung nach MEA.

Das Amtsgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird, hat die Klage insoweit abgewiesen, hiergegen richtet sich die Berufung der Kl., mit der diese ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgen.

Nachdem der Vorsitzende auf Bedenken bezüglich des Erreichens der Berufungssumme hingewiesen hat, haben die Kl. sich darauf berufen, dass für die letzte Abrechnung bei Anwendung des geänderten Verteilerschlüssels sich eine Mehrbelastung von 31,32 € ergäbe. Es sei aber zu berücksichtigen, dass der Verteilerschlüssel generell geändert werde. Bei denkbaren Sanierungen in einer Größenordnung von 250.000 € betrüge die Mehrbelastung 279,33 €. Die Kl. sind der Auffassung, diesen Wert müsste man gem. § 49 GKG mit 7,5 multiplizieren, weshalb die erforderliche Beschwer erreicht werde.

II. Die Berufung ist unzulässig und war daher zu verwerfen (§ 522 Abs. 1 ZPO).

Die erforderliche Beschwer von 600 € (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO in der bis zum 31.12.2025 anwendbaren Fassung) ist vorliegend nicht erreicht.

Die Beschwer bei einer Änderung des Kostenverteilerschlüssels bemisst sich mit dem Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers an der Beibehaltung des bisherigen Schlüssels. Ausgangspunkt ist daher, wie dies auch die Berufung sieht, die Mehrbelastung durch die Änderung des Verteilerschlüssels. Um diese zu ermitteln, kann auf die letzte Abrechnung abgestellt werden, es erscheint der Kammer aber auch denkbar, insoweit eine Durchschnittsberechnung der letzten Abrechnungen vorzunehmen, wenn einzelne Abrechnungen - etwa wegen vorgenommener umfangreicher Erhaltungsmaßnahmen - nicht repräsentativ sind. Der so ermittelte Betrag ist wegen der Dauerwirkung des Beschlusses mit dem Faktor 3,5 (§ 48 Abs. 1 Satz 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO) zu multiplizieren. Der BGH hat insoweit für einen Beschluss zur Erhöhung des Betrages der Erhaltungsrücklage wegen der Dauerwirkung des Beschlusses § 9 ZPO angewandt (BGH NZM 2023, 644 Rn. 13). Für eine Änderung des Verteilerschlüssels kann nichts anderes gelten, da die Belastung für die Eigentümer identisch ist (ebenso LG Düsseldorf ZMR 2023, 905; Bärmann/Pick/Fichtner, 21. Aufl. 2025, GKG § 49 Rn. 38). § 9 ZPO regelt insoweit für derartige Dauerbelastungen im Wege einer Vereinfachung und Vereinheitlichung eine pauschalierte Wertbemessung (BeckOK ZPO/Wendtland, 59. Ed. 1.12.2025, ZPO § 9 Rn. 1). Dass im Einzelfall der geänderte Verteilerschlüssel auch über eine längere Zeit zur Anwendung gelangen mag, führt daher nicht zu einer Werterhöhung.

Zutreffend ist, dass erwartbare Kostensteigerungen, etwa durch anstehende Sanierungsmaßnahmen, ebenfalls bei der Beschwer zu berücksichtigen sind. Hier kann dahinstehen, wie konkret die Befürchtung hierfür sein muss und innerhalb welchen Zeitraums mit derartigen Kosten zu rechnen sein muss, denn selbst bei Annahme der von den Kl. für möglich gehaltenen Sanierungsmaßnahmen von 250.000 € ergibt sich nur eine Mehrbelastung von 279,33 €. Dieser Wert ist aber für die Beschwer nicht gem. § 49 GKG mit 7,5 zu multiplizieren, denn die Norm dient der Bemessung des Streitwertes und ist für die Beschwer nicht heranzuziehen (vgl. nur BGH NJW 2024, 761). Eine Addition der befürchteten Einmalbelastung und der zu erwartenden Mehrbelastung für 3,5 Jahre führt daher auch nicht zum Erreichen der Berufungssumme.

Die Berufung war auch nicht von der Kammer gem. § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen. Da das Amtsgericht keine Entscheidung zur Zulassung der Berufung getroffen hat, weil es offensichtlich von einer höheren Beschwer angesichts des Streitwerts ausging, muss dies die Kammer nachholen (Musielak/Voit/Ball, 22. Aufl. 2025, ZPO § 511 Rn. 42a m.w.N.). Ein Zulassungsgrund besteht allerdings nicht. Die Grundfrage der Beschlusskompetenz zur Änderung der Verteilerschlüssel hat der BGH geklärt, ebenso hat der BGH die Voraussetzungen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG in einer Vielzahl von Entscheidungen präzisiert, insoweit handelt es sich um die Rechtsanwendung in einem Einzelfall, der keine grundsätzlichen Fragen aufwirft.

Daher war die Berufung als unzulässig zu verwerfen.

In der Sache weist die Kammer darauf hin, dass entgegen der Annahme der Kl. nicht sämtliche Verteilerschlüssel (wozu entgegen der Auffassung der Berufung eine Beschlusskompetenz bestanden hätte, vgl. BGH ZWE 2025, 266 m. Anm. Fichtner) geändert wurden. Ein derartiger Beschluss wäre jedenfalls bezüglich der Kosten, die nach der HeizKV abzurechnen wären, nichtig. Der Beschluss geht vielmehr dahin, die bestehende Abrechnungspraxis beizubehalten. Dies dürfte wohl nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses führen. Ein Beschluss ist allenfalls dann wegen Unbestimmtheit nichtig, wenn er eine durchführbare Regelung nicht erkennen lässt oder perplex ist. Dies ist hier nicht der Fall, weil sich die bisherigen Verteilerschlüssel ohne Weiteres aus den Gesamt- und Einzelhausgeldabrechnungen für 2023 erschließen und diese einem weiteren in derselben Versammlung gefassten Beschluss zugrunde lagen (vgl. BGH ZWE 2025, 266 Rn. 7). Mit den innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragenen Anfechtungsgründen hätte die Klage auch in der Sache keine Erfolgsaussichten gehabt. Wie der BGH bereits entschieden hat (BGH NJW 2023, 63), hat der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels - wie auch nach § 16 Abs. 3 WEG a.F. (vgl. dazu Senat NJW-RR 2011, 1646 = NZM 2012, 28 Rn. 8) - aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiten Gestaltungsspielraum eingeräumt. Der Beschluss über eine Kostenverteilung muss, wie dies grundsätzlich in § 19 Abs. 1 WEG zum Ausdruck gebracht wird und für alle Beschlüsse der GdWE gilt, lediglich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (vgl. Jennißen/Jennißen WEG § 16 Rn. 74; MüKoBGB/Scheller WEG § 16 Rn. 44). Denn der Gesetzgeber hat bei der Neufassung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG aufgrund der Vielgestaltigkeit möglicher Beschlüsse über die Kostenverteilung bewusst auf besondere inhaltliche Vorgaben verzichtet (BT-Drs. 19/18791, 56). Daher ist eine Kostenmehrbelastung für sich genommen noch kein Argument, denn eine Änderung eines Kostenverteilerschlüssels führt immer zu einer Mehrbelastung für bestimmte Eigentümer.

Die Kammer hat bereits entschieden (Kammer NZM 2025, 221): Aufgabe der gerichtlichen Prüfung ist es nicht zu ermitteln, ob der gewählte Maßstab der gerechteste im konkreten Einzelfall ist. Unzulässig ist die Wahl eines Verteilungsschlüssels vielmehr erst dann, wenn er willkürlich ist. Die Grenze der Willkür ist dabei erst dann überschritten, wenn die Anwendung des neuen Kostenverteilungsschlüssels zu einer unbilligen, nicht zu rechtfertigenden Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer führt, was etwa dann der Fall ist, wenn es zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung oder einem unbilligen Sonderopfer eines einzelnen Wohnungseigentümers oder einer Wohnungseigentümergruppe kommt (ausf. Kammer ZWE 2025, 86). Bei Anlegung dieser Maßstäbe ist der angefochtene Beschluss nicht zu beanstanden. Für Willkür ist nichts erkennbar. Dass es nun zu einer geringfügigen Mehrbelastung kommt, überschreitet die Ermessensgrenzen nicht.

III. Nach alledem war die Berufung daher zu verwerfen. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Für die erste Instanz war aufgrund der Neufestsetzung des Streitwertes aufgrund der korrigierten Angaben in der Berufungsinstanz die Kostenentscheidung zu ändern; hierzu ist das Berufungsgericht auch bei Verwerfung befugt (BeckOK ZPO/Jaspersen, 59. Ed. 1.12.2025, ZPO § 97 Rn. 21 m.w.N.).

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 GKG. Insoweit ist - anders als bei der Beschwer - das oben ermittelte Einzelinteresse mit 7,5 zu multiplizieren, so dass sich ein Streitwert in der Gebührenstufe von bis zu 3.000 € ergibt. Für die erste Instanz macht die Kammer von § 63 Abs. 3 Nr. 2 ZPO Gebrauch, denn insoweit ist nur ein Streitwert von 1.500 € für den hier streitgegenständlichen TOP angesetzt worden.

Die Wohnungseigentümer können nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen Umlagebeschluss fassen und für „einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten“ eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Geschieht dies, müssen bestimmte Wohnungseigentümer künftig von den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mehr tragen und andere weniger. Gegen diesen Beschluss kann sich ein Wohnungseigentümer im Wege einer Anfechtungsklage wenden. Die Wohnungseigentümer, die mehr zahlen sollen, tun das hin und wieder. In der nachfolgenden Entscheidung wird gefragt, wie dieser Wohnungseigentümer durch ein AG-Urteil i.S.v. § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO „beschwert“ ist, welches seine Anfechtungsklage abweist.

Die Wohnungseigentümer beschließen, „den bisherigen Kostenverteilungsschlüssel, hauptsächlich nach Qua­drat­meterwohnfläche beizubehalten.“ In der Anlage wird bislang der überwiegende Teil der Kosten danach verteilt. Unter anderem gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Das AG weist die Klage ab, hiergegen richtet sich die Berufung.

Das LG meint, die Beschwer (im Fall noch 600,01 €, heutzutage sind es 1.000,01 €) sei nicht erreicht und die Berufung unzulässig. Denn die Beschwer bemesse sich mit dem Interesse des Anfechtenden an der Beibehaltung des bisherigen Umlageschlüssels. Ausgangspunkt sei die Mehrbelastung durch die Änderung. Dafür könne auf die letzte Jahresabrechnung oder einen Durchschnitt der letzten Jahresabrechnungen abgestellt werden, wenn einzelne – z. B. wegen umfangreicher Erhaltungsmaßnahmen – nicht repräsentativ seien. Der so ermittelte Betrag sei wegen der Dauerwirkung des Beschlusses mit dem Faktor 3,5 (§ 48 Abs. 1 Satz 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO) zu multiplizieren. Im Fall sei die Beschwer danach nicht erreicht.

Der Rechtsmittelstreitwert ist gem. § 2 ZPO nach §§ 3 ff. ZPO zu ermitteln. Das LG, das § 48 Abs. 1 Satz 1GKG zitiert, ist in den Grundlagen insoweit nicht fest. Es ist hingegen vertretbar, § 9 ZPO entsprechend anzuwenden (dann aber wohl bezogen auf „den bisherigen Kostenverteilungsschlüssel“). Das LG hätte nach § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO selbst die Berufung zulassen sollen. Der Beschluss „den bisherigen Kostenverteilungsschlüssel, hauptsächlich nach Quadratmeterwohnfläche beizubehalten“ ist nämlich offensichtlich unbestimmt. Denn was meint „bisher“, was „hauptsächlich“, was „Quadratmeterwohnfläche“ und was gilt für die Kosten für Wärme und Warmwasser? Das LG meint unter Hinweis auf BGH, GE 2025, 244, der „bisherige“ Umlageschlüssel lasse sich ohne Weiteres aus den Gesamt- und Einzelhausgeldabrechnungen für 2023 erschließen. Diese hätten einem weiteren in derselben Versammlung gefassten Beschluss zugrunde gelegen. Die Verweisung passt aber eher nicht. Denn im BGH-Fall war bestimmt worden, ab dem 1. Januar 2022 alle Kosten für die Häuser, „die aktuell nach MEA“ verteilt würden, nach „beheizbarer Wohnfläche (ohne Balkone/Loggien)“ zu verteilen. Das mag klar sein, wenn auch nicht schön. Was aber bitte sind „Quadratmeterwohnfläche“ und was meint „hauptsächlich“?