Beschwer

Beschwer; Beschwerdewert; Anfechtung; Verwalterbestellung; Eigentümerbeschluß

Maßgebend für den Beschwerdewert des Antrags auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses über die Verwalterbestellung ist grundsätzlich, welche Vergütung der Anfechtende aufgrund dieses Beschlusses an den Verwalter zu zahlen hat.

3. Die Rechtsmittelbeschwer des Ast. liegt nicht über 1.500 DM. Seine sofortige Beschwerde war daher unzulässig (§ 45 Abs. 1 WEG).

a) Die Rechtsmittelbeschwer bemißt sich nicht nach dem Geschäftswert des Verfahrens, sondern allein nach dem vermögenswerten Interesse des Bf. an der Änderung der angefochtenen Entscheidung. Der Wert des Beschwerdegegenstands kann insgesamt nicht höher, wohl aber niedriger sein als der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens (BGHZ 119, 216 [218 f.] = ZMR 1993, 28; BayObLGZ 1990, 141 [143 f.] und st. Rspr.). Wenn ein Antrag auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses abgewiesen wurde, bemißt sich die Beschwer nach der finanziellen Belastung, die aufgrund des angefochtenen Eigentümerbeschlusses anteilmäßig auf den Bf. entfällt (BayObLG, WuM 1999, 130 [131] m. w. Nachw.). Bei mehreren Anträgen reicht es aus, daß der Wert insgesamt 1.500 DM übersteigt. Dies ist hier nicht der Fall.

b) Soweit das Verfahren den Antrag auf Ungültigerklärung der Verwalterbestellung zum Gegenstand hat, ist als Geschäftswert gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG grundsätzlich der Betrag anzunehmen, der der Vergütung des Verwalters für den Zeitraum seiner Bestellung entspricht (BayObLG, WuM 1999, 58 [59] m. w. Nachw.). Der angefochtene Eigentümerbeschluß legt die Dauer der Verwalterbestellung nicht fest. Das LG ist entsprechend dem in der Versammlung vom 14.1.1998 vorgelegten Vertragsmuster von einer zweijährigen Vertragsdauer ausgegangen. In § 1 Abs. 2 des im Rechtsbeschwerdeverfahren vorgelegten Verwaltervertrags wurde jedoch vereinbart, daß die Verwaltertätigkeit am 25.3.1998 beginnt und am 31.12.2000 endet. Der Inhalt dieses Vertrags kann im Rechtsbeschwerdeverfahren berücksichtigt werden, weil er die Zulässigkeit der Erstbeschwerde betrifft (Jansen, FGG, 2. Aufl., Rdn. 40; Bassenge/Herbst, FGG/RPflG, 8. Aufl., Rdn. 24, jeweils zu § 27 FGG).

Ist im Verwaltervertrag eine feste Laufzeit vereinbart, die Bestellung aber ohne Festlegung einer bestimmten Dauer erfolgt, so ist durch Auslegung zu ermitteln, ob die Vertragslaufzeit zugleich als Bestellungsdauer gewollt ist, so daß beide Laufzeiten übereinstimmen; dies ist im Zweifel anzunehmen (vgl. OLG Köln, WE 1990, 171 [172]; Staudinger/Bub, WEG, § 26 Rdn. 194 und 295 d; Erman/Merle, WEG, 7. Aufl., § 26 Rdn. 126). Hier ergibt sich aus dem am Tag der Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung geschlossenen Verwaltervertrag, der in § 1 unter der Überschrift "Bestellung und Abberufung des Verwalters" die Dauer der Verwaltungstätigkeit regelt und eine vorzeitige Abberufung sowie außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags durch die Wohnungseigentümer nur aus wichtigem Grund vorsieht, daß die Laufzeit des Verwaltervertrags der Dauer der Verwalterbestellung entsprechen sollte. Bei einer monatlichen Vergütung von 3,80 DM zuzüglich Mehrwertsteuer je Stellplatz (vgl. § 5 Abs. 2 des Verwaltervertrags) und einer Laufzeit von rund 33 Monaten beträgt die Verwaltervergütung rund 17.150 DM.

Für den Wert der Beschwer des Ast. ist grundsätzlich der Betrag maßgebend, den er für die fragliche Zeit an den Verwalter als Vergütung zu zahlen hätte (BayObLG, WuM 1996, 505 m. w. Nachw.). Für die dem Ast. gehörenden sechs Garagen beträgt die Vergütung insgesamt rund 880 DM; in dieser Höhe ist er durch den angefochtenen Eigentümerbeschluß beschwert. Offenbleiben kann, ob darüber hinaus ein weiteres vermögenswertes Interesse des Ast. in Betracht kommt, weil der Verwaltervertrag Sondervergütungen für zusätzliche Leistungen vorsieht, oder weil mit Schäden infolge mangelhafter Amtsführung des Verwalters zu rechnen ist, wie der Ast. meint. Ein Schaden, den die weitere Bet. zu ersetzen hätte, würde den Ast. nur entsprechend seinen Miteigentumsanteilen von 50,76/1.000 treffen, eine Sondervergütung hätte er nur mit dem entsprechenden Teilbetrag zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG, vgl. BayObLG, WE 1993, 351 und 1996, 398). Daher bliebe selbst bei Einbeziehung der vom Ast. geltend gemachten Umstände seine Beschwer deutlich unter 1.500 DM.