Beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Wohnungsgrundbuch zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft

Auf Antrag und Bewilligung eines Eigentümers kann zu Lasten seines Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen werden, die sie berechtigt, eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen.

I. Zum Sondereigentum der im Beschlusseingang näher bezeichneten Wohnungseigentumsrechte gehört jeweils ein Abstellraum. Zur UR-Nr. 1… U/2… des Notars A. M. U. in M. bewilligte und beantragte die Beteiligte zu 1 die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit in den Wohnungseigentumsgrundbüchern zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese soll befugt sein, in den drei Abstellräumen eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz sowie alle hierzu erforderlichen Anlagen und Einrichtungen zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen.

Mit Schriftsatz vom 18. Dezember 2014 hat der Urkundsnotar gegenüber dem Grundbuchamt den Vollzug seiner UR-Nr. 1… U/2… beantragt. Unter Hinweis auf § 18 GBO und Bestimmung einer Frist von einem Monat hat das Grundbuchamt mit Verfügung vom 8. Januar 2015 darauf hingewiesen, dass eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit als Gesamtrecht auf den drei betroffenen Blättern nicht eintragungsfähig sei und die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Berechtigte einer Dienstbarkeit sein könne. Vielmehr sei jeweils eine Grunddienstbarkeit zugunsten der jeweiligen Eigentümer aller nicht betroffenen Wohnungsgrundbuchblätter zu bewilligen. […]

II. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und begründet.

1. Die angefochtene Zwischenverfügung ist schon aus formalen Gründen aufzuheben. Eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO darf nur ergehen, wenn ein rückwirkend behebbarer Mangel vorliegt (vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 18, Rn. 8). Ansonsten erhielte die beantragte Eintragung einen Rang, der ihr nicht gebührt. Mit einer Zwischenverfügung kann deshalb nicht aufgegeben werden, die Bewilligung des unmittelbar Betroffenen beizubringen (Demharter, aaO., Rn. 12). Nichts anderes hat das Grundbuchamt hier aber erfordert. Weil es die Eintragung des beantragten Rechts für die Wohnungseigentümergemeinschaft für unzulässig erachtet hat, soll das Recht für einen anderen Rechtsträger begründet werden. Das aber kann nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein.

2. Darüber hinaus bestehen die in der Zwischenverfügung aufgeführten Eintragungshindernisse auch nicht.

a) Ob die Belastung der drei Wohnungseigentumsrechte mit einer einheitlichen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit möglich ist (so die herrschende Meinung, vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1120 und 1195 m.w.N.; a.A. Böttcher, RpflStud 2009, 5, 7) oder nicht, kann dahinstehen. Das Grundbuchamt hat auf die Beschwerde an seinen Bedenken offenbar nicht mehr festgehalten, damit dem Rechtsmittel abgeholfen, § 75 GBO, so dass es insoweit nicht mehr Gegenstand des von dem Senat nunmehr zu entscheidenden Beschwerdeverfahrens ist (vgl. Demharter, aaO., § 75, Rn. 9).

b) Die - nicht näher belegte - Auffassung des Grundbuchamts, die Wohnungseigentümergemeinschaft könne nicht Berechtigte einer - hier beschränkt persönlichen - Dienstbarkeit sein, teilt der Senat nicht.

aa) Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit, § 1090 BGB, ist auf Antrag, § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO, im Grundbuch einzutragen, wenn sie derjenige, dessen Recht betroffen wird, bewilligt, § 19 GBO. Antrag und Bewilligung der Beteiligten zu 1 liegen vor. Sie ist als Eigentümerin der Wohnungseigentumsrechte von der beantragten Eintragung auch unmittelbar betroffen.

§ 19 GBO bringt das im Grundbuchverfahren grundsätzlich geltende formelle Konsensprinzip zum Ausdruck (Demharter, aaO., § 19, Rn. 1). In diesem Rahmen wird das Grundbuchamt von der Prüfung der regelmäßig zur Begründung dinglicher Rechte erforderlichen materiell-rechtlichen Erklärungen, vgl. § 873 Abs. 1 BGB, befreit (Kössinger, in: Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 19, Rn. 38). Diese müssen dem Grundbuchamt folglich nicht nachgewiesen werden. Die Prüfung des Grundbuchamts beschränkt sich darauf, ob die Eintragungsvoraussetzungen in grundbuchmäßiger Form, vgl. § 29 GBO, nachgewiesen sind (Demharter, aaO., Anh. zu § 13, Rn. 41).

bb) Voraussetzung der Eintragung eines hierdurch Begünstigten ist allerdings dessen Rechtsfähigkeit. Denn nur wer rechtsfähig ist, kann überhaupt Rechte erwerben und in Folge dessen im Grundbuch eingetragen werden (vgl. BGH, NJW 2009, 594, 595 - zur Grundbuchfähigkeit der teilrechtsfähigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts).

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten, § 10 Abs. 6 Satz 1 und 2 WEG (BGH, NJW 2005, 2061). Insoweit kann die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche als Inhaberin in ihrer Person begründeter Rechte im Grundbuch eingetragen werden (BGH, aaO., 2065; OLG München, FGPrax 2010, 120).

Grundsätzlich besteht danach kein Anlass zu Zweifeln, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht auch Berechtigte einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit sein kann (Grziwotz, in: Erman, BGB, 10. Aufl., § 10 WEG, Rn. 4; Dötsch, in: Timme, WEG, 2. Aufl., § 10, Rn. 466; Böhringer, NotBZ 2008, 179, 184; Hügel, DNotZ 2007, 326, 338; Rapp, MittBayNot 2005, 449; DNotI-Gutachten vom 15. November 2013, Nr. 129175).

cc) Im Rahmen des formellen Konsensprinzips muss die Rechtsfähigkeit des von einer Eintragung Begünstigten dem Grundbuchamt nicht förmlich nachgewiesen werden. Ausreichend ist, dass nach dem Inhalt der Bewilligung die abstrakte Möglichkeit einer Rechtsfähigkeit des Begünstigten denkbar erscheint (Böttcher, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., § 19, Rn. 165; Kössinger, aaO., § 19, Rn. 74; Böhringer, aaO., 185). Das aber ist vorliegend der Fall.

Die zur Eintragung beantragte beschränkt persönliche Dienstbarkeit soll die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigen, in den drei Abstellräumen eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen. Insoweit kann es sich ohne Weiteres um einen Gegenstand handeln, der dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft zuzuordnen ist (vgl. OLG Hamm, MittBayNot 2010, 470; 471; Suilmann in: Jennißen, WEG, 4. Aufl. 2015, § 21, Rn. 101; Hügel, in: BeckOK, BGB, Stand August 2015, § 10, Rn. 44) und in dessen Zusammenhang sie - volle (vgl. Böttcher, aaO., Einl. C, Rn. 60) - Rechtsfähigkeit besitzt.

Für eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz kann zu Lasten eines Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen werden.

Der Beteiligten zu 1 stehen drei Eigentumsrechte zu, zu denen jeweils ein Abstellraum gehört, für welche sie die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in den drei Wohnungseigentumsgrundbüchern zu Gunsten der WEG beantragte. Zweck war die Errichtung und Unterbringung einer Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz und alle hierzu erforderlichen Anlagen und Einrichtungen. Mit Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit als Gesamtrecht auf den drei Grundbuchblättern nicht eintragungsfähig sei, weil die WEG nicht Berechtigte einer Dienstbarkeit sein könne. Vielmehr sei jeweils eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers aller nicht betroffenen Wohnungsgrundbuchblätter zu bewilligen. Hiergegen die Beschwerde an das KG, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Die Zwischenverfügung ist schon aus formalen Gründen aufzuheben, weil mit einer Zwischenverfügung nicht aufgegeben werden kann, die Bewilligung des unmittelbar Betroffenen beizubringen. Darüber hinaus bestehen die aufgeführten Eintragungshindernisse nicht. Voraussetzung der Eintragung ist die Rechtsfähigkeit des Begünstigten. Nur wer rechtsfähig ist, kann Rechte erwerben und im Grundbuch eingetragen werden (BGH, GE 2009, 113 = NJW 2009, 594 zur Grundbuchfähigkeit der GbR). Die zur Eintragung beantragte beschränkte persönliche Dienstbarkeit soll die WEG berechtigen, in den drei Abstellräumen eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen. Es handelt sich also um einen Gegenstand, der dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft zuzuordnen ist und in dessen Zusammenhang die Gemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit besitzt.

Mit der Rechtsfähigkeit der WEG besteht auch die Möglichkeit, dass diese dingliche Rechte erwirbt und der Rechtserwerb im Grundbuch eingetragen wird. Das ist inzwischen auch schon insoweit anerkannt, als die WEG unter bestimmten Umständen selbst ganze Wohnungseigentumseinheiten in der eigenen Anlage erwerben und für sich eintragen lassen kann (OLG Celle, ZMR 2008, 210). Das kommt insbesondere in Betracht, wenn ein Eigentümer zahlungsunfähig wird und eine Veräußerung der Wohnung an Dritte wegen einer Überbelastung des Wohnungseigentumsrechts mit Grundschulden Schwierigkeiten macht.