Beschränkungen des Mieterhöhungsrechts durch Vereinbarung

1. Auch nach der Reform des Rechtsmittelrechts hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Auslegung einer Individualvereinbarung gemäß §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO - auf der Grundlage der nach § 529 ZPO maßgeblichen Tatsachen - in vollem Umfang darauf zu überprüfen, ob die Auslegung überzeugt. Hält das Berufungsgericht die erstinstanzliche Auslegung lediglich für eine zwar vertretbare, letztlich aber - bei Abwägung aller Gesichtspunkte - nicht für eine sachlich überzeugende Auslegung, so hat es selbst die Auslegung vorzunehmen, die es als Grundlage einer sachgerechten Entscheidung des Einzelfalles für geboten hält.

2. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist die Auslegung einer Vertragsklausel als Begrenzung des Mieterhöhungsrechts auf prozentuale Steigerungen (und nicht auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete), wenn die Mieträume weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet wurden und vereinbart wurde, daß sich spätere Anhebungen an der allgemeinen Entwicklung des örtlichen Mietpreisniveaus orientieren sollten. (zu 2: Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt die Zustimmung der Bekl. zur Mieterhöhung. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Bestimmungen:

"§ 5

Die monatliche Miete für das Mietobjekt beträgt für den Zeitraum bis 31.12.1997 2.500 DM.

Spätere Anhebungen des Mietsatzes orientieren sich an der allgemeinen Entwicklung des örtlichen Mietpreisniveaus für vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage. ..."

Die Miete schloß nach dem Vertrag verschiedene Nebenkosten ein, unter anderem Grundsteuern, Müllabfuhr- und Kanalbenutzungsgebühren, Straßenreinigungs- und Versicherungskosten, Heizung und Warmwasserversorgung.

Die Kl. begehrt die Zustimmung der Bekl. zur Erhöhung der monatlichen Miete von 2.500 DM auf 3.250 DM ab dem 1. Juli 2001. Die Bekl. hat einer Erhöhung auf 2.812,50 DM zugestimmt. Das Amtsgericht hat der weitergehenden Klage mit der Begründung stattgegeben, aus § 5 Abs. 2 des Mietvertrages ergebe sich, daß der Kl. nach Ablauf des 31. Dezember 1997 ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 MHG zustehe. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Klage, soweit ihr vom Amtsgericht stattgegeben worden ist, abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Dem Amtsgericht sei darin zuzustimmen, daß die Erhöhung des Mietzinses grundsätzlich nach den §§ 2 ff. MHG auf der Grundlage des Mietvertrages zu vollziehen sei. Anders als das Amtsgericht messe die Kammer aber der Regelung in § 5 Abs. 2 des Mietvertrages besondere Bedeutung bei. Das Amtsgericht habe angenommen, dieser Passus entspreche in seinem Regelungsgehalt § 2 MHG. Dem könne nicht beigepflichtet werden. Hätten die Parteien nichts anderes gewollt als eine § 2 MHG entsprechende Regelung, so hätten sie in dem Mietvertrag schlicht auf die gesetzlichen Vorschriften verweisen können oder überhaupt nichts zu regeln brauchen. Der Ehemann der Bekl. sei jedoch nicht irgendein Mieter gewesen, sondern habe als Generalbevollmächtigter des E. Bergwerkvereins für die Zeit nach seinem Ausscheiden aus dem Konzern eine besondere Vergünstigung erfahren sollen. Der in § 5 Abs. 1 des Vertrages angesetzte Teilinklusiv-Mietzins habe weit unter der damals ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei kein Grund ersichtlich, weshalb diese Vergünstigung dem Ehemann der Bekl. und dieser selbst mit Ablauf der Festmietzinszeit nicht habe erhalten bleiben sollen. Die Meinung des Amtsgerichts, dies hätte einer klaren Regelung bedurft, möge vertretbar sein, entspreche aber nicht der Auffassung der Kammer, die gerade in § 5 Abs. 2 des Mietvertrages den Gedanken der fortdauernden Verknüpfung des niedrigen Mietzinses mit der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Weise verankert sehe, daß sich eine Erhöhung des Mietzinses lediglich nach der prozentualen Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete seit dem 31. Dezember 1997 richten solle. Diese Berechnungsweise sei plausibel, einfach zu handhaben und werde sowohl dem Wortlaut als auch dem Sinn und Zweck der Bestimmung gerecht. Unstreitig habe sich der Nettomietzins für vergleichbare Objekte im maßgeblichen Zeitraum um 12,5 % erhöht. Der entsprechenden Erhöhung des Mietzinses von 2.500 DM auf 2.812,50 DM habe die Bekl. zugestimmt. Einen weitergehenden Anspruch habe die Kl. nicht. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten rechtlicher Nachprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist.

1. Ohne Erfolg beanstandet die Revision, das Berufungsgericht habe die neuen verfahrensrechtlichen Bestimmungen über die Berufung in § 513 Abs. 1 und § 529 Abs. 1 ZPO nicht beachtet. Sie meint, das Berufungsgericht sei an die zumindest vertretbare Auslegung des Mietvertrags durch das Amtsgericht gebunden gewesen. Es habe durch seine abweichende Bewertung der gemäß §§ 133, 157 BGB für die Vertragsauslegung maßgeblichen Umstände die Grenzen eines zulässigen Eingriffs in die tatrichterliche Würdigung überschritten. Damit dringt die Revision nicht durch. Das Berufungsgericht hat nicht gegen §§ 513 Abs. 1, 529 Abs. 1 ZPO verstoßen, indem es die Auslegung des Mietvertrages im angefochtenen Urteil entsprechend seiner eigenen Überzeugung von einer sachgerechten Auslegung des Vertrages korrigiert hat. Der von der Revision und von obergerichtlichen Entscheidungen sowie in Kommentierungen zu den neuen Bestimmungen vertretenen Auffassung, nach der Reform des Rechtsmittelrechts sei die erstinstanzliche Auslegung einer Individualvereinbarung vom Berufungsgericht nur noch in den Grenzen zu überprüfen, in denen die zweitinstanzliche Auslegung von Individualvereinbarungen einer Kontrolle durch das Revisionsgericht unterliege (OLG Celle OLG-Report 2002, 238; OLG München MDR 2003, 952; OLG München OLG-Report 2003, 310; MünchKommZPO/Aktualisierungsbd.-Rimmelspacher, § 513 Rdnr. 12; Zöller/Gummer/Hessler, ZPO, 24. Aufl., § 513 Rdnr. 2; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 513 Rdnr. 4 in Verbindung mit § 546 Rdnr. 5; Ball, ZGS 2003, 49; Rimmelspacher, NJW 2002, 1897, 1899; Gehrlein, MDR 2003, 421, 426), vermag der Senat nicht zu folgen. Eine derartige Einschränkung der Prüfungsbefugnis des Berufungsgerichts enthalten die neuen Bestimmungen über die Berufung nicht; sie entspräche auch nicht der Zielsetzung der Reform (wird ausgeführt).

2. Vergeblich wendet sich die Revision auch gegen die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung des Mietvertrages, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt zu überprüfen ist. Die Rüge, das Berufungsgericht habe den Vertragstext nicht vollständig berücksichtigt (§ 286 ZPO) und wesentliche rechtliche Gesichtspunkte nicht beachtet, greift nicht durch. Übergangenen Sachvortrag vermag die Revision nicht aufzuzeigen. Mit den in Betracht kommenden Auslegungsalternativen für die vertragliche Vereinbarung über Mieterhöhungen nach Ablauf der zeitlichen Begrenzung des festen Mietzinses hat sich das Berufungsgericht sachgerecht auseinandergesetzt. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich auch aus §§ 566, 571 BGB a. F. kein Anspruch der Kl. auf eine ihr günstigere Auslegung des Vertrages, die dem Sinn und Zweck des Vertrages, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei dargelegt hat, nicht entspricht.

Der Vermieter kann keine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn er etwas anderes vereinbart hat. Die Auslegung unklarer Vereinbarungen kann auch vom Berufungsgericht vorgenommen werden, nicht jedoch vom Revisionsgericht.

Das Haus war dem Generalbevollmächtigten des Konzerns zu einer äußerst günstigen Teilinklusivmiete vermietet worden. Im Vertrag hieß es, daß sich spätere Anhebungen des Mietsatzes an der allgemeinen Entwicklung des örtlichen Mietpreisniveaus orientieren sollten. Die Vermieterin verlangte später die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, während die Ehefrau des verstorbenen Mieters nur einer prozentualen Steigerung der ursprünglichen Miete zustimmte. Das Amtsgericht meinte, die Vermieterin habe Anspruch auf die volle ortsübliche Vergleichsmiete, während das Landgericht der Auffassung der Mieterin folgte.

Mit Urteil vom 14. Juli 2004 wies der BGH die zugelassene Revision zurück und meinte, auch nach der Zivilprozeßreform sei das Landgericht nicht gehindert gewesen, vertragliche Vereinbarungen anders als das Amtsgericht auszulegen. Revisionsrechtlich sei die Auslegung durch das Berufungsgericht nur eingeschränkt überprüfbar, und danach habe sich das Landgericht mit den Auslegungsalternativen sachgerecht auseinandergesetzt.