Beschränkung des Vollstreckungsauftrages bei Vermieterpfandrecht

Beschränkung des Vollstreckungsauftrages bei Vermieterpfandrecht; Räumung

Der Vermieter, der an Gegenständen, die sich in dem herauszugebenden Objekt befinden, ein Vermieterpfandrecht geltend macht, kann seinen Vollstreckungsauftrag dahin beschränken, diese Gegenstände nicht zu entfernen. (Leitsatz der Redaktion)

Es ging um die Beräumung einer Immobilie, in der ein Altenwohn- und Pflegeheim betrieben wurde. Nachdem es zu Mietrückständen gekommen war, erwirkte der Vermieter einen Titel auf Herausgabe des Mietgegenstandes. Der zuständige Gerichtsvollzieher äußerte Bedenken im Hinblick auf die Umsetzung der Heiminsassen. Dagegen argumentierte der Vermieter, eine umfassende Räumung des Heimes wolle er gar nicht, sondern begehre lediglich die Einräumung der Besitzposition. Dieser Streit kam in der Rechtsbeschwerde zum BGH.

a) Die Schuldner sind zur Rückgabe eines vom Gläubiger an den Schuldner vermieteten Alten- und Pflegeheimes verurteilt worden. Der Herausgabepflicht sind beide nicht nachgekommen. Da es sich um die Herausgabe einer unbeweglichen Sache handelt, hat der Gerichtsvollzieher die Schuldner in Ausführung des ihm erteilten Vollstreckungsauftrages gemäß § 885 Abs. 1 Satz 1 ZPO aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen.

b) Das Beschwerdegericht ist allerdings mit der Schuldnerin davon ausgegangen, daß mit der Herausgabe des Alten- und Pflegeheims notwendig unvertretbare Handlungen verbunden sind, die der Gläubiger selbständig - und vorrangig - über § 888 ZPO zu erzwingen habe. Dem ist nicht zu folgen.

1. Der Vollstreckungserfolg kann durch den Gerichtsvollzieher über § 885 ZPO bewirkt werden, ohne daß es gesonderter Handlungen durch die Schuldnerin bedürfte. Bewegliche Sachen, die der Schuldnerin gehören, aber von ihr nicht freiwillig entfernt werden, hat der Gerichtsvollzieher gemäß § 885 Abs. 2 ZPO wegzuschaffen. Will der Gläubiger - wie auch hier - an Gegenständen, die sich in dem herauszugebenden Objekt befinden, ein Vermieterpfandrecht geltend machen, kann er seinen Vollstreckungsauftrag dahin beschränken, diese Gegenstände nicht zu entfernen (Schuschke/Walker, Vollstreckung und Vorläufiger Rechtsschutz 3. Aufl. § 885 ZPO Rdn. 15). Damit ist die Herausgabevollstreckung durchgeführt.

2. Soweit seitens der Schuldnerin Vorkehrungen zu treffen sind, um ihren Betrieb in ein anderes Objekt zu verlegen, kommt dem neben der dem Gläubiger allein geschuldeten Herausgabe der Mietsache keine eigenständige Bedeutung zu. Zur Übergabe auch des Betriebes ist die Schuldnerin dem Gläubiger nicht verpflichtet; die darauf gerichteten Ausführungen des Beschwerdegerichts gehen fehl.

3. Mit dem Verbleib der Heimbewohner in der Einrichtung ist der Gläubiger ausdrücklich einverstanden. Mangels eines auf sie lautenden Titels könnte er seinen Vollstreckungsauftrag ohnehin nicht auf diesen Personenkreis erweitern. Dessen Belange, insbesondere die neben der bloßen Unterbringung erforderliche Betreuung und medizinische Versorgung, sind durch die Heimaufsicht zu wahren. Das Heimgesetz gibt die dafür nötige Handhabe.

Anmerkung der Redaktion: Auf diesen Beschluß bezieht sich die Entscheidung des AG Lichtenberg in GE 2005, 491.

Der Streit, ob der Vermieter bei Erstreckung des Vermieterpfandrechtes auf alle sich in der Wohnung befindlichen Sachen den Räumungsauftrag entsprechend beschränken kann, so daß dann keine bzw. nur geringe Transportkosten anfallen, schwelt weiter. Der BGH meint offenbar auch, daß das möglich sei. Die Andersdenker argumentieren, es habe sich um einen Sonderfall gehandelt.

Der gerichtliche Titel lautete auf Herausgabe des Mietgegenstandes. Der Gerichtsvollzieher hatte mit der Räumung Bedenken, da in dem Objekt ein Altenwohn- und Pflegeheim betrieben wurde. Der Amtsrichter teilte diese Bedenken nicht, die Beschwerdekammer des Landgerichts gab dem Gerichtsvollzieher jedoch Recht. Das führte zur Rechtsbeschwerde zum BGH.

Der IX. Senat des BGH sah keine Probleme bei der Räumungsvollstreckung. Es gehe gar nicht darum, die Heimbewohner umzusetzen, sondern nur darum, dem Vermieter die Besitzposition über das ihm gehörende Mietobjekt zu verschaffen. Bewegliche Sachen, die dem Mieter gehörten, von ihm aber nicht freiwillig entfernt würden, habe der Gerichtsvollzieher gemäß § 885 Abs. 2 ZPO wegzuschaffen. Wolle der Gläubiger aber an Gegenständen, die sich in dem herauszugebenden Objekt befinden, ein Vermieterpfandrecht geltend machen, könne er seinen Vollstreckungsauftrag dahin beschränken, diese Gegenstände eben nicht zu entfernen. Dann sei mit Besitzeinweisung die Herausgabevollstreckung durchgeführt. Den Belangen der Heimbewohner sei auf andere Weise Rechnung zu tragen. Vorliegend sei der Vermieter mit dem Verbleib der Heimbewohner in der Einrichtung ohnehin ausdrücklich einverstanden und könne einen Räumungsauftrag auf diesen Personenkreis nicht erweitern.

Das Amtsgericht Lichtenberg (GE 2005, 491) meint (lapidar?), daß es in dem BGH-Fall um die (Sonder-) Konstellation der Beräumung eines gewerblichen Altenwohn- und Pflegeheimes gegangen sei. Bei einem solchen Objekt seien erkennbar keine unpfändbaren Sachen des Schuldners vorhanden, die Schutzvorschriften der §§ 811 f. ZPO würden nicht greifen. Dazu gibt allerdings der in dem Beschluß des BGH ersichtliche Sachverhalt nichts her. Der BGH hat vielmehr das Problem der Umsetzung der Heiminsassen ausdrücklich ausgeklammert und konnte es auch. Zum grundsätzlichen Problem der Entfernung von Mietereigentum im Hinblick auf ein geltend gemachtes Vermieterpfandrecht hat der BGH aber sehr wohl recht eindeutig Stellung genommen und sich für eine Beschränkung des Vollstreckungsauftrages ausgesprochen.

Vgl. in diesem Zusammenhang auch die Beschlüsse des AG Charlottenburg und des AG Tempelhof-Kreuzberg, beide GE 2005, 743.