Beschränkung des Musizierens durch Hausordnung

1. Eine aufgrund Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung vom Verwalter aufgestellte Hausordnung steht unter dem Vorbehalt einer Änderung durch die Wohnungseigentümer oder das Wohnungseigentumsgericht. Bis zu einer Änderung ist sie für alle Wohnungseigentümer verbindlich.

2. Die Beschränkung des Musizierens in der Hausordnung auf Zimmerlautstärke, also so, daß das Musizieren in anderen Wohnungen nicht zu hören ist, kann dem völligen Ausschluß eines Musizierens gleichkommen. Ein solcher Ausschluß ist jedenfalls dann nicht zulässig, wenn er nicht in einer Vereinbarung enthalten ist; nichtig ist er aber nicht. Wegen der damit verbundenen Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer kann das Musizieren über Zimmerlautstärke in der Hausordnung nur in engen zeitlichen Grenzen zugelassen werden.

3. Einem auf die Hausordnung gestützten Antrag auf Unterlassung des Musizierens über Zimmerlautstärke kann nicht der Anspruch auf Änderung der Hausordnung dahin entgegengehalten werden, daß Musizieren in bestimmten zeitlichen Grenzen zulässig ist.

I. § 5 a der Gemeinschaftsordnung (GO) lautet auszugsweise wie folgt:

"Die Benutzung des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums kann durch eine vom Verwalter aufgestellte Hausordnung geregelt werden. Änderungen der Hausordnung werden vom Verwalter vorgenommen. Die Bestimmungen der Hausordnung können durch die Versammlung der Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit geändert werden."

Nr. 10 der vom Verwalter aufgestellten Hausordnung lautet wie folgt:

"Jeder ruhestörende Lärm ist zu unterlassen. Die Mittagsruhe von 12.00 Uhr bis 15.00 Uhr muß gewahrt bleiben. Besondere Rücksicht ist beim Musizieren und beim Betrieb von Plattenspielern, Rundfunk- und Fernsehgeräten sowie Elektrogeräten (Staubsauger) zu üben. Zimmerlautstärke darf auf keinen Fall überschritten werden. Insbesondere ist darauf in der Zeit von 12.00 Uhr bis 15.00 Uhr zu achten. Ebenso von 22.00 Uhr bis 7.00 Uhr. Die Benutzung von Lautsprechern und Musikinstrumenten auf den Balkonen oder an offenen Fenstern ist untersagt."

Die Antragstellerin hat beantragt, die Antragsgegnerin zur Unterlassung des Klavierspiels über Zimmerlautstärke in ihrer Wohnung zu verpflichten und ihr für den Fall der Zuwiderhandlung Ordnungsmittel anzudrohen. Das AG hat den Antrag abgewiesen. Das LG hat die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde hatte Erfolg.

a) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechenden Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer verlangen kann (§ 21 Abs. 4 WEG), gehört auch die Aufstellung einer Hausordnung (§ 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann vorgeben, daß die Hausordnung vom Verwalter aufgestellt wird. In diesem Fall ist die vom Verwalter aufgestellte Hausordnung für alle Wohnungseigentümer in gleicher Weise verbindlich, wie eine von den Wohnungseigentümern durch Mehrheitsbeschluß getroffene Regelung. Wie eine solche steht auch die vom Verwalter aufgestellte Hausordnung unter dem Vorbehalt einer Änderung durch Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer oder gerichtliche Entscheidung (BayObLGZ 1991, 421/422 f. m. w. N.; Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 21 Rn. 94).

b) Die nach diesen Grundsätzen in zulässiger Weise vom Verwalter aufgestellte Hausordnung bestimmt, daß beim Musizieren Zimmerlautstärke auf keinen Fall überschritten werden darf, und zwar auch nicht außerhalb der in der Hausordnung festgelegten allgemeinen Ruhezeiten. Unter Musizieren über Zimmerlautstärke ist ein Musizieren zu verstehen, das in anderen Wohnungen zu hören ist, also zu einer Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer führen kann. In welchem Umfang Beeinträchtigungen hinzunehmen sind, bestimmt § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Räumen nur in einer solchen Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. In diesem Rahmen hat sich grundsätzlich auch eine Gebrauchsregelung in der Hausordnung zu halten (BayObLGZ 1985, 104/108); im übrigen muß sie unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des Sondereigentums den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen (vgl. § 15 Abs. 2, 3 WEG).

Musizieren, das außerhalb der eigenen Wohnung nicht zu hören ist, kann grundsätzlich nicht durch Gebrauchsregelungen beschränkt werden, weil durch ein solches Musizieren kein anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird (BGHZ 139, 288/294 = GE 1999, 31; BayObLGZ 1985, 104/109). Jeder Wohnungseigentümer kann nämlich sein Sondereigentum nach Belieben nutzen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen (§ 13 Abs. 1 WEG). Klavierspielen ist aber in aller Regel nicht möglich, ohne daß dies in anderen Wohnungen gehört wird.

c) Nach allgemeiner Meinung kann durch eine Hausordnung, jedenfalls dann, wenn diese nicht in einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer gemäß § 15 Abs. 1 WEG enthalten ist, Musizieren in der eigenen Wohnung nicht völlig untersagt werden.

Die dadurch für andere Wohnungseigentümer gegebene Beeinträchtigung ist grundsätzlich als im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlich anzusehen (BGHZ 139, 288/293 f. = NJW 1998, 3713 = GE 1999, 319; OLG Hamm NJW 1981, 465; Bärmann/Pick/Merle § 21 Rn. 106; Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 15 Rn. 17 f.; Staudinger/Bub WEG § 21 Rn. 130). Das Verbot, über Zimmerlautstärke zu musizieren, ist danach, weil es im Ergebnis ein Musizieren völlig ausschließt, nicht als zulässig anzusehen (a. M. Bärmann/Pick/Merle § 15 Rn. 9). Andererseits sind die vom Musizieren ausgehenden Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer nach dem Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG nur dann als unvermeidlich hinzunehmen, wenn sie sich in engen zeitlichen Grenzen halten. Denn die Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer durch das Musizieren schränkt diese in dem Gebrauch ihres Sondereigentums ein (BayObLGZ 1985, 104/108).

d) Bei Anwendung dieser Grundsätze ergibt sich, daß die in der Hausordnung aufgestellte Beschränkung des Musizierens auf Zimmerlautstärke im Ergebnis einem Verbot des Klavierspiels gleichkommt. Gleichwohl ist die Hausordnung verbindlich, weil die Regelung jedenfalls nicht nichtig ist (Bärmann/Pick/Merle § 21 Rn. 106; Weitnauer/Hauger § 15 Rn. 17). Der Senat setzt sich damit nicht in Widerspruch zu der Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 10.11.1980 (NJW 1981, 461), weil die Antragsgegnerin ihr Wohnungseigentum erst erworben hat, als die Hausordnung bereits aufgestellt war. Die Antragstellerin kann damit, gestützt auf die Hausordnung, von der Antragsgegnerin verlangen, daß diese das Klavierspielen über Zimmerlautstärke unterläßt. Eine andere Frage ist, ob die Antragsgegnerin im Hinblick auf ihren Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) eine Änderung der Hausordnung dahin verlangen kann, daß das Klavierspiel jedenfalls in dem von ihr gepflogenen Umfang erlaubt ist. Diese Frage ist zu bejahen.

Die Antragstellerin hat vorgetragen, die Antragsgegnerin spiele öfter in ihrer Wohnung Klavier; z. B. habe sie am 23. und 24.11.2000 von 17.15 Uhr bis 18.00 Uhr und am 3.12.2000 von 11.30 Uhr bis 12.00 Uhr gespielt. Die Antragstellerin ist dem Sachvortrag der Antragsgegnerin, sie spiele höchstens jeweils eine Stunde an einigen Tagen in der Wo-che außerhalb der üblichen Ruhezeiten Klavier, nicht entgegengetreten. In dem damit abgesteckten Rahmen kann das mit einer Beeinträchtigung der Antragstellerin verbundene Musizieren der Antragsgegnerin in der Hausordnung nicht untersagt werden. Hinzu kommt, daß die Antragsgegnerin wiederholt angeboten hat, sich mit der An-tragstellerin auf bestimmte Zeiten zu verständigen, in denen sie spielt. Die Antragstellerin hat in der mündlichen Verhandlung beim Amtsgericht jedoch jede irgendwie geartete Einigung ausgeschlossen.

Der damit gegebene Anspruch der Antragsgegnerin auf Änderung der Hausordnung kann dem Unterlassungsanspruch der Antragstellerin allerdings nicht entgegengehalten werden (BayObLG WuM 1996, 297 = GE 1997, 1407 = NZM 1998, 813). Solange die Hausordnung nicht geändert wurde, ist sie verbindlich und muß von der Antragsgegnerin eingehalten werden. Ohne Bedeutung ist im übrigen, daß die Hausordnung bereits bestand, als die Antragsgegnerin ihre Wohnung erwarb (vgl. dazu OLG Hamm NJW 1981, 465). Jedenfalls dann, wenn die uneingeschränkte Untersagung des Musizierens oder eine unangemessene Einschränkung in der Hausordnung nicht auf einer Vereinbarung beruht, ist es einem in die Eigentümergemeinschaft eintretenden neuen Wohnungseigentümer nicht untersagt, eine Änderung der Hausordnung zu verlangen und seinen Anspruch auf ein Musizieren in angemessenem Umfang geltend zu machen.

Der Anspruch auf eine Änderung der Hausordnung ist zunächst gegen den Verwalter gerichtet, der nach der Gemeinschaftsordnung zur Abänderung befugt ist, im übrigen richtet er sich gegen die Wohnungseigentümer; schließlich kann auch das Gericht angerufen werden, wenn Verwalter und Wohnungseigentümer sich weigern sollten, eine Änderung vorzunehmen.

Durch Hausordnung darf das Musizieren in einer Eigentumswohnung näher geregelt werden, allerdings nicht so, daß es einem völligen Ausschluß des Musizierens gleichkommt; in diesem Falle haben Musikfreunde Anspruch auf eine Änderung der Hausordnung.

In der vom Verwalter gemäß der Teilungserklärung erlassenen Hausordnung hieß es u. a., daß "Zimmerlautstärke auf keinen Fall überschritten werden darf." Die Antragstellerin verlangte von der unter ihr wohnenden Antragsgegnerin, die "gelegentlich" in ihrer Wohnung Klavier spielt, Unterlassung und Androhung eines Ordnungsgeldes.

Amtsgericht und Landgericht haben den Unterlassungsanspruch abgewiesen, weil der faktisch völlige Ausschluß einer Musikausübung in der Hausordnung wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig sei, Musizieren in der eigenen Wohnung zum Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit gehöre und zugleich "Ausfluß des Sondereigentums" sei. Anders aber das BayObLG, das sich strikt an der Hausordnung ausgerichtet hat, die sich an der Zimmerlautstärke orientiert. Dabei versteht das BayObLG Zimmerlautstärke dahin, daß kein Laut in die Nachbarwohnung dringen darf. Obwohl damit Klavierspiel praktisch unmöglich wird, hat das BayObLG den Unterlassungsanspruch bekräftigt und Ordnungsgeld für jeden Fall der Zuwiderhandlung verhängt, jeweils bis zu 800 DM, ersatzweise pro 200 DM ein Tag Ordnungshaft! Zugleich hat das BayObLG aber ausgeführt, daß wohl ein Anspruch auf Milderung der Hausordnung bestehe, was aber nicht in diesem Verfahren zu klären war. Damit widerspricht das BayObLG dem OLG Hamburg (Beschluß vom 15. März 2001, 2 Wx 88/97, ZMR 2001, 843), wonach bei Unterlassungsansprüchen im Wege der Einrede ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung zu berücksichtigen ist.