Beschränkung des Kündigungsrechts bei Staffelmiete

1. Zur Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters entgegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG.

2. Eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters (§ 10 Abs. 2 Satz 6 MHG) liegt auch dann vor, wenn bei einer abgeschlossenen Staffelmietvereinbarung für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren die Kündigung nur für einen jährlichen Termin möglich ist. (zu 2. Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt von der Bekl. die Rückzahlung einer Mietkaution sowie eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung. Die Bekl. macht geltend, daß diese Ansprüche durch die Aufrechnung mit rückständigen Mietzinsansprüchen erloschen seien.

Die Bekl. vermietete der Kl. eine Wohnung in Berlin, Z. straße. In § 2 des Mietvertrages vom 22. Januar 1998 heißt es:

"§ 2 Mietzeit

1.1 Das Mietverhältnis beginnt am 16.2.1998.

Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu den nachstehend genannten Terminen, die für beide Vertragspartner verbindlich sind, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 31.1.1999. Hiernach verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um jeweils 1 Jahr, sofern nicht rechtzeitig die fristgerechte Kündigung (siehe 1.2) erfolgt.

1.2 Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt derzeit: (...)"

In § 3 des Mietvertrages wurde eine Staffelmietvereinbarung für die Zeit vom 16. Februar 1998 bis 29. Februar 2008 getroffen.

Mit Schreiben vom 31. Mai 2002 kündigte die Kl. das Mietverhältnis zum 31. August 2002. Die Hausverwaltung der Bekl. bestätigte die Kündigung, sah das Mietverhältnis jedoch erst zum 31. Januar 2003 als beendet an. Zu Beginn des Mietvertrages hatte die Kl. eine Mietkaution geleistet. Aus der Abrechnung für die Nebenkosten 2001 ergab sich für die Kl. ein Guthaben.

Mit der Klage hat die Kl. die Zahlung des Guthabens sowie der Kaution verlangt. Die Bekl. hat gegenüber diesem Anspruch die Aufrechnung mit einer Mietforderung in Höhe des Anspruchs der Kl. erklärt.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht die Berufung der Bekl. zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Mit dieser verfolgt die Bekl. weiter ihr Begehren, die Klage abzuweisen.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Kl. habe gegen die Bekl. gemäß § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 760,28 E und einen mietvertraglichen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2001 in Höhe von 156,25 E. Diese Ansprüche seien nicht durch die von der Bekl. erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen auf rückständige Mieten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Die Bekl. habe keine Ansprüche auf Mietzahlung für die Zeit ab 1. September 2002, weil das Mietverhältnis durch die fristgemäße Kündigung der Kl. vom 31. Mai 2002 wirksam zum 31. August 2002 beendet worden sei. Dem stehe nicht entgegen, daß gemäß § 2 des Mietvertrages der Parteien eine Kündigung erst zum 31. Januar 2003 möglich gewesen sei. Zwar sei diese Klausel für sich gesehen wirksam, indes liege in der Verbindung mit der in § 3 des Mietvertrages enthaltenen Staffelmietvereinbarung ein Verstoß gegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG vor. Danach sei eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung erstrecke. In der Regelung des § 2 des Mietvertrages sei eine solche Beschränkung des Kündigungsrechts zu sehen, weil die Kündigung entgegen dem gesetzlichen Regelfall lediglich einmal jährlich habe möglich sein sollen. Diese Beschränkung habe auch bereits seit mehr als vier Jahren bestanden, weil die im Mietvertrag getroffene Staffelmietvereinbarung vom 22. Januar 1998 datiere. Die Regelung des § 2 des Mietvertrages hinsichtlich der in ihr enthaltenen Kündigungsbeschränkung sei unwirksam. Dies habe zur Folge, daß das Mietverhältnis nach Ablauf der Vierjahresfrist im Hinblick auf die Möglichkeit der Vertragsbeendigung durch die Kl. wie ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit anzusehen sei und daher jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen gekündigt werden könne. Die Kl. habe mit ihrer Kündigung vom 31. Mai 2002 zum 31. August 2002 die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten.

II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so daß die Revision der Bekl. zurückzuweisen ist.

Das Landgericht ist zu Recht der Auffassung, daß die Ansprüche der Kl. nicht durch die Aufrechnung der Bekl. erloschen sind, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung der Kl. zum 31. August 2002 beendet worden ist und nicht gemäß § 2 des Mietvertrages erst zum 31. Januar 2003.

1. Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß für die vor dem 1. September 2001 geschlossene Staffelmietvereinbarung der Parteien § 10 MHG in der Fassung vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257), mithin § 10 Abs. 2 MHG anwendbar ist. Die Neuregelung des § 557 a BGB gilt entgegen der Ansicht der Revision nur für Staffelmietvereinbarungen, die ab dem 1. September 2001 vereinbart worden sind (vgl. Senat, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511 = GE 2004, 175; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 a BGB Rdnr. 9; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 3).

2. Nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, daß § 2 des Mietvertrages der Parteien gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG unwirksam ist. Nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ist eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der Vereinbarung erstreckt. Sowohl nach § 565 Abs. 2 BGB a. F. als auch nach § 573 c Abs. 1 BGB ist eine Kündigung vor Ablauf von fünf Jahren spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach § 2 des vorliegenden Mietvertrages soll eine Kündigung demgegenüber auch nach Ablauf von vier Jahren lediglich jährlich einmal zum 31. Januar möglich sein. Die Regelung in § 2 des Mietvertrages beschränkt mithin das Kündigungsrecht der Kl. auf nur eine Kündigungsmöglichkeit im Jahr. Einen derartigen Verzicht des Mieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wollte der Gesetzgeber durch die Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG nicht zulassen (vgl. Gesetzesbegründung BTDrucks. 9/2079, S. 9). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, sollen dem Vermieter nach Sinn und Zweck der Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG zwar einerseits Investitionen erleichtert und eine gewisse Kalkulationssicherheit gewährleistet werden, andererseits soll aber der Mieter zur Kompensation gerade nicht über einen längeren Zeitraum als vier Jahre an den Vertrag und die Mietstaffel gebunden sein. Diesem Zweck wird nicht schon dadurch Genüge getan, daß die Kl. einmal jährlich kündigen kann. Denn ein Wohnungswechsel hängt regelmäßig von vielen Faktoren (Beruf, Wohnungsmarkt, Einkommensverhältnisse etc.) ab, die zusammentreffen müssen, um einen Umzug zu ermöglichen, so daß ein einmaliger Kündigungstermin pro Jahr zu einer faktischen Bindung des Mieters führt. Die Beschränkung des gesetzlichen Kündigungsrechts in § 2 des Mietvertrages ist deshalb gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG unwirksam.

3. Aufgrund der Unwirksamkeit von § 2 des Mietvertrages ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß das Mietverhältnis nach Ablauf der Vierjahresfrist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden konnte und die Kl. mit ihrer Kündigung vom 31. Mai 2002 zum 31. August 2002 diese Frist eingehalten hat. Dabei kommt es auf die Frage, ob die im Mietvertrag enthaltene Bezugnahme auf die gesetzliche Kündigungsfrist eine Vereinbarung im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB darstellt (vgl. Senatsurteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, NJW 2003, 2739), entgegen der im Berufungsurteil vertretenen Ansicht nicht an, weil die Regelungen in § 565 Abs. 2 BGB a.F. und in § 573 c Abs. 1 BGB bezüglich einer Kündigung vor Ablauf von fünf Jahren übereinstimmen.

Der BGH hat jetzt die Berliner Rechtsprechung bestätigt: Bei einer Staffelmietvereinbarung darf das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Das gilt nicht nur bei einem generellen Kündigungsausschluß, sondern auch bei einer Kündigungsbeschränkung (Kündigungsmöglichkeit immer nur zu einem bestimmten jährlichen Zeitpunkt).

Die Parteien hatten eine Staffelmietvereinbarung abgeschlossen und in dem Vertrag vorgesehen, daß die Kündigung lediglich einmal jährlich möglich sein sollte, und zwar immer zum 31. Januar eines Jahres. Nachdem das Mietverhältnis vier Jahre gedauert hatte, kündigte der Mieter mit einer dreimonatigen Frist und machte den Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution geltend. Der Vermieter rechnete mit Mietansprüchen auf und meinte, der Mieter habe die Jahresfrist zur Kündigung abwarten müssen. Amts- und Landgericht (Berlin) gaben dem Mieter recht. In der Revision beim BGH hatte der Vermieter auch keinen Erfolg.

Der BGH kam wie das Landgericht Berlin (ZK 62) zu dem Ergebnis, die mietvertragliche Vereinbarung, daß der Mieter auch nach Ablauf von vier Jahren lediglich jährlich einmal zum 31. Januar kündigen könne, stelle eine Beschränkung des Kündigungsrechts im Sinne des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG (jetzt § 557 a Abs. 3 BGB) dar. Einen derartigen Verzicht des Mieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht habe der Gesetzgeber nicht zulassen wollen (Gesetzesbegründung BT-Drs. 9/2079, Seite 9).

Es wird zunächst auf die Anmerkung zu der jetzt vom BGH bestätigten Entscheidung der ZK 62 Bezug genommen (GE 2003, 1468).

Für den vorliegenden Fall war noch § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG einschlägig, der von einer "Beschränkung des Kündigungsrechtes des Mieters" ausging. In § 557 a Abs. 3 BGB wird jetzt von einem "Ausschluß" des Kündigungsrechts des Mieters gesprochen. Wie sich aus der amtlichen Begründung (BT-Drs. 14/4553, vgl. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, Seite 129) ergibt, sollte damit "in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht" das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden können. Die Beschränkung des Kündigungsrechtes im Sinne des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG sollte also im Sinne eines Kündigungsausschlusses (nur für vier Jahre bei Staffelmietvereinbarung) verstanden werden.

Ein derartiger Ausschluß des Kündigungsrechtes war im vorliegenden Fall gerade nicht vorgesehen. Die Argumentation des BGH, der Gesetzgeber habe mit der Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG auch einen unwirksamen Kündigungsverzicht bei einer nur jährlichen möglichen Kündigung erfassen wollen, bleibt fragwürdig. Daran schließt sich zugleich die Frage an, ob bei einem nach § 557 a Abs. 3 BGB zu beurteilenden Fall eine das Kündigungsrecht des Mieters nur einschränkende, aber nicht ausschließende Vereinbarung wirksam wäre. Da jedoch dem Gesetzgebungsverfahren zur Mietrechtsreform nicht zu entnehmen ist, daß insofern eine von § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG abweichende Regelung getroffen werden sollte, ist nach hiesiger Einschätzung nicht zu erwarten, daß die Rechtsprechung für die vorliegende Fallkonstellation zu einem anderen Ergebnis, also zur Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung kommen wird. Im Ergebnis ist es also ratsam, im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nur für vier Jahre entweder den völligen Ausschluß des Kündigungsrechtes des Mieters bzw. eine Kündigungseinschränkung mit einer Kündigungsmöglichkeit nur einmal im Jahr festzulegen.

In diesem Zusammenhang ist auf die Entscheidung des BGH vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 - (GE 2004, 348) hinzuweisen, daß außerhalb der Staffelmiete ein befristeter Ausschluß des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters zulässig ist.

Im vorliegenden Fall brauchte der BGH nicht zur Weitergeltung alter Kündigungsfristvereinbarungen im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB Stellung zu nehmen, da hier auch nach altem Recht des § 565 Abs. 2 BGB eine dreimonatige gesetzliche Kündigungsfrist galt. Ansonsten hätte der BGH zur Vereinbarung "derzeit" geltender gesetzlicher Kündigungsfristen Stellung nehmen müssen (vgl. dazu LG Berlin, ZK 63, GE 2004, 889).