Beschränkter Räumungsauftrag bei umfassender Geltendmachung des Vermieterpfandrechts zulässig

Der Gläubiger eines Räumungstitels ist berechtigt, den Gerichtsvollzieher anzuweisen, lediglich den Schuldner aus der Wohnung zu setzen und an sämtlichen Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend zu machen.

Mit gerichtlich protokolliertem Vergleich vom 19.10.2004 verpflichtete die Schuldnerin sich, an die Gläubigerin 2.546 € zu zahlen und deren Wohnung zu räumen. Da sie diesen Verpflichtungen nicht nachkam, erteilte die Gläubigerin im Dezember 2004 Räumungsauftrag.

Der zuständige Gerichtsvollzieher machte die Durchführung des Auftrages von der Zahlung eines Kostenvorschusses von zunächst 10.000 € und später 8.000 € abhängig. Die Gläubigerin beantragte die Herabsetzung des Vorschusses auf 500 € unter Geltendmachung ihres Vermieterpfandrechts wegen Mietrückständen an sämtlichen sich in der Wohnung befindenden Sachen der Schuldnerin.

Der Gerichtsvollzieher macht die Durchführung des Auftrages weiterhin von der Einzahlung des zuletzt geforderten Vorschusses abhängig.

Hiergegen richtet sich die Erinnerung der Gläubigerin, welcher der Gerichtsvollzieher nicht abgeholfen hat und wozu der Schuldnerin Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden ist.

Die gemäß § 766 ZPO zulässige Erinnerung hat auch in der Sache Erfolg.

Die Durchführung eines Vollstreckungsauftrages kann von der Einzahlung eines Kostenvorschusses abhängig gemacht werden, § 4 Abs. 1 GvKostG, der jedoch nicht die voraussichtlich entstehenden Kosten übersteigen darf. Für die anstehende Räumung sind keine 500 € übersteigenden Kosten zu erwarten. Der vom Gerichtsvollzieher angeforderte Vorschuß wäre allenfalls erforderlich, wenn der Gerichtsvollzieher auch das Mobiliar zu räumen und notfalls einzulagern hätte. Das ist jedoch nicht der Fall, weil die Gläubigerin ihr Vermieterpfandrecht an allen sich in der Wohnung befindlichen Gegenständen ausgeübt hat und den Vollstreckungsauftrag somit wirksam auf eine Teilräumung beschränkt hat. An diese Anweisung ist der Gerichtsvollzieher gebunden, § 753 Abs. 1 ZPO, indem er lediglich die Schuldnerin aus der Wohnung zu setzen, sämtliche beweglichen Sachen aber dort zu belassen hat (vgl. AG Leverkusen/LG Köln DGVZ 1996, 5; Schuschke/Walker, Vollstreckung und Vorläufiger Rechtsschutz, 3. Aufl. § 885 Rn. 15; s. auch BGH DGVZ 2003, 88 f., 89; a. A. LG Baden-Baden DGVZ 2003, 24; AG Berlin-Schöneberg/LG Berlin DGVZ 1986, 156 f.).

Bei der Geltendmachung eines Vermieterpfandrechts ist es allein Sache des Gläubigers zu bestimmen, an welchen Gegenständen er dieses ausübt. Dieses kann sich auch auf Gegenstände erstrecken, die eigentlich gemäß §§ 811, 812 ZPO der Pfändung nicht unterliegen. § 811 ZPO gilt für die Räumungsvollstreckung nicht, da sich diese Norm auf Zwangsvollstreckungen wegen Geldforderungen in das bewegliche Vermögen bezieht, es sich bei einer Räumungsvollstreckung nach § 885 ZPO aber nicht um eine Pfändungsvollstreckung handelt. Auch eine analoge Anwendung kommt nicht in Betracht, zumal der Gerichtsvollzieher nicht befugt ist, die materielle Wirksamkeit des Vermieterpfandrechts zu prüfen. Dabei kann dahinstehen, ob er fachlich in der Lage ist, festzustellen, ob einzelne Gegenstände dem Pfändungsschutz unterliegen, denn ihm fehlt die gesetzliche Kompetenz, im Rahmen der Vollstreckung eine materielle Prüfung durchzuführen und anstelle des Schuldners einer Ausübung des Vermieterpfandrechts zu widersprechen (AG Berlin-Wedding DGVZ 2004, 158; Stein/Jonas/Brehm, ZPO 22. Aufl. § 885 Rn. 29; Schneider MDR 1982, 984 f.; a. A. AG Berlin-Lichtenberg DGVZ 2005, 11 f.; Christmann DGVZ 1986, 177 ff., 179).

Es ist vielmehr Sache des Räumungsschuldners, sich gegen unberechtigte Pfändungen zu wehren und dazu notfalls den Rechtsweg zu beschreiten. Ihm bleibt es unbenommen, die Herausgabe nicht der Pfändung unterliegender Gegenstände im Wege einstweiliger Verfügung oder mittels Klage durchzusetzen, wenn der Gläubiger diese nicht freiwillig herausgibt (AG Philippsburg DGVZ 2005, 12; Schuschke MW 2004, 137 ff., 139; Schneider DGVZ 1982, 73 f.). Der Gerichtsvollzieher kann lediglich zeitlich begrenzten Vollstreckungsschutz im Rahmen des § 765 a Abs. 2 ZPO gewähren.

Letztlich entspricht es auch der Billigkeit, Gläubiger nicht mit übermäßigen Kostenvorschüssen zu belasten, wenn Schuldner ihrer gerichtlichen Verpflichtung zur Räumung nicht nachkommen, da die Vollstreckung dann entweder nicht realisierbar ist oder über Prozeßkostenhilfe auf Kosten der Allgemeinheit durchgeführt werden muß. Eine Kostenbegrenzung liegt auch im Interesse des Schuldners, da dieser die Kosten der Zwangsvollstreckung zu tragen hat.

Entgegen der Ansicht der Schuldnerin ist der Räumungstitel auch auf die - teilweise - volljährigen Kinder anwendbar, denn anders als Ehegatten, die nicht Mieter sind, sind diese weder Gewahrsamsinhaber noch Mitbesitzer, sondern nur Besitzdiener; eines gesonderten Räumungstitels bedarf es deshalb nicht (vgl. BGH, NJW 2004, 3041 f.).

Ob bei Zwangsvollstreckung aus einem Räumungsurteil der Gläubiger den Gerichtsvollzieher anweisen darf, lediglich den Schuldner aus der Wohnung zu setzen, also keinen Möbelwagen zu bestellen, ist umstritten (vgl. die Entscheidungen GE 2005, 243 mit kritischer Anmerkung von Schach GE 2005, 214 sowie vorstehend AG Lichtenberg). Argumentationshilfe bietet ein gut begründeter Beschluß aus Ostfriesland.

Die Vermieterin war (nach Angaben des Einsenders) eine Rentnerin mit bescheidener Rente und einem Einfamilienhaus als einzigem Vermögensgegenstand. Sie hatte einen Räumungstitel gegen die Schuldnerin erwirkt. Der Gerichtsvollzieher verlangte einen Kostenvorschuß für die Zwangsräumung von zunächst 10.000 Euro und danach 8.000 Euro. Die Gläubigerin machte am gesamten Mobiliar ihr Vermieterpfandrecht geltend und beantragte die Herabsetzung des Vorschusses auf 500 Euro, damit die Schuldnerin aus der Wohnung gesetzt werde.

Mit Beschluß vom 18. März 2005 wies das Amtsgericht Leer den Gerichtsvollzieher an, nach Erhalt eines Vorschusses von 500 Euro die Räumung durch Entsetzung der sich in der Wohnung befindlichen Personen und eventuell Tiere unter Belassung der dort vorgefundenen Gegenstände durchzuführen. Der Gerichtsvollzieher sei an die Anweisung der Teilräumung gebunden. Es sei allein Sache des Gläubigers, an welchen Gegenständen er Vermieterpfandrecht ausüben wolle. Ob es sich um unpfändbare Gegenstände handele, habe der Gerichtsvollzieher nicht zu überprüfen. Es bleibe dem Schuldner unbenommen, die Herausgabe im Wege einstweiliger Verfügung oder mittels Klage durchzusetzen. Schließlich liege eine Kostenbegrenzung auch im Interesse des Schuldners.