Beschlußunfähigkeit

Beschlußunfähigkeit; Stimmrecht; Wohnungseigentümerversammlung

Ist in einer Wohnungseigentümerversammlung Beschlußfähigkeit nicht gegeben, so muß der Verwalter auch dann eine zweite Versammlung nach § 25 Abs. 4 WEG einberufen, wenn im Zeitpunkt der ersten Versammlung die Mehrheit der Wohnungseigentümer von der Ausübung des Stimmrechts - gemäß einer entsprechenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung - wegen eines zwei Monatsteilbeträge nach dem Wirtschaftsplan übersteigenden Zahlungsrückstandes ausgeschlossen war.

Der Bet. zu 12 ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er ist im Jahre 1995 zum Verwalter der Gemeinschaft bestellt worden. In der Versammlung vom 2.12.1995 hatten die Wohnungseigentümer mit Mehrheit folgenden Beschluß gefaßt: "Die Eigentümer, die mehr als zwei Monatsteilbeträge laut jeweils gültigem Wirtschaftsplan in Rückstand sind seit Eigentumserwerb/-übergang (Eintragung im Grundbuch oder Zuschlagsbeschluß), werden vom Stimmrecht in den Eigentümerversammlungen ausgeschlossen, und zwar solange, bis sie alle ihre Rückstände, einschließlich aller Kosten der Gemeinschaft und die Verzugszinsen, vollständig beglichen haben. Die Erteilung von Untervollmachten ist damit auch ausgeschlossen. Altrückstände vor Erwerb werden hiervon ausgenommen. Gepfändete, nachgewiesene oder vorgeleistete Beträge für die Gemeinschaft werden auf das Wohngeld angerechnet und eingebucht." Am 9.6.1997 fand auf Einladung des Bet. zu 12 eine weitere Versammlung der Wohnungseigentümer statt. Zu Beginn der Versammlung waren zehn von zwölf Wohnungseigentümern anwesend bzw. vertreten. Der Bet. zu 12 erklärte, außer ihm seien sämtliche Wohnungseigentümer mit mehr als zwei Monatsbeträgen des geltenden Wirtschaftsplans in Rückstand und deshalb nicht stimmberechtigt. Die übrigen Wohnungseigentümer verließen daraufhin die Versammlung mit einer Ausnahme. Der Bet. zu 12 faßte sodann allein mit seiner Stimme die aus der Niederschrift zur Versammlung ersichtlichen Beschlüsse zu TOP 3 bis 11.

Das AG hat die vom Bet. zu 12 in der Versammlung vom 9.6.1997 gefaßten Beschlüsse für ungültig erklärt. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Bet. zu 12 hat das LG zurückgewiesen. Gegen die Entscheidung des LG wandte sich der Bet. zu 12 mit der sofortigen weiteren Beschwerde ohne Erfolg.

II. 1. Das LG hat ausgeführt, die von dem Bet. zu 12 allein mit seiner Stimme gefaßten Beschlüsse seien ungültig, weil die Wohnungseigentümerversammlung insoweit nicht beschlußfähig gewesen sei. Die übrigen Wohnungseigentümer seien auch nicht von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen gewesen, denn der von den Wohnungseigentümern in der Versammlung vom 2.12.1995 gefaßte Beschluß über den Ausschluß des Stimmrechts einzelner Wohnungseigentümer sei nichtig. Eine Wiederholungsversammlung sei deshalb keine leere Förmelei gewesen.

2. Diese Erwägungen des LG halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

a) Das LG hat zu Recht die zu TOP 3 bis 11 ergangenen Beschlüsse aus der Versammlung vom 9.6.1997 für ungültig erklärt. Bei allen Beschlußfassungen war die Eigentümerversammlung nicht beschlußfähig (§ 25 III WEG). Nach dieser Vorschrift ist Beschlußfähigkeit nur gegeben, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Das war im Zeitpunkt der Abstimmung ersichtlich nicht der Fall. Dies hat zur Folge, daß gem. § 25 Abs. 4 WEG der Verwalter eine neue Versammlung mit den gleichen Tagesordnungspunkten einberufen mußte, wobei diese Versammlung ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig gewesen wäre.

Entgegen der Auffassung des Bet. zu 12 wäre die Einberufung einer Erstversammlung zur bloßen Feststellung der Beschlußunfähigkeit als Voraussetzung für die Einberufung einer zweiten Versammlung gem. § 25 Abs. 4 WEG auch keine reine Förmelei. Dabei kann dahin stehen, ob der Beschluß der Wohnungseigentümer vom 2.12.1995, wonach die Eigentümer, die mehr als zwei Monatsteilbeträge nach dem jeweils gültigem Wirtschaftsplan in Rückstand sind, vom Stimmrecht in den Eigentümerversammlungen ausgeschlossen werden sollten, bis sie alle ihre Rückstände vollständig beglichen haben, wirksam ist. Die Vorschrift des § 25 Abs. 3 würde nämlich auch dann Anwendung finden, wenn die Bet. zu 1 bis 11 von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen gewesen wären. Etwas anderes mag gelten, wenn die Hälfte oder mehr als die Hälfte der Wohnungseigentümer von der Ausübung des Stimmrechts gem. § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen ist. In diesem Fall beruht der Ausschluß des Stimmrechts der Wohnungseigentümer auf bestimmten tatsächlichen Umständen, die feststehen und in der Zukunft auch keine Veränderung erfahren. Bei dem hier vorliegenden Ruhen des Stimmrechts aufgrund nicht geleisteter Wohngeldzahlungen aufgrund des Wirtschaftsplans kann aber der einzelne Wohnungseigentümer in der Zeit bis zur Durchführung der zweiten Eigentümerversammlung etwaige Rückstände ausgleichen und dadurch das Wiederaufleben seines Stimmrechts herbeiführen. Das BayObLG hat denn auch in seinen Entscheidungen (ZMR 1988, 148 [149]; NJW-RR 1993, 206 [207]) die Nichtanwendung der Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG nur für den Fall eines Stimmrechtsausschlusses gem. § 25 Abs. 5 WEG begründet.

Soweit das KG (NJW-RR 1994, 659 = ZMR 1994, 171 [172]) § 25 Abs. 3 WEG auch dann nicht anwenden will, wenn einzelne Wohnungseigentümer von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen sind, weil die Teilungserklärung bestimmt, daß das Stimmrecht für den Fall ruht, daß ein Wohnungseigentümer mit der Einrichtung des Wohngeldes für mehr als zwei Monate in Verzug ist, folgt der Senat dem nicht. Eine Vorlage gem. § 28 FGG an den BGH ist jedoch nicht erforderlich, weil die Entscheidung des KG auf dieser Auffassung ersichtlich nicht beruht.