beschlußunfähige Wohnungseigentümerversammlung

Eine Wohnungseigentümerversammlung, die durch gespaltenen, gegeneinander arbeitenden Vorsitz und gegensätzliches, manipuliertes Abstimmungsverhalten zweier Wohnungseigentümergruppen jede Grundlage für eine geordnete Verhandlung der Tagesordnung verliert, kann keine wirksamen Beschlüsse fassen; sie sind auf rechtzeitige Anfechtung für ungültig zu erklären.

a) Rechtsfehlerhaft ist zwar die von dem Landgericht vertretene Ansicht, die von G. S. protokollierten Beschlüsse seien nichtig, weil nicht er, sondern der Antragsteller Versammlungsleiter war und deshalb nicht sein Protokoll, sondern nur das von der Beteiligten zu 9 geschriebene gültig ist. Das Landgericht mißt dem Protokoll damit eine rechtlich unzutreffende Bedeutung zu. Das nach § 24 Abs. 6 WEG zu führende Beschlußprotokoll ist lediglich ein Beweismittel mit der Beweiskraft einer Privaturkunde für die Beschlußfassung und deren Inhalt (BayObLG MDR 1984, 459), nicht jedoch ein konstitutiver Bestandteil des Beschlusses selbst. Die Unwirksamkeit oder Nichtigkeit der Beschlüsse kann deshalb nicht allein darauf gestützt werden, sie seien nicht wirksam protokolliert worden.

b) Gleichwohl erweist sich die Entscheidung das Landgerichts aus anderen Gründen als richtig. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. Juni 1988 sind keine wirksamen Beschlüsse gefaßt worden.

Zwar hat die Beteiligte zu 4 die am 28. Juni 1988 abgehaltene Wohnungseigentümerversammlung nicht wirksam einberufen. Denn nach § 24 Abs. 1 WEG ist grundsätzlich nur der amtierende Verwalter zur Einberufung befugt (OLG Stuttgart DWE 1987, 31). Die Beteiligte zu 4 war mit dem Wohnungseigentümerbeschluß vom 31. Mai 1988 als Verwalterin wirksam abberufen worden (s. Senatsbeschluß vom 4. April 1990 - 24 W 5927/89 -), hatte zu der hier in Rede stehenden Versammlung aber erst danach mit Schreiben vom 20. Juni 1988 eingeladen.

Es kann jedoch unerörtert bleiben, ob auf den rechtzeitig gestellten Anfechtungsantrag des Beteiligten zu 1 alle in der Versammlung gefaßten Beschlüsse nur wegen dieses Ladungsfehlers für ungültig zu erklären wären. Das Landgericht hat - wie sich aus dem Zusammenhang der Entscheidungsgründe ergibt - verfahrensfehlerfrei festgestellt, daß eine Versammlung wirksam stattgefunden hat, weil alle Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten waren. Entgegen der von dem Beteiligten zu 1 vertretenen Ansicht ist es ohne Bedeutung, daß nach den Feststellungen des Landgerichts sowohl er als auch die Beteiligten zu 7 bis 9 nur deshalb an der Versammlung teilgenommen hatten, um sich ihrer Rechte aus dem Wohnungseigentumsgesetz nicht zu begeben. Die Zusammenkunft aller Wohnungseigentümer am 28. Juni 1988 verliert dadurch nicht den Rechtscharakter einer Wohnungseigentümerversammlung. Denn auch die Beteiligten zu 1 und 7 bis 9 haben sie als solche verstanden, wie das von der Beteiligten zu 9 im Auftrag des Beteiligten zu 1 geführte Protokoll beweist. Der festgestellte Ladungsmangel ist daher, weil alle Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten waren, für die gefaßten Beschlüsse nicht kausal geworden.

Alle in der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. Juni 1988 gefaßten Beschlüsse sind aber aus einem anderen Grunde unwirksam. In dieser Versammlung herrschte eine vollständige und heillose rechtliche Verwirrung, die für den Inhalt der Beschlüsse ursächlich sein kann. Sowohl der Beteiligte zu 1 wie G. S. als Vertreter der Beteiligten zu 4 nahmen die Versammlungsleitung für sich in Anspruch, nachdem sie sich von der ihnen jeweils gewogenen Wohnungseigentümergruppe dazu hatten wählen lassen. Jeder der beiden Versammlungsleiter ließ ein eigenes Protokoll führen, das in keinem Punkt mit dem des anderen übereinstimmt. Mehrheiten zählte jeder für sich selbst bzw. die ihn unterstützende Wohnungseigentümergruppe nur deshalb, weil der Beteiligte zu 1 als Versammlungsleiter die Beteiligten zu 2 bis 6 wegen Wohngeldrückständen und pflichtwidriger Manipulationen, G. S. den Beteiligten zu 1. wegen Wohngeldrückständen von den Abstimmungen ausschloß. Durch diese vollständige rechtliche Verwirrung ist diese Wohnungseigentümerversammlung derjenigen vergleichbar, die der Verwalter wegen rechtlicher Unklarheit für aufgelöst erklärt, die dann aber von einigen Wohnungseigentümern fortgesetzt wird. So wie die nach der Auflösung von den zurückgebliebenen Wohnungseigentümern gefaßten Beschlüsse auf rechtzeitig gestellte Anfechtungsanträge für ungültig zu erklären sind (Senatsbeschluß vom 16. September 1988 - 24 W 3952/88 - in ZMR 1989, 27 = NJW-RR 1989, 16 = WE 1989, 26), muß gleiches auch für den hier vorliegenden Fall einer vollständigen Verwirrung gelten, die nicht zu einer Auflösung der Versammlung geführt hat. Eine Wohnungseigentümerversammlung, die durch gespaltenen, gegeneinander arbeitenden Vorsitz und gegensätzliches manipuliertes Abstimmungsverhalten zweier Wohnungseigentümergruppen jede Grundlage für eine geordnete Verhandlung der Tagesordnung verliert, kann keine wirksamen Beschlüsse fassen. Die Beschlüsse sind deshalb - wie das Landgericht im Ergebnis rechtsfehlerfrei entschieden hat - auf rechtzeitige Anfechtung für unwirksam zu erklären.