Beschlußkompetenz für Geschäftsordnung

Beschlußkompetenz für Geschäftsordnung; Schriftform

Ein Eigentümerbeschluß, der für Beschlußanträge der Wohnungseigentümer die Schriftform und eine schriftliche Begründung vorschreibt, überschreitet schon die Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer, widerspricht aber jedenfalls Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Beteiligten zu I. und II. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage mit 96 Eigentumseinheiten. Auf der Eigentümerversammlung vom 6. September 1999 beschlossen die Eigentümer zu TOP 3, daß Anträge, die in der WE-Versammlung zur Abstimmung gebracht werden sollen, vom jeweiligen Antragsteller schriftlich mitgeteilt und schriftlich begründet werden müssen.

Mit ihrer am 1. Oktober 1999 bei Gericht eingegangenen Antragsschrift haben die Antragsteller u. a. die Beschlüsse zu TOP 3 angefochten. Das Amtsgericht hat die Anträge zurückgewiesen. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller den Beschuß des Amtsgerichts teilweise geändert und die Anfechtungsanträge u. a. zu TOP 3 zurückgewiesen. Die Rechtsbeschwerde hatte insoweit Erfolg.

(...) 2. Mit dem streitgegenständlichen Beschluß zu TOP 3 haben die Antragsgegner das formelle Organisationsrecht für die Eigentümerversammlung nach §§ 23 bis 25 WEG geändert. Sie haben die Anforderungen des Gesetzes an die Bezeichnung des Beschlußgegenstandes bei der Einberufung (§ 23 Abs. 2 WEG) und an die Schriftlichkeit der Einberufung (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG) um die Schriftlichkeit der Begründung von Anträgen zumindest mittelbar erweitert.

Damit sind sie zugleich von der Gemeinschaftsordnung abgewichen. Nach § 8 GO gelten die Vorschriften des Ersten Teils des WEG. § 19 GO sieht keine besonderen Voraussetzungen für das Stellen von Anträgen vor. Lediglich für das Verlangen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ist u. a. für die Angabe des Gegenstandes die Schriftform vorgeschrieben (Abs. 2 Satz 2). Es besteht zwar im Grundsatz Vertragsfreiheit, die aber nur einstimmig durch Vereinbarung ausgeübt werden kann. Ein Mehrheitsbeschluß über Abweichungen von §§ 23 bis 25 WEG genügt jedoch im allgemeinen nicht (vgl. Bärmann/Pick, 15. Aufl., WEG, § 23 Rdnr. 2).

Der Beschluß mag zweckmäßig sein, geht jedoch über die Beschlußkompetenz der Eigentümerversammlung (BGHZ 145, 158 = GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500) hinaus, weil er das nach dem WEG bestehende Antragsrecht durch eine Ordnungsvorschrift einschränkt. Möglicherweise setzt ein Verwalter wegen der fehlenden Schriftform schon Anträge nicht auf die Tagesordnung, so daß aus diesem Grund keine wirksame Beschlußfassung möglich ist. Die Muß-Vorschrift birgt darüber hinaus die Gefahr weiterer Auseinandersetzungen darüber, ob allein wegen eines Verstoßes gegen die Schriftform - wie bei § 23 Abs. 2 WEG - ein entsprechender Beschluß ungültig ist.

Letztlich braucht diese Frage aber wegen der rechtzeitigen Anfechtung hier nicht entschieden zu werden, weil ein Mehrheitsbeschluß dieses Inhalts jedenfalls Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht und bereits aus diesem Grunde für ungültig zu erklären ist.

Nur durch Vereinbarung, nicht aber schon durch einen Beschluß, können Wohnungseigentümer Vorschriften für die Eigentümerversammlung installieren, wie etwa Schriftform und schriftliche Begründung für Beschlußanträge.

Wohnungseigentümer wollten ihre Versammlung dadurch straffen, daß Anträge, die in der Wohnungseigentümerversammlung zur Abstimmung gebracht werden sollen, vom Antragsteller schriftlich mitgeteilt und schriftlich begründet werden müssen, um zur Behandlung zugelassen zu werden. Ein Wohnungseigentümer beklagte sich darüber, daß damit die Eigentümerversammlung in unzumutbarer Weise reglementiert werde.

Das KG hielt den Eigentümerbeschluß über den Begründungszwang angesichts der Größe der Gemeinschaft zwar für zweckmäßig, war aber gemäß der Zitterbeschluß-Entscheidung des BGH vom 20. September 2000 (GE 2000, 1478) daran gebunden, daß die Gemeinschaftsordnung der Wohnanlage keine besonderen Voraussetzungen für das Stellen von Anträgen vorsah. Eine auf Dauer gewollte Abweichung von der Gemeinschaftsordnung ist nur durch Vereinbarung, nicht durch Mehrheitsbeschluß zulässig. Mangels Beschlußkompetenz widersprach der Mehrheitsbeschluß Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und mußte schon deshalb für ungültig erklärt werden.