Beschlussfassung in Eigentümerversammlung

Beschlussfassung in Eigentümerversammlung; Stimmrecht nach § 25 Abs. 2 WEG

Gehören sechs Wohneinheiten zur Wohnungseigentümergemeinschaft, und ist in der Teilungserklärung geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat (insgesamt sechs Stimmen), ist das dahingehend auszulegen, dass auf jede Wohneinheit eine Stimme entfällt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit eines Eigentümerbeschlusses. Die Parteien sind Mitglieder der aus 6 Wohneinheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Am 29.11.2007 fand aufgrund der Einladung vom 14.11.2007 unter dortiger Bezeichnung der Tagesordnung eine außerordentliche Eigentümerversammlung im Büro der Hausverwaltung unter deren Leitung statt. Hinsichtlich des Tagesordnungspunktes 1 wurde umfassend und lange diskutiert und sodann abgestimmt. Bei der Abstimmung ergab sich, dass der Wohnungseigentümer Pr., der 3 Wohnungen zu Eigentum hat, jeweils mit "Ja", die Kl. und die Bekl. G., die jeweils 1 Wohnung zu Eigentum haben, jeweils mit "Nein" und der ebenfalls eine Wohnung innehabende Eigentümer Pa. mit "Enthaltung" stimmten. Die Versammlungsleiterin, die Mitarbeiterin V. der Hausverwaltung, wertete den Beschluss daher als abgelehnt. Auf der Eigentümerversammlung wurden entgegen § 17 der Teilungserklärung vom 4.12.1998, wegen deren Einzelheiten auf Anlage K 4 Bezug genommen wird, keine Eigentümer bestimmt, die das Protokoll unterzeichnen sollten.

Mit Schreiben vom 21.12.2007 übersandte die Hausverwaltung eine Kopie des Protokolls. In dem vorbezeichneten Schreiben wurde u. a. mitgeteilt, dass bei der Bewertung bezüglich TOP 1 der Versammlung ein Fehler unterlaufen sei, da die Stimmenthaltung als Ablehnung bewertet wurde, und dass sich das Original des Protokolls bei Familie G. zur Gegenzeichnung befinde. Am 10.1.2008 erhielten die Kl. das unterzeichnete Protokoll der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 29.11.2007.

Mit am 18.1.2008 eingegangener Klage fochten die Kl. den Beschluss der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 29.11.2007 zu TOP 1 an und beantragten Wiedereinsetzung.

Die Kl. behaupten zuletzt, das Schreiben vom 21.12.2007 der Hausverwaltung sei ihnen erst im Jahre 2008, jedenfalls nach dem 29.12.2007 zugegangen, nachdem sie allerdings in der Klageschrift vom 18.1.2008 mitteilten, dieses Schreiben nebst Protokoll am 21.12.2007 erhalten zu haben. Sie sind der Ansicht, nicht bereits durch den Protokollentwurf, sondern erst durch den Erhalt des unterzeichneten Protokolls mit Schreiben vom 10.1.2008 in die Lage versetzt gewesen zu sein, zu prüfen, ob der Beschluss anzufechten ist. Die Kl. meinen, dem Eigentümer Pr. als Inhaber von drei Wohnungen stehe entsprechend dem Kopfprinzip nur eine Stimme zu.

Dies ergäbe sich aus der Teilungserklärung vom 4.12.1998, in der in § 17 geregelt worden sei, "für das Stimmrecht gilt, dass jeder Wohnungseigentümer 1 Stimme hat (insgesamt 6 Stimmen)".

Mit Schriftsatz vom 25.3.2008 tragen die Kl. weiter vor, der Beschluss sei unbestimmt.

Die Kl. beantragen:

1. den Beschluss der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 29.11.2007 zu TOP 1 für ungültig zu erklären;

2. den Kl. vorsorglich Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand wegen etwaiger Versäumung der Frist zur Anfechtung des vorbezeichneten Eigentümerbeschlusses zu gewähren;

3. hilfsweise festzustellen, dass der TOP 1 der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 29.11.2007 abgelehnt wurde.

Die Bekl. beantragen Klagabweisung sowie Versagung der Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand.

Sie sind der Auffassung, die Stimmgewichtung sei mit Schreiben vom 21.12.2007 korrekt vorgenommen. Aus der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft vom 4.12.1998 ergäbe sich, dass insgesamt 6 Stimmen zu verteilen gewesen wären, was 6 Wohneinheiten entspräche, so dass jeder Wohneinheit eine Stimme zukomme.

Die Anfechtungsklage ist zulässig, allerdings nicht begründet.

Die Anfechtung des unter TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 29.11.2007 gefassten Beschlusses ist nicht bereits wegen Verstreichenlassens der gemäß § 46 I 2 WEG einzuhaltenden Monatsfrist ausgeschlossen. Die Frist ist zwar nur dann gewahrt, wenn innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung die Klage erhoben wird. Das ist hier allerdings der Fall. Die Eigentümer haben über TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 29.11.2007 eine Abstimmung vorgenommen. Damit ist allerdings noch kein wirksamer Beschluss gefasst. Zwar kommt der Verkündung des Beschlussergebnisses grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu, wie das Gericht in seiner vorläufigen Rechtsauffassung in der öffentlichen Sitzung vom 27.5.2008 mitteilte. Vorliegend ergibt sich ausweislich der Teilungserklärung vom 4.12.1998 in § 17 allerdings als weitere Voraussetzung, dass "in Ergänzung des § 23 WEG bestimmt wird, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den dort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist". Erst mit Beschlussprotokollierung erlangt ein solcher Gültigkeit. Das bedeutet umgekehrt, dass im Falle unterlassener Protokollierung ein die Eigentümergemeinschaft bindender gültiger Beschluss nicht vorliegt. Als weitere Folge ergibt sich deshalb, dass erst nach korrekter Protokollerstellung eine angreifbare Beschlussfassung vorliegt.

Die von der Hausverwaltung an die Kl. mit Schreiben vom 21.12.2007 und vom 10.1.2008 übersandten Unterlagen enthalten unter der Rubrik "Protokoll Nr. 8 erstellt:" keinen Eintrag. Lediglich das mit Schreiben vom 10.1.2008 übersandte Protokoll enthält neben der Unterschrift der Sachbearbeiterin der Hausverwaltung das Datum "28.12.2007".

Unter Zugrundelegung dieses Datums wäre die Anfechtungsklage innerhalb der Monatsfrist des § 46 I 2 WEG erhoben. Aber auch, wenn man die Unterzeichnung des Protokolls durch zwei Miteigentümer nicht als Wirksamkeitsvoraussetzung ansieht, weil entgegen der Teilungserklärung vom 4.12.1998 in § 17 auf der Versammlung vom 29.11.2007 keine Unterschriftsleistenden bestellt wurden, und mithin bereits in dem mit Schreiben vom 21.12.2007 übersandten Protokoll ein wirksames Protokoll ansieht, vermag das Gericht mangels Datumsangabe in dem Vermerk "Protokoll Nr. 8 erstellt:" und auch sonst nirgendwo keine zuverlässige Erkenntnis darüber finden, die es erlauben würde, positiv die Protokollerstellung vor einem Datum, das den Ausschluss der Anfechtungsklage bedeuten würde, festzustellen.

Die Klage ist auch trotz erst am 10.2.2008 erfolgter Zustellung an die Verwaltung rechtzeitig im Sinne des § 46 I 2 WEG am 18.1.2008 erfolgt. Die Zustellung am 10.2.2008 ist mithin noch als demnächstige Zustellung gemäß § 167 I ZPO anzusehen.

Die Anfechtungsklage ist allerdings nicht begründet. Der zu TOP 1 der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 29.11.2007 formulierte Beschluss wurde zu Recht als angenommen gewertet. Für den Beschluss stimmte der drei Wohnungen innehabende Wohnungseigentümer Pr., gegen den Beschluss stimmten die jeweils eine Wohnung innehabenden Kl. und die Bekl. G. Der eine Wohnung innehabende Eigentümer Pa. enthielt sich der Stimme. Ausweislich dieser Stimmverteilung wurde der mit einfacher Mehrheit zufassende Beschluss richtig als angenommen bewertet. Der Wohnungseigentümer Pr. verfügt ausweislich § 17 der Teilungserklärung vom 4.12.1998 über drei Stimmen. Dort ist im Hinblick auf das Stimmrecht Folgendes geregelt:

"Für das Stimmrecht gelten Abweichung von § 25 II WEG die Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer. gilt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat (insgesamt 6 Stimmen)."

Die Streichung des Zusatzes, dass Abweichung von § 25 II WEG die Miteigentumsanteile maßgeblich für die Stimmanteile sind, ist ergänzt durch die handschriftliche Bemerkung, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat, mit einem Klammerzusatz, dass insgesamt 6 Stimmen zu verteilen sind. 6 Stimmen entsprechen indes der Anzahl der Wohnungen der Liegenschaft. Daraus folgt, dass die Teilenden davon ausgingen, dass insgesamt 6 Stimmen zu vergeben waren und jedem Wohnungseigentum eine Stimme beimessen wollten. Hätten die Teilenden für das Stimmrecht allein die gesetzliche Regelung maßgeblich sein lassen wollen, hätte es eines Zusatzes wie den handschriftlichen überhaupt nicht bedurft. Insoweit wäre es völlig ausreichend gewesen, dass neben der durchgestrichenen abweichenden Regelung zu den Miteigentumsanteilen schlichtweg der gesamte Satz für das Stimmrecht gestrichen worden wäre. Es wäre dann auch nicht der Klammerzusatz "(insgesamt 6 Stimmen)" eingefügt worden.

Soweit die Kl. monieren, der Beschluss sei unbestimmt, erfolgt dies nach Ablauf der zweimonatigen Begründungsfrist des § 46 I 2 WEG, ist mithin in hiesigem Verfahren nicht mehr zu hören. Nichtigkeit ist hierin nicht zu sehen.

Wie ein Kläger und ein Gericht so ziemlich alles falsch machen können, was man falsch machen kann, zeigt eine Entscheidung des AG Rostock.

In der Eigentümerversammlung vom 29. November 2007 stimmt ein Wohnungseigentümer, der über drei Wohnungen verfügt, dem Beschlussantrag zu TOP 1 zu, während zwei Wohnungseigentümer (darunter der spätere Kläger) mit Nein stimmen und ein Wohnungseigentümer sich der Stimme enthält. Die Versammlungsleiterin, die vom gesetzlichen Kopfstimmrecht ausgeht, verkündet den Beschlussantrag als abgelehnt. Später teilt die Hausverwaltung mit, dass die Stimmenthaltung als Ablehnung zu werten sei und das Protokoll noch erstellt werde. Spätestens am 10. Januar 2008 erhält der Kläger das unterzeichnete Versammlungsprotokoll (Inhalt wird nicht mitgeteilt - offenbar aber mit der Mitteilung, dass der Beschluss zustande kam). Mit der am 18. Januar 2008 eingegangenen Klage ficht der Kläger den Eigentümerbeschluss zu TOP 1 an und beantragte Wiedereinsetzung wegen der Versäumung der Anfechtungsfrist, hilfsweise Feststellung, dass der Beschlussantrag zu TOP 1 am 29. November 2007 abgelehnt worden ist.

Die Klage wird abgewiesen. Die Anfechtungsklage sei freilich innerhalb der Monatsfrist erhoben, weil erst mit korrekter Protokollzustellung am 10. Januar 2008 der Eigentümerbeschluss entstanden sei, denn in der Teilungserklärung wird bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses dessen Protokollierung erforderlich ist. Abgesehen davon könne von einer früheren Verlautbarung des Eigentümerbeschlusses nicht ausgegangen werden, weil nach der Teilungserklärung ein Beschluss nur gültig ist, wenn er außer vom Verwalter noch von zwei auf der Versammlung bestellten Miteigentümern unterschrieben worden ist. Da die Teilungserklärung von sechs Stimmrechten für die sechs Wohnungen ausgehe, sei das gesetzliche Kopfstimmrecht durch das Objektstimmrecht ersetzt worden und damit die Protokollierung, dass ein Beschluss zustande gekommen sei, zutreffend. Demzufolge sei die Anfechtungsklage unbegründet.

1. Wenn die Teilungserklärung "in Ergänzung des § 23 WEG" (nicht: "abweichend" von § 23 WEG!) die Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses von einer bestimmten Form (!) der Protokollierung abhängig macht, ist weder die Anfechtungsfrist (!) noch das Existentwerden des Eigentümerbeschlusses mit der Verkündung des Abstimmungsergebnisses durch den Versammlungsleiter abbedungen (BGHZ 136, 187 = GE 1997, 1233). Die einmonatige Anfechtungsfrist, mit der Rechtssicherheit unter den Wohnungseigentümern geschaffen wird, müsste schon ausdrücklich abbedungen werden, was dann allerdings zur Folge hätte, dass alle Anfechtungsgründe zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden könnten. Die Anfechtungsfrist begann also hier am 29. November 2007 und endete am Montag, dem 31. Dezember 2007 (weil Silvester kein gesetzlicher Feiertag nach § 193 BGB ist). Die verkündete Beschlussablehnung wurde also mit Silvester 2007 bestandskräftig. Die Anfechtungsklage kam jedenfalls zu spät. Wiedereinsetzungsgründe sind offensichtlich nicht gegeben, weil der Anfechtungskläger in der Versammlung von der verkündeten Ablehnung erfahren hat und sich auf dieses Beschlussergebnis verlassen durfte. Insofern wäre die Abweisung der Anfechtungsklage im Ergebnis zutreffend.

2. Nach § 139 Abs. 1 und 2 ZPO hat das Gericht auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, ausdrücklich hinzuweisen und Gelegenheit zur Äußerung zu geben. Wie der Hilfsantrag des Klägers ergibt, wollte er festgestellt wissen, dass der Eigentümerbeschluss (anders als im später errichteten Protokoll verlautbart) abgelehnt worden ist. Richtigerweise hätte also ein Antrag auf Berichtigung des Protokolls (sei es gegen den Verwalter, sei es gegen die übrigen Wohnungseigentümer) angeregt werden müssen. Dieser Klageantrag war nicht fristgebunden und hätte zu dem Ergebnis führen müssen, dass in Protokoll und Beschlusssammlung die Ablehnung des Antrags zu vermerken ist.

3. Die in der Versammlung verkündete Ablehnung des Beschlussantrags hätte nach der Interessenlage vor allem von dem Eigentümer Pr., der mit Ja gestimmt hatte, fristgerecht angefochten werden müssen, verbunden mit der Verpflichtung (der Verwalterin und der übrigen beigeladenen Wohnungseigentümer), dass bei richtiger Stimmenauszählung (nämlich Objektstimmrecht statt dem abbedungenen gesetzlichen Kopfstimmrecht) der Beschlussantrag angenommen worden ist. Mit diesem Ziel hat aber der hiesige Anfechtungskläger seine Klage mit Sicherheit nicht erhoben.

Es stellt sich überhaupt die Frage des rechtskräftigen Inhalts dieses klageabweisenden Urteils. Streitgegenstand war die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses, die vom Gericht verneint worden ist. Soll damit das Gegenteil ausgesprochen sein, dass nämlich ein positiver Beschluss zustande gekommen ist? Das hätte auch vom Gericht ausdrücklich festgestellt werden müssen. Voraussetzung wäre zudem gewesen, dass mindestens der Eigentümer Pr. einen entsprechenden Widerantrag gestellt hätte, der aber wegen Versäumung der Anfechtungsfrist unbegründet gewesen wäre. Man kann hier wohl auch nicht unterstellen, dass das Gericht die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses getroffen hat, denn damit hätte das Gericht der Beklagtenseite etwas zugesprochen, was nicht beantragt worden ist (§ 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Beklagten haben lediglich die Abweisung des Anfechtungsantrags des Klägers beantragt, nicht aber eine darüber hinausgehende Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses.

4. Keinesfalls kann die Teilungserklärung hier dahin ausgelegt werden, dass nach Verkündung eines Beschlussergebnisses der Verwalter es bei der Protokollerstellung (und auch bei der diesbezüglichen Eintragung in die Beschlusssammlung) in der Hand hätte (auch nach gewissenhafter Überprüfung der Stimmenauszählung), ein anderes Beschlussergebnis zu protokollieren. Wann sollte dieser Beschluss existent werden: bei der Anfertigung der Niederschrift durch den Verwalter, bei der Bekanntgabe an den jeweiligen Wohnungseigentümer oder bei der letzten Bekanntgabe an einen Wohnungseigentümer? Das Gericht kann deshalb hier auch nicht die Frage beantworten, wann die Anfechtungsfrist denn nun eigentlich begonnen haben soll ...

5. Zum Schluss der Treppenwitz: Folgt man der Auslegung des AG, dass der Eigentümerbeschluss wirklich erst mit der Protokollierung existent wird und damit die Anfechtungsfrist gewahrt werde, hätte bei vollständiger Anwendung der Teilungserklärung die Klage dennoch Erfolg haben müssen, denn das Protokoll hätte von zwei in der Versammlung durch Mehrheitsbeschluss bestellten Wohnungseigentümern unterschrieben werden müssen. Da diese Voraussetzung nachträglich nicht mehr geschaffen werden kann, hätten sowohl der in der Versammlung verkündete Negativbeschluss (zur Klarstellung) als auch der aus dem Protokoll ersichtliche positive Beschluss mangels der vereinbarten Formvorschrift für ungültig erklärt (und dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG die Prozesskosten auferlegt) werden müssen.