Beschlussersetzung bei Fahrstuhleinbau ohne geklärte Genehmigungsfähigkeit

Einen Anspruch, im Beschlussersetzungsverfahren einen Beschluss bezüglich konkreter Baumaßnahmen zum Einbau eines Fahrstuhls als Maßnahme der Barrierereduzierung zu fassen, hat ein Eigentümer nur dann, wenn die öffentlich-rechtliche Genehmigungsfähigkeit der geplanten Baumaßnahme geklärt ist. Fehlt es hieran, kann das Gericht aber einen Grundlagenbeschluss fassen und Schritte zur Einholung der Genehmigung und Bildung einer Rücklage vorgeben.

I. Die Kl., die Wohnungseigentümer der Dachgeschosswohnung sind, verlangen von der Bekl., der GdWE, die Errichtung eines Aufzugs.

In der Anlage ist ein Aufzug vorhanden, der seit jedenfalls mehr als 20 Jahren stillgelegt ist. Die Teilungserklärung enthält in § 13 Ziffer 6 folgende Regelung: „Für den installierten Personenaufzug sind alle Betriebskosten (Strom, Wartung usw.), die gesondert abgerechnet werden, zu gleichen Teilen von den Wohnungseigentümern der drei Obergeschosse zu zahlen.“

Die Kl. beauftragten die … mbH mit der Planung eines neuen Aufzugs in dem vorhandenen Schacht, diese erstellte ein Leistungsverzeichnis. Auf der Basis dieses Leistungsverzeichnisses liegt ein Angebot der … GmbH vor. Die Kl. begehrten auf der Versammlung vom 22.11.2021 eine Beschlussfassung, mit welcher im Wesentlichen der Auftrag zur Installation des Aufzugs erteilt werden sollte. Dies lehnte die Mehrheit ab. Hiergegen richtet sich die Anfechtungsklage, mit der die Kl. zudem die Beschlussersetzung begehren.

Gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO wird im Übrigen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, den angefochtenen Negativbeschluss für ungültig erklärt und eine Beschlussersetzung vorgenommen, mit der die Installation und Auftragsvergabe beschlossen wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Berufung, mit der die Bekl. ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Sie meint im Wesentlichen, die Genehmigungsfähigkeit der geplanten Anlage sei nicht gegeben und auch nicht geprüft, es würde zudem ein faktisches Sondernutzungsrecht der Kl. an dem Aufzug begründet und in Rechte der Eigentümer eingegriffen. Die Kl. verteidigen die angefochtene Entscheidung.

II. Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.

Zwar haben die Kl. im Grundsatz einen Anspruch auf einen Aufzug, der auch in dem vorhandenen Schacht einzubauen wäre. Vor einer - hier vom Amtsgericht beschlossenen - endgültigen Auftragserteilung sind aber noch weitere Vorermittlungen nötig. Es ist insbesondere die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Vorhabens zu prüfen.

Allerdings handelt es sich vorliegend um eine von den Kl. begehrte Baumaßnahme gem. § 20 WEG und nicht um eine Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), denn ein Fahrstuhl, wie begehrt, existiert nicht. Der vorhandene Fahrstuhl ist seit langem stillgelegt und nicht funktional, wann und ob er jemals in Betrieb war, ist insoweit ohne Relevanz. Es soll auch nach dem streitgegenständlichen Angebot ein komplett neuer Fahrstuhl eingebaut werden. Dies ist keine Erhaltungsmaßnahme mehr, denn es wird nicht ein vorhandenes Bauteil instand gesetzt, sondern für den Zustand des Gemeinschaftseigentums objektiv betrachtet (vgl. Kammer, Urteil vom 6.6.2024 - 2-13 S 603/23, BeckRS 2024, 13104) ein neues Bauteil (Fahrstuhl) eingebaut.

Die Kl. haben auf diese Maßnahme einen Anspruch (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Hier kann zunächst auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden. Hiergegen wendet sich die Berufung ohne Erfolg. Insoweit hat der BGH - nach Erlass der angefochtenen Entscheidung - entschieden, dass die Errichtung eines Personenaufzugs eine angemessene bauliche Veränderung darstellt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG) (BGH NJW 2024, 1030). Der BGH hat in der vorgenannten Entscheidung auch ausgeführt, dass das alleinige Nutzungsrecht der Eigentümer, welche die Baumaßnahme wünschen, im neuen Recht angelegt ist und eine Beschlusskompetenz besteht. Insoweit würden durch das neue Recht außerhalb des Grundbuchs bestehende Nutzungsbefugnisse von einzelnen Wohnungseigentümern begründet. Soweit daher die Bekl. das Entstehen eines Sondernutzungsrechts rügt, kann sie damit keinen Erfolg haben.

Dass die Kl. das Wohnungseigentum zu einer Zeit erwarben, in welcher der vorhandene Aufzug nicht in Betrieb war, ändert an dem Anspruch nichts, denn dieser bestünde sogar dann, wenn es noch keinen Aufzug gäbe.

Eine bauliche Veränderung, die einem der in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 4 WEG aufgeführten Zwecke dient, ist regelmäßig angemessen. Die Angemessenheit ist nur ausnahmsweise aufgrund außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder eines außergewöhnlichen Begehrens zu verneinen, wenn die bauliche Veränderung bei der Gesamtheit der davon betroffenen Wohnungseigentümer zu Nachteilen führt, die bei wertender Betrachtung außer Verhältnis zu ihrem Zweck stehen. Nachteile, die typischerweise aufgrund einer privilegierten baulichen Veränderung eintreten, begründen regelmäßig nicht deren Unangemessenheit (BGH NJW 2024, 1030 Rn. 21).

Damit ist im Grundsatz der Einbau eines neuen Fahrstuhls in den vorhandenen Schacht eine angemessene Maßnahme. Nachteile, welche von den anderen Wohnungseigentümern nicht hinzunehmen wären, sind nicht ersichtlich. Soweit die Eigentümer sich darauf berufen, dass die derzeitige Konstruktion so gestaltet ist, dass die Fahrstuhltüren teilweise in die Wohnungen der übrigen Wohnungseigentümer und damit das Sondereigentum öffnen, stellt dies weder eine Unangemessenheit noch eine unbillige Benachteiligung der Eigentümer (§ 20 Abs. 4 WEG) dar. Denn diese Etagentüren können technisch einfach dauerhaft verschlossen werden, so dass ein unbemerkter Zutritt zu den Wohnungen der übrigen Eigentümer ausgeschlossen ist. Dies ist auch nach dem Vorbringen der Bekl. nach den vorliegenden Planungen gewährleistet. Die Bekl. stört sich gerade daran, dass die Fahrstuhlanlage nicht genehmigungsfähig sei, da bei Verschließung der Etagentüren eine Rettung aus den betroffenen Etagen nicht gewährleistet ist. Dass nicht auf jeder Etage, welche der Fahrstuhl durchquert, eine Rettungsmöglichkeit besteht, stellt aber per se keine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer dar, sondern ist letztlich eine öffentlich-rechtliche Frage, die im Genehmigungsverfahren zu prüfen ist.

Auch im Übrigen liegen keine nicht hinzunehmenden Beeinträchtigungen vor. Die von der Bekl. immer wieder angeführte drohende Kostenbelastung der Eigentümer besteht nicht, denn nur die Kl. müssen sämtliche Kosten- und Folgekosten tragen (§ 21 Abs. 1 WEG), hierzu sind sie ausdrücklich bereit. Inanspruchnahmen der Gemeinschaft durch Defekte etc. können durch die Einrichtung einer entsprechend hohen Rücklage, welche ebenfalls von den Kl. zu befüllen ist, abgesichert werden. Dass ein theoretisches Restrisiko besteht, dass Kosten bei der GdWE verbleiben, ist zwar zutreffend, steht der Angemessenheit des Aufzugseinbaus aber nicht entgegen, denn diese Gefahr geht letztlich mit jedem Aufzug, der stets im Gemeinschaftseigentum steht, einher. Die mit der Errichtung eines Aufzugs einhergehenden Nachteile sollen aber nach dem ausdrücklichen Willen des WEG-Reformgesetzgebers als Maßnahme zur Barrierereduzierung hinzunehmen sein (vgl. BT-Drs. 19/18791, 25; BGH NJW 2024, 1030 Rn. 22). Dem steht auch die Teilungserklärung nicht entgegen, welche die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen von den Kosten des Betriebs des Fahrstuhls ausnimmt. Die in § 21 Abs. 1 WEG enthaltene Kostenregelung geht hierüber nämlich noch deutlich hinaus, indem sie alle Kosten und Folgekosten der baulichen Veränderung erfasst und den Kl. auferlegt.

Entgegen der Auffassung der Berufung ist das Fehlen von drei Angeboten vorliegend ebenfalls unproblematisch. Alternativangebote sollen den Eigentümern eine hinreichend gesicherte Tatsachengrundlage verschaffen und insbesondere verhindern, dass überteuerte marktunübliche Angebote zu Lasten der Gemeinschaft angenommen werden. Bei baulichen Veränderungen, die ein Eigentümer - wie hier - selbst zahlt, besteht dieses Schutzbedürfnis nicht. Der Eigentümer mag sinnvollerweise zuvor den Markt sondieren, tut er dies nicht, muss nicht die Gemeinschaft ihn quasi vor sich selbst schützen. Schutzwürdige Minderheitenrechte sind insoweit nicht vorhanden.

Ebenfalls zu Recht ist das Amtsgericht zu der Auffassung gelangt, dass die Baumaßnahme nicht die Kl., sondern die GdWE durchführen muss. Zwar kann gem. § 20 Abs. 1 WEG eine Baumaßnahme auch dem Eigentümer gestattet werden. Nach der Rechtsprechung des BGH (aaO. Rn. 11; ZWE 2017, 224 Rn. 26 f.) wird im Regelfall bei größeren konstruktiven Eingriffen in den Baukörper schon aufgrund der Haftungsrisiken es eher ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, die GdWE mit der Durchführung der Maßnahme zu betrauen. Dies gilt auch hier. Zudem ist es angesichts der Zerstrittenheit der Gemeinschaft gerade zur Vermeidung von Folgeprozessen über die Ordnungsgemäßheit der Bauausführung im Falle der Ermächtigung sinnvoll, diese der GdWE zu übertragen, die damit auch über die einzelnen Schritte beschließen kann. Dass damit die Gemeinschaft Bauherrin wird und damit auch Aufgaben und Risiken verbunden sind, spricht nicht dagegen. So kann ein Externer mit der Bauüberwachung beauftragt werden, die Kosten wären wiederum von den Kl. - wozu diese auch bereit sind - zu tragen, so dass die Risiken angemessen verteilt sind. Im Übrigen bleibt es dabei, dass die Baumaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum ausgeführt wird, so dass sich das für die Gemeinschaft bestehende Risiko eher erhöht, wenn derartige umfangreiche Maßnahmen den einzelnen Eigentümern überlassen werden.

Allerdings ist derzeit - anders als das Amtsgericht meint - die Tatsachengrundlage für eine Beschlussersetzung bereits hinsichtlich der konkreten Beauftragung einer Fachfirma mit dem Einbau des geplanten Aufzugs noch nicht gegeben. Es fehlt an einer Klärung der baurechtlichen Genehmigungsfähigkeit der von den Kl. begehrten Anlage, die zwischen den Parteien stark umstritten ist.

Ein Beschluss über eine Baumaßnahme entspricht dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn bei dem Bau öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht eingehalten werden (vgl. BGH NJW 2024, 1030).

Wie der BGH bereits entschieden hat, ist im Rahmen von § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG die Einhaltung der das Gemeinschaftseigentum betreffenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften allerdings regelmäßig (noch) nicht von Bedeutung, wenn es lediglich um einen Grundlagenbeschluss geht, da im Regelfall von der Genehmigungsfähigkeit privilegierter Maßnahmen auszugehen ist (BGH aaO. Rn. 34). Dies gilt in besonderem Maße hier, da bereits die Grundstruktur für den Fahrstuhl durch den alten Lift vorhanden ist.

Für die Genehmigung der Baumaßnahme selbst ist die Genehmigungsfähigkeit allerdings nötig. Dies wird hier von den Kl. begehrt und ist vom Amtsgericht ausgesprochen worden. Zutreffend ist, dass das Leistungsverzeichnis im allgemeinen Teil als vereinbarte vertragliche Leistung „Erstellung aller Antrags- und Genehmigungsunterlagen bei den zuständigen Behörden“ enthält und daher, wie das Amtsgericht ausführt, davon ausgegangen werden kann, dass die erforderlichen Genehmigungen eingeholt werden und erst dann mit der Bauausführung begonnen wird. Gleichwohl entspricht ein Baubeschluss ohne Klärung der Genehmigungsfähigkeit nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Kammer hat insoweit entschieden, dass ein Genehmigungsbeschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn zuvor die Grundlagen geklärt sind, also insbesondere die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit gesichert ist (Kammer, WuM 2024, 295; ebenso Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 191; BeckOGK/Kempfle, 1.6.2024, WEG § 20 Rn. 29). Denn nur die Gestattung einer genehmigungsfähigen Baumaßnahme entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Dies gilt auch hier. Die Frage der Genehmigungsfähigkeit des geplanten Baus ist einer der zentralen Streitpunkte der Eigentümer. Nur durch die Einhaltung eines ordnungsmäßigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungsverfahrens kann diese Frage geklärt werden. Dies muss vor dem Baubeschluss geschehen, da nur dann Erkenntnisse aus dem Genehmigungsverfahren noch für den Bau berücksichtigt werden können. Dabei können dann ggf. auch Auflagen aus der Genehmigung im Rahmen einer Anpassung der Planung einbezogen werden. Zudem kann ein Streit über die Genehmigungsfähigkeit hier im Vorfeld der Baumaßnahme ausgetragen werden. Dies betrifft auch die Frage, welche Genehmigungen im Vorfeld erforderlich sind. Dies betrifft hier etwa die von den Bekl. aufgeworfene Frage der Abnahmefähigkeit durch den TüV - gemeint ist wohl die Prüfung der Aufzüge durch eine zugelassene Überwachungsstelle nach der ASV. Wenn insoweit im Vorfeld eine verbindliche Auskunft nicht möglich ist, geht allerdings das Risiko, dass letztlich der gebaute Aufzug nicht in Betrieb genommen werden kann, zu Lasten der Kl. Dies stünde dem Anspruch auf die Baumaßnahme dann jedoch nicht entgegen.

Für die Einholung der erforderlichen Genehmigung ist, wenn wie hier die Baumaßnahme durch die GdWE durchgeführt werden soll, diese zuständig. Die Kosten des Genehmigungsverfahrens fallen als vorgelagerte Baukosten insoweit ebenfalls den die Umbaumaßnahme begehrenden Eigentümern zur Last (§ 21 Abs. 1 WEG).

Vorliegend muss allerdings nicht erneut mit einer Fachplanung begonnen werden. Die Kl. haben ein Angebot einer Fachfirma vorgelegt, das auf einer Fachplanung und einem Leistungsverzeichnis einer spezialisierten Fachfirma beruht. Erweist sich dies als genehmigungsfähig, besteht - wie ausgeführt - ein Anspruch der Kl. auf die Baumaßnahme. Dass, wie die Bekl. behauptet, es inzwischen bessere technische Möglichkeiten gäbe, steht dem Genehmigungsanspruch nicht entgegen. Die Bekl. hat keinen Anspruch darauf, dass die beste technische Lösung eingebaut wird, wenn die angestrebte Lösung genehmigungsfähig ist und konkrete Beeinträchtigungen nicht vorgetragen werden. Ob sie eine anderweitige Lösung im Rahmen ihres Ermessens hätten beschließen können, bedarf keiner Entscheidung, denn die Bekl. trägt hinreichend konkret eine andere Lösung nicht vor und hat auch keine derartige Variante beschlossen.

Nach alledem war zunächst das amtsgerichtliche Urteil abzuändern, soweit es die Anfechtung des Negativbeschlusses betrifft, da die Kl. keinen Anspruch auf die Beschlussfassung, welche bereits die komplette Auftragserteilung umfasst, haben, widersprach die Ablehnung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Allerdings war bereits ein Grundlagenbeschluss zu fassen, dass der Aufzug an der vorhandenen Stelle wieder eingebaut wird. Insoweit haben die Kl. eine fundierte Planung erstellen lassen und ein Leistungsverzeichnis vorgelegt und eine Firma gefunden, welche den Bau durchführen würde. Die Bekl. beschränkt sich darauf, den Anspruch der Kl. aus grundsätzlichen Erwägungen abzulehnen. Bei dieser Sachlage besteht ein Anspruch auf einen Grundlagenbeschluss, der zugleich bestimmt, dass die Baumaßnahme durch die GdWE durchgeführt wird. Zudem ist die Kostenlast des § 21 Abs. 1 WEG (deklaratorisch) auszusprechen. Da bereits für die Planung mit Kosten zu rechnen ist, welche nur die Kl. zu zahlen haben, ist eine Rücklage anzusparen, welche nur von den Kl. befüllt wird. Die Kompetenz zur Schaffung derartiger Rücklagen sieht das neue Recht ausdrücklich vor (§ 28 Abs. 1, 2 WEG).

Sodann war die Beschlussfassung dahingehend zu ersetzen, dass auf der Basis der Planung der … mbH die öffentlich-rechtliche Genehmigungsfähigkeit der geplanten Installation geprüft wird und erforderlichenfalls die entsprechenden Genehmigungsanträge eingereicht werden. Dies soll idealerweise durch die … mbH oder die … GmbH, welche das Angebot zur Errichtung des Aufzugs abgegeben hat, erfolgen. Da sich auch insoweit die Kl. mit der Kostentragung einverstanden erklärt haben, bedarf es - wie ausgeführt - der Einholung von Konkurrenzangeboten nicht. Der Verwalter hat bei beiden Unternehmen anzufragen und primär das Angebot der … mbH, die eine Planungsgesellschaft ist, anzunehmen. Gibt diese kein Angebot ab, ist das Angebot der … GmbH oder ein Kombinationsangebot beider Unternehmen anzunehmen. Die Kosten tragen auch insoweit die Kl. Sind beide Unternehmen zur Abgabe eines Angebots nicht bereit oder in der Lage, sind bei fünf geeigneten Unternehmen derartige Angebote anzufragen und es ist unverzüglich bei einer Eigentümerversammlung über das weitere Vorgehen zu beschließen.

Liegen die entsprechenden Genehmigungen vor, wird die Gemeinschaft auf einer kurzfristig anzuberaumenden Eigentümerversammlung über die Vergabe der Arbeiten zu beschließen haben, wobei insoweit derzeit nur von der … GmbH ein aktualisiertes Angebot einzuholen ist. Im Falle der Genehmigungsfähigkeit wird ein Anspruch der Kl. aus § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG bestehen. Erweist sich die geplante Maßnahme nicht als genehmigungsfähig, wird die Gemeinschaft auf der Versammlung darüber zu befinden haben, ob dem Begehren der Kl. auf einem anderen Weg nachgekommen werden kann. Erweist sich das Vorhaben endgültig als nicht genehmigungsfähig, ist das Begehren zurückzuweisen. Dann kann es aufgrund der geänderten Sachlage auch gerechtfertigt sein, den im Urteil gefassten Grundlagenbeschluss aufzuheben (vgl. BGH ZWE 2024, 129 Rn. 35 ff.).

III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 97 Abs. 1 ZPO, sie berücksichtigt, dass die Kl. mit der Anfechtungsklage und im Übrigen auch mit dem begehrten endgültigen Beschluss über die Errichtung des Fahrstuhls keinen Erfolg hatten. Gründe, die Revision zuzulassen, liegen nicht vor. Es handelt sich um die Entscheidung eines Einzelfalls in Anwendung der vorhandenen Rechtsprechung des BGH.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren war gemäß § 49 GKG auf 119.000 € festzusetzen.

Einen Anspruch, im Beschlussersetzungsverfahren einen Beschluss bezüglich konkreter Baumaßnahmen zum Einbau eines Fahrstuhls als Maßnahme der Barrierereduzierung zu fassen, hat ein Eigentümer nur dann, wenn die öffentlich-rechtliche Genehmigungsfähigkeit der geplanten Baumaßnahme geklärt ist. Fehlt es hieran, kann das Gericht aber einen Grundlagenbeschluss fassen und Schritte zur Einholung der Genehmigung und Bildung einer Rücklage vorgeben.

Die Kläger, Wohnungseigentümer einer Dachgeschosswohnung, verlangen von der Gemeinschaft die Wiederherstellung eines seit mehr als 20 Jahren stillgelegten Aufzugs. Die Teilungserklärung besagt, dass für den Personenaufzug alle Betriebskosten zu gleichen Teilen von den Eigentümern der drei Obergeschosse zu zahlen sind. Die Kläger beauftragten eine GmbH mit der Planung eines neuen Aufzugs im vorhandenen Schacht. Die GmbH erstellte ein Leistungsverzeichnis und ein Angebot. Die Kläger begehrten auf der Versammlung einen Beschluss, mit dem der Auftrag zur Installation des Aufzugs erteilt werden sollte, was die Mehrheit abgelehnt hat. Hiergegen die Anfechtungsklage, mit der die Kläger zugleich die Beschlussersetzung begehren. Das AG hat den angefochtenen Negativbeschluss für ungültig erklärt und eine Beschlussersetzung vorgenommen, mit der die Installation und die Auftragsvergabe beschlossen wurden. Hiergegen die Berufung der beklagten Gemeinschaft.

Die Kläger haben im Grundsatz einen Anspruch auf die Wiederherstellung eines Aufzugs, der auch in dem vorhandenen Schacht einzubauen wäre. Vor einer (vom AG noch zu beschließenden) endgültigen Auftragserteilung sind aber noch weitere Vorermittlungen nötig, insbesondere ist die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Vorhabens zu prüfen. Es handelt sich um eine von den Klägern begehrte Baumaßnahme gemäß § 20 WEG und nicht um eine Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), denn ein Fahrstuhl wie begehrt existiert noch nicht. Der vorhandene Fahrstuhl ist seit langem stillgelegt und nicht funktionsfähig. Es soll auch ein komplett neuer Fahrstuhl eingebaut werden. Dabei wird nicht ein vorhandenes Bauteil instand gesetzt, sondern ein neues Bauteil (Fahrstuhl) eingebaut. Hierauf haben die Kläger einen Anspruch. Unerheblich ist, dass die Kläger das Wohnungseigentum zu einer Zeit erwarben, in welcher der vorhandene Aufzug nicht in Betrieb war. Der Einbau eines neuen Fahrstuhls in den vorhandenen Schacht ist eine angemessene Maßnahme. Nachteile für die anderen Wohnungseigentümer sind nicht ersichtlich. Die von der Gemeinschaft angeführte drohende Kostenbelastung der Eigentümer besteht nicht, denn nur die Kläger müssen sämtliche Kosten sowie Folgekosten tragen (§ 21 Abs. 1 WEG). Das Fehlen von drei Angeboten ist vorliegend unproblematisch, weil die klagenden Eigentümer ohnehin die gesamten Baukosten tragen müssen. Die Baumaßnahme muss nicht von den Klägern, sondern von der Gemeinschaft durchgeführt werden. Doch ist die Tatsachengrundlage für eine Beschlussersetzung hinsichtlich der konkreten Beauftragung noch nicht gegeben, weil die Klärung der baurechtlichen Genehmigungsfähigkeit zwischen den Parteien stark umstritten ist. Nur durch die Einhaltung eines ordnungsmäßigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungsverfahrens kann die Genehmigungsfähigkeit des geplanten Baues geklärt werden. Dies betrifft auch die Frage der Abnahmefähigkeit durch den TÜV.

Für die Einholung der Genehmigung ist die Gemeinschaft zuständig, wobei die Kosten des Genehmigungsverfahrens ebenfalls den die Umbaumaßnahmen begehrenden Eigentümern zur Last fallen. Demgemäß war zunächst das Urteil des AG abzuändern, soweit es die Anfechtung des Negativbeschlusses betrifft, da die Kläger keinen Anspruch auf eine Beschlussfassung haben, welche bereits die komplette Auftragserteilung umfasst. Allerdings war bereits ein Grundlagenbeschluss zu fassen, dass der Aufzug an der vorhandenen Stelle wieder eingebaut wird. Bei dieser Sachlage besteht ein Anspruch auf einen Grundlagenbeschluss, der zugleich bestimmt, dass die Baumaßnahme durch die Gemeinschaft durchgeführt wird, wobei auch die Kostenlast des § 21 Abs. 1 WEG deklaratorisch auszusprechen ist. Da bereits für die Planung mit Kosten zu rechnen ist, welche nur die Kläger zu zahlen haben, ist eine Rücklage anzusparen, welche nur von den Klägern zu erbringen ist. Die Schaffung dieser Art der Rücklagenkompetenz sieht das neue Recht ausdrücklich vor. Da sich auch die Kläger mit der Kostentragung einverstanden erklärt haben, bedarf es der Einholung von Konkurrenzangeboten nicht. Der Verwalter hat bei den Unternehmen anzufragen und primär das Angebot der Planungsgesellschaft anzunehmen. Ist diese nicht bereit oder in der Lage, sind bei fünf geeigneten Unternehmen derartige Angebote anzufragen und es ist unverzüglich bei einer Eigentümerversammlung über das weitere Vorgehen zu beschließen. Dabei hat die Gemeinschaft auf einer kurzfristig anzuberaumenden Eigentümerversammlung über die Vergabe der Arbeiten zu beschließen, wobei insoweit derzeit nur von der bereits eingeschalteten GmbH ein aktualisiertes Angebot einzuholen ist. Im Falle der Genehmigungsfähigkeit besteht ein Anspruch der Kläger aus § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Erweist sich die geplante Maßnahme nicht als genehmigungsfähig, wird die Gemeinschaft darüber zu befinden haben, ob dem Begehren der Kläger auf einem anderen Weg nachgekommen werden kann. Erweist sich das Vorhaben endgültig als nicht genehmigungsfähig, ist das Begehren zurückzuweisen.