Beschlussersatzklage zur Rechtsverfolgung durch die GdWE

1. Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich mit der Beschlussersetzungsklage eine Rechtsverfolgung durch die GdWE gegen einen anderen Eigentümer erzwingen, wenn ein Anspruch - hier auf Unterlassen der teilungserklärungswidrigen Nutzung - ernsthaft in Betracht kommt.

2. Kann aufgrund eines übermäßigen Prozessrisikos die GdWE die Anspruchsdurchsetzung ablehnen, dürfte ein Anspruch des Eigentümers auf Rückermächtigung zur Anspruchsdurchsetzung bestehen.

I. Die Parteien streiten um die Anfechtung eines Negativbeschlusses und eine korrespondierende Beschlussersetzung wegen einer von den Kl. geltend gemachten vereinbarungswidrigen Nutzung eines Kellerraums durch einen Miteigentümer.

Die Kl. sind Eigentümer einer Wohnung der Liegenschaft der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Eigentümer S ist gemeinsam mit der Eigentümerin R Eigentümer der Wohnung Nr. 5 nebst Sondernutzungsrecht an dem Kellerraum Nr. 5. Der Eigentümer S ist ferner alleiniger Eigentümer der Teileigentumseinheit Nr. 8 (93/1.000 Miteigentumsanteile), bestehend aus zwei Lagerkellern, einem Vorraum und WC. Er betreibt dort gewerblich ein Büro nebst Reparaturbetrieb (Werkstatt) für Kleinelektrogeräte.

Die vorgenannte Teileigentumseinheit Nr. 8 entstand im Jahr 2008; sie gehörte zuvor zum Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2.

Zunächst bestand seit der Errichtung der GdWE ein Miteigentumsanteil von 237/1.000 an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoss liegenden Wohnung sowie zwei Lagerkellern mit WC und gemeinsamem Vorraum im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 2, mit Sondernutzungsrecht an Kellerraum Nr. 2. Mit Eintragungsbewilligung vom 21.2.2008 ließ der damalige Eigentümer das Eigentum an der Wohnung Nr. 2 (237/1000 MEA) aufteilen …

In der Eigentümerversammlung vom 10.6.2024 lehnten die Eigentümer zu TOP 7 den Beschlussantrag der Kl. „Unterlassung der Gewerbetätigkeiten in den Kellerräumen S“ mehrheitlich ab.

Hiergegen haben die Kl. mit am 8.7.2024 eingereichtem Schriftsatz vom selben Tag Anfechtungs- sowie Beschlussersetzungsklage eingereicht und begründet.

Die Kl. vertraten erstinstanzlich die Meinung, dass die Ablehnung des Beschlussantrags ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche, weil die Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 8 als Büro und Werkstatt unzulässig sei.

Die Kl. haben erstinstanzlich beantragt,

1. der Beschluss der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft … vom 10.6.2024 zu TOP 7, wonach der Beschlussantrag auf Unterlassung von Gewerbetätigkeiten in den Kellerräumen der Miteigentümer … mehrheitlich abgelehnt wurde, wird für ungültig erklärt, hilfsweise wird die Nichtigkeit der Beschlussfassung festgestellt.

2. Es ist beschlossen:

„Die Wohnungseigentümergemeinschaft …, wird die Miteigentümer … unverzüglich dazu auffordern, eine gewerbliche Nutzung ihrer Räume einschließlich ihrer Kellerräume … zu unterlassen. Wird die gewerbliche Nutzung nicht unverzüglich eingestellt, wird die Wohnungseigentümergemeinschaft … nach Ablauf von 14 Tagen nach Zugang der Unterlassungsaufforderung gerichtliche Maßnahmen auf Unterlassung der gewerblichen Nutzung gegen die Miteigentümer … einleiten und hierfür einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beauftragen. Die Kosten hierfür sollen aus laufender Verwaltung bevorschusst werden.“

Die Bekl. hat erstinstanzlich Klageabweisung beantragt.

Sie vertrat erstinstanzlich die Ansicht, dass der Büro- und Werkstattbetrieb zulässig sei. …

Das Amtsgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird, hat der Klage unter teilweise Abänderung der Antragsformulierung vollumfänglich in der Hauptsache stattgegeben. …

Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl. …

Die Kl. verteidigen das angefochtene Urteil.

II. Die zulässige Berufung ist hinsichtlich der Anfechtungsklage begründet (1.) und im Übrigen unbegründet (2.).

1. Eine Anfechtungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 1 2. Alt WEG) gegen einen Negativbeschluss ist materiell-rechtlich dann begründet, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte; dies ist nur dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war. Die Ablehnung eines Beschlussantrags entspricht im Umkehrschluss dann ordnungsmäßiger Verwaltung, solange das Ermessen der Wohnungseigentümer nicht auf null reduziert ist (BGH NZM 2023, 724 Rn. 21). Eine Ermessungsreduzierung auf null scheidet daher jedenfalls dann aus, wenn der Positivbeschluss anfechtbar wäre, ebenso wenn es zulässige Alternativen zu dem begehrten Vorgehen gibt (BGH NZM 2023, 724 Rz. 21).

Vorliegend war das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über TOP 7 nicht auf null reduziert.

In der Eigentümerversammlung vom 10.6.2024 wurde über den Beschlussantrag zu TOP 7 abgestimmt. Der Beschlussantrag war ausweislich des Versammlungsprotokolls wie folgt formuliert: „Unterlassung der Gewerbetätigkeiten in den Kellerräumen S.“

Eine Ermessensreduktion auf null für einen derart unbestimmten Beschluss war offensichtlich nicht gegeben.

Der Inhalt eines Beschlusses der GdWE muss, insbesondere weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 3 WEG an Beschlüsse gebunden ist, aber auch zum Schutz des aktuellen Bestandes der Wohnungseigentümer, klar und hinreichend bestimmt oder zumindest hinreichend bestimmbar sein. Die Bestimmung des Beschlussinhalts hat dabei aus sich heraus objektiv und normativ zu erfolgen. Es kommt maßgeblich darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist. Ausgangspunkt der Auslegung ist der protokollierte Wortlaut des Beschlusses; Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, weil sie sich etwa aus dem - übrigen - Versammlungsprotokoll oder aus in Bezug genommenen Dokumenten ergeben (st. Rspr., vgl. nur BGH NZM 2025, 48 Rn. 37).

Ob dies erfüllt ist, ist bei dem Beschluss schon zweifelhaft. Die Eigentümer und ein Nachfolger im Sondereigentum können allein anhand der verwendeten Formulierung des Beschlussantrags selbst unter Hinzuziehung des Versammlungsprotokolls nicht erkennen oder ermitteln, welcher konkrete Gegenstand der Beschlussfassung zugrunde zu legen wäre. Weder die Gewerbenutzung noch die betroffenen Kellerräume sind im Beschlussantrag näher beschrieben; was vorliegend auch deshalb zu Problemen der Bestimmtheit führt, da der Eigentümer S Eigentümer mehrerer Keller ist. Auch wäre fraglich, was der durchsetzungsfähige Inhalt des Beschlusses umfassen soll bzw. ob und was die GdWE auf Basis des Beschlusses nun veranlassen soll, denn zur Erreichung des klägerischen Ziels gibt es unter dem gestellten Beschlussantrag mehrere Möglichkeiten: eine Abmahnung, Aufforderung mit oder ohne Frist sowie eine gerichtliche Geltendmachung. Es könnte sich auch um einen bloßen Beschluss über eine gemeinsame Willensbildung handeln, ohne dass die GdWE Schritte einleiten soll. Denkbar wäre zwar, den Beschluss als Aufforderungsbeschluss auszulegen (vgl. BGH NJW 2023, 2945), eine Ermessensreduktion auf null hierauf gibt es allerdings ebenso wenig wie auf eine Beschlussfassung zu einer derart unbestimmten Durchsetzung der Ansprüche.

Unerheblich für die Anfechtungsklage ist, dass die Kl. mit Schreiben vom 14.5.2024 die Hausverwaltung aufforderten eine umfänglichere Beschlussformulierung als Antrag aufzunehmen, da die gerichtliche Überprüfung sich auf den konkreten Negativbeschluss beschränkt, der zu dem dargestellten Antrag in seiner unbestimmten Form gefasst wurde.

2. Dagegen hat das Amtsgericht der Beschlussersetzungsklage zu recht stattgegeben.

Eine Beschlussersetzungsklage ist gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erfolgreich, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt.

Das Rechtsschutzbedürfnis setzt für die Zulässigkeit einer Beschlussersetzungsklage voraus, dass der Kl. zunächst eine Vorbefassung der GdWE veranlasst. Das Gebot der Vorbefassung erfordert, dass sich der Kl. zuvor um eine entsprechende Beschlussfassung der GdWE bemüht hat. Diese Anforderungen sind vorliegend trotz des unbestimmten Beschlussantrages vom 10.6.2024 gewahrt. Es reicht zur Wahrung des Vorbefassungsgebots aus, dass der Kl. der Beschlussersetzungsklage den Gegenstand der begehrten Maßnahme und den zugrundeliegenden Handlungsbedarf beschreibt und damit die primär zuständige Versammlung der Wohnungseigentümer befasst (vgl. BGH ZWE 2025, 210). Dies ist hier geschehen. Die Eigentümer haben klar zu erkennen gegeben, dass sie das von den Kl. angestrebte Vorgehen nicht wünschen. Weitere Anforderungen an die Vorbefassung zu stellen, würde das Erfordernis des Rechtsschutzbedürfnisses überspannen.

Eine Beschlussersetzungsklage hat materiell-rechtlich Erfolg, wenn der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die geforderte Beschlussfassung hat. Der erforderliche Anspruch auf Beschlussfassung kann sich aus der allgemeinen Vorschrift des § 18 Abs. 2 WEG (ordnungsmäßige Verwaltung oder Benutzung des Gemeinschaftseigentums) oder betroffenen speziellen Vorschriften ergeben. Ein Ermessen der Gemeinschaft bei der Beschlussfassung steht der Beschlussersetzung nicht entgegen, da das bei der Beschlussersetzungsklage den Wohnungseigentümern zustehende Ermessen durch das Gericht ausgeübt wird (BGH NJW 2023, 63 Rn. 9).

Der Beschlussersetzungsantrag der Klageschrift war hinreichend bestimmt, da er wie das Amtsgericht angenommen hat, der Auslegung zugänglich war, zumal Anträge auf Beschlussersetzung nicht den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO unterfallen (BGH NJW 2023, 63 Rn. 9). Die vom Amtsgericht ausgeurteilte Beschlussfassung war im gerichtlichen Beschlussantrag der Kl. von Anfang enthalten. …

Die gegenwärtige Kellernutzung durch den Eigentümer S widerspricht der Teilungserklärung (a.). Die Kl. haben daher einen Anspruch auf die Beschlussfassung, mit welcher die Gemeinschaft gegen diese Störung vorgeht (b.).

a. Die aktuelle Nutzung der Kellerräume (Teileigentumseinheit Nr. 8) des Herrn S zu gewerblichen Zwecken widerspricht der Teilungserklärung vom 3.11.1989.

Richtig ist die Auffassung des Amtsgerichts, dass eine Nutzung der Kellerräume als Büro- und Werkstatt nach dem Maßstab der Teilungserklärung unzulässig ist. Zunächst ist allerdings klarzustellen, dass der Inhalt der Teilungserklärung nicht durch die Eintragungsbewilligung vom 21.2.2008 einseitig durch den damaligen Eigentümer der Wohnung Nr. 2 verändert wurde. Maßgeblich ist allein die notarielle Teilungserklärung vom 3.11.1989.

Die notarielle Teilungserklärung wurde auch nicht durch späteren Umlaufbeschluss geändert, da ein solcher mangels förmlicher Feststellung und Verkündung in den Zustimmungserklärungen Anlagen B 1 bis B 4 ohnehin nicht zu erkennen ist. Für eine Nutzungsänderung besteht ohnehin keine Beschlusskompetenz. Soweit die Bekl. im Schriftsatz vom 11.2.2026 vorträgt, dass in der Teilungserklärung vom 3.11.1989 von vornherein ein Zustimmungsvorbehalt vorgesehen war für Nicht-Wohnnutzung, bezog dieser sich ausweislich des Wortlauts der Teilungserklärung bereits bloß auf Wohnungen. Die streitbefangenen Kellerräume werden in der Teilungserklärung indes nicht als „Wohnung“ bezeichnet, sodass der Zustimmungsvorbehalt nicht für die Kellerräume gelten kann. Eine Änderung der Teilungserklärung durch die Zustimmungserklärungen gem. Anlagen B 1 und B 4 ist im Übrigen nicht im Grundbuch vermerkt, sodass der Zustimmungsvorbehalt aus der Teilungserklärung auch nicht durch die schriftlichen Erklärungen erweitert werden konnte und daher jedenfalls keine die Kl. bindende Vereinbarung darstellt.

In der demnach maßgeblichen Teilungserklärung vom 3.11.1989 werden die streitbefangenen Räumlichkeiten als „zwei Lagerkeller mit WC und gemeinsamem Vorraum im Kellergeschoss“ bezeichnet. Diese Räume waren zunächst Teil des Sondereigentums gem. Ziffer I.2. An den Räumen bestand nicht bloß ein Sondernutzungsrecht, sondern von Anfang an Sondereigentum. Eine unmittelbare Zweckbestimmung für diesen Teil des Sondereigentums enthält die Teilungserklärung über die Inhaltsbeschreibung des Sondereigentum hinaus nicht. In der Teilungserklärung heißt es unter Ziffer II.2 Unterabs. 2 zunächst nur, dass die Wohnungen nicht zu anderen als zu Wohnzwecken verwendet werden dürfen. Andere ausdrückliche Zweckbestimmungen sind in der Teilungserklärung nicht enthalten.

Gleichwohl ist die Teilungserklärung einer Auslegung zugänglich. Insoweit werden die streitbefangenen Räume als „zwei Lagerkeller mit WC und gemeinsamem Vorraum im Kellergeschoss“ bezeichnet, sodass bei normativ-objektiver Auslegung eindeutig hervortritt, dass diese Räume als Keller nutzbar sein sollten. Die Teilungserklärung stellt zweifelsfrei klar, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung nach Maßgabe des Aufteilungsplans verbunden ist und dass hiermit die Kellerräume (Sondereigentum und/oder Sondernutzungsrecht) verbunden sind. Die Teilungserklärung stellt insgesamt auf die Gesamt-Wohn- und Nutzfläche von Wohnung und Keller ab, was deutlich macht, dass Wohnung und Keller als Einheit begriffen werden. Ein Keller als Nebenraum zu einer Wohnung ist durch die Lagerung von Gegenständen und ähnlicher Nutzung geprägt und nicht von der Nutzung des Raumes als Büro und Werkstatt zu gewerblichen Zwecken. Hieraus ergibt sich eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter für die streitbefangenen Kellerräume, die diese zu Nebenräumen zur Wohnung macht. Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - Nebenräume in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Teileigentum bezeichnet werden („unselbständiges Teileigentum“). Insoweit hat der BGH entschieden, dass, wenn die einem Wohnungseigentümer als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht zugewiesenen Räume in der Gemeinschaftsordnung als Keller oder Kellerräume bezeichnet werden, dies eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter darstellt. Derartige Wohnnebenräume dienen nur untergeordneten Zwecken, etwa als Lager- oder Abstellraum (jüngst zusammenfassend BGH NZM 2025, 986 Rn. 10).

Nach der hier maßgeblichen Aktenlage kommt nach den zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts, auf die Bezug genommen wird, ein Anspruch der GdWE gegen den Eigentümer S ernsthaft in Betracht. Die Nutzung der Kellerräume ist teilungserklärungswidrig.

Zwar kann sich nach der ständigen Rechtsprechung des BGH eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend ist dabei aber, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist (vgl. BGH, Urteil vom 13. Dezember 2019 - V ZR 203/18, GE 2020, 267 = NJW 2020, 1354 Rn. 10 m.w.N.). Dies ist mit der zutreffenden Begründung des Amtsgerichts vorliegend allerdings nicht der Fall. Bei der Nutzung eines Kellers als Büro- und Werkstatt mit Kundenverkehr sind typischerweise Störungen zu erwarten, die über die zu erwartenden Störungen bei einer Kellernutzung hinausgehen. Dies gilt allein schon wegen des zu erwartenden Kunden- und Lieferverkehrs; sowie des Umstandes des regelmäßigen Aufenthalts von Personen im Kellerraum über eine längere Zeit. Die Bekl. trägt selbst vor, dass werktäglich zwischen 14.00 Uhr und 18.00 Uhr Kunden Geräte in den Kellerraum bringen, sofern diese nicht per Post versendet wurden. Dies geht über die zu erwartenden Störungen der Raumnutzung als Lager- oder Abstellraum hinaus. Gerade der Kundenverkehr führt dazu, dass Fremde Zutritt zu den Kellerräumen haben, was üblicherweise auch bei Besuchern von Wohnungen nicht der Fall ist. Unerheblich ist, dass es nach dem Vortrag der Bekl. in den Monaten Mai 2024 bis September 2024 bloß zu einem Kundenbesuch gekommen sein soll. Denn entscheidend ist nicht die konkrete Nutzung (BGH NZM 2021, 717 Rn. 37), sondern die Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise, weil insoweit eine ergänzende Auslegung der Teilungserklärung vorgenommen wird (BGH NJW 2020, 1354 Rn. 10). Die gewerbliche Nutzung ist mit zulässiger privater Kellernutzung, auch wenn diese mit einem gelegentlichen Aufenthalt des Nutzers im Keller verbunden sein kann, nicht vergleichbar. Hierfür spricht auch die Aufmachung des Geschäfts des Eigentümers S. Während die zulässige Kellernutzung eine private Nutzung darstellt, tritt der Eigentümer S auch nach außen hin gewerblich auf. Er verwendet einen Firmenkopf mit der Bezeichnung „S - S.NET“, und nutzt dabei die Adresse der GdWE und gibt eine Bankverbindung an.

b. Lehnt es die GdWE ab, gegen eine zweckwidrige Nutzung - hier durch den Eigentümer S - vorzugehen, kann der einzelne Sondereigentümer unter den Voraussetzungen von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG ein Einschreiten durch die GdWE beanspruchen und mit einer Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) durchsetzen (vgl. BGH NJW-RR 2022, 733 Rn. 25; von Alvensleben in ZMR 2025, 922-927).

Zwar sind die Anforderungen, unter welchen Voraussetzungen im Einzelnen eine Pflicht der GdWE zum Einschreiten anzunehmen ist, noch nicht geklärt (BGH aaO.). In der Literatur wird ein Anspruch auf Einschreiten jedenfalls dann angenommen, wenn die Anspruchsvoraussetzungen schlüssig dargelegt werden und kein außergewöhnliches Prozessrisiko besteht (Jennißen/Sommer § 18 Rn. 122a; Jennißen/Suilmann § 44 Rn. 122; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 1474 ff.; Emmerich ZWE 2021, 193 [199]; wohl großzügiger Bärmann/Dötsch § 20 Rn. 395 ff.).

Nach Ansicht der Kammer besteht ein Anspruch auf Rechtsverfolgung durch die GdWE jedenfalls dann, wenn - wie hier - ein Anspruch auf Unterlassen der teilungserklärungswidrigen Nutzung gegen einen störenden Sondereigentümer ernsthaft in Betracht kommt (vgl. BGH NJW-RR 2022, 664 zum Anspruch bei „gravierenden brandschutzrechtlichen Verstößen“). Anderenfalls könnte ein beeinträchtigter Wohnungseigentümer die Abwendung der Störung seines Eigentums nicht herbeiführen, denn der einzelne Wohnungseigentümer kann seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) nicht mehr von einem anderen Wohnungseigentümer oder dessen Mieter die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungs- bzw. Teileigentums verlangen (§ 9a Abs. 2 WEG). Entsprechende Unterlassungsansprüche können nunmehr allein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden (BGH NJW-RR 2022, 733). Liegt eine zweckwidrige Nutzung - wie hier - vor, kann er daher ein Einschreiten der GdWE verlangen, da das Nichteinschreiten gegen zweckwidrige Nutzung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Hierfür spricht auch, dass die Wohnungseigentümer die Teilungserklärung nach Entstehung der GdWE nur unter Zustimmung aller Eigentümer abändern können (Bärmann/Pick/Baer, 21. Aufl. 2025, WEG § 8 Rn. 11) und nicht indem sie per Mehrheitsbeschluss entscheiden. Lehnen die Eigentümer ein Einschreiten gegen eine teilungswidrige Nutzung per Mehrheitsentscheidung ab und würde ein Anspruch auf Tätigkeitwerden der GdWE abgelehnt oder unter erhöhte Anforderungen gestellt werden, würde damit ein Zustand geschaffen, in dem faktisch ohne Abänderung der Teilungserklärung die Teilungserklärung in der gelebten Praxis der GdWE im betroffenen Punkt bedeutungslos würde und damit über den Umweg der Nichtdurchsetzung von Unterlassungsansprüchen die Änderung von Nutzungsregeln dem Mehrheitswillen unterworfen wäre. Dies sieht das geltende Recht nicht vor. Insoweit unterscheidet sich die Rechtslage auch von Störungen durch unzulässige bauliche Veränderungen, wo die Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss (§ 20 Abs. 1 WEG) die Baumaßnahme nachträglich legitimieren und damit eine Anspruchsdurchsetzung ablehnen können (vgl. dazu Kammer ZWE 2021, 321).

Ein Anspruch auf ein Einschreiten besteht dann nicht, wenn die Anspruchsdurchsetzung mit einem übermäßigen Prozessrisiko verbunden ist. Dies ist jedenfalls der Fall, wenn der Anspruch gegen den zweckwidrig nutzenden Eigentümer evident keine Aussicht auf Erfolg hat. Es wäre unsachgemäß, die GdWE zu einem Tätigwerden zu verpflichten, das keinen Erfolg verspricht. Gleiches kann in Betracht kommen, wenn übermäßige finanzielle Risiken im Prozess bestehen. Eine derartige Konstellation liegt hier nicht vor. Weder ist vorgetragen, dass die Durchsetzung des Anspruchs mit einem untragbaren finanziellen Risiko verbunden ist, noch sind Anhaltspunkte vorgetragen, dass ein übermäßiges Prozessrisiko besteht. Dass möglicherweise der in dem Folgeprozess verklagte Eigentümer Einwendungen erhebt, die in diesem Prozess nicht Gegenstand der Erörterung waren, ist ein Risiko, das mit derartigen Prozessen einhergeht, durch die gesetzliche Regelung des § 9a Abs. 2 WEG aber bei der GdWE liegt und alleine nicht gegen die Durchsetzung angeführt werden kann. Es handelt sich auch nicht um eine Bagatelle, bei denen der GdWE der Aufwand eines Prozesses unzumutbar wäre.

Ob in einem solchen Falle, in dem die Mehrheit mit vertretbarer Argumentation ein Einschreiten ablehnt, nicht zumindest ein Anspruch besteht, dass der sich gestört fühlende Wohnungseigentümer den Anspruch selbst und auf eigene Kosten durchsetzen kann (vgl. Kammer ZWE 2023, 359), bedarf hier keiner Entscheidung. Es dürfte aber aus Sicht der Kammer Vieles dafür sprechen, dass die Ablehnung eines Einschreitens der GdWE nur dann ordnungsgemäß ist, wenn dies angeboten wird; denn anderenfalls hätte ein derartiger Beschluss die - unzulässige - de facto-Legitimation eines vereinbarungswidrigen Status quo zur Folge (ebenso Bärmann/Dötsch § 20 Rn. 397; BeckOGK/Falkner, 1.12.2025, WEG § 9a Rn. 170).

Das Ermessen der GdWE auf ein Einschreiten war nach diesem Maßstab entsprechend auf null reduziert. Andere gleicheffektive Mittel stehen der GdWE bei zweckwidriger Nutzung nicht zur Verfügung. Die vom Amtsgericht tenorierte Beschlussfassung berücksichtigt, dass der betroffene Eigentümer zunächst mit entsprechender Frist aufzufordern ist, die zweckwidrige Nutzung zu unterlassen und - sollte dieser Aufforderung nicht nachgegangen werden - eine gerichtliche Durchsetzung durch einen entsprechenden Fachanwalt erfolgen soll. Das Gericht ersetzt insoweit das Ermessen der GdWE hinsichtlich der konkreten Beschlussausgestaltung.

Unsachgemäß wäre die gerichtliche Beschlussersetzung allein auf die Frage des „Ob“ des Einschreitens gegen die zweckwidrige Nutzung zu beschränken, sodass die Eigentümer anschließend nach dem gerichtlich ersetzten Grundlagenbeschluss (vgl. BGH NJW 2023, 63) über das „Wie“ der Beschlussumsetzung entscheiden müssten (vgl. hierzu von Alvensleben in ZMR 2025, 922-927 [925]). Dies würde weder prozessökonomisch sein, noch würde es dem Anspruch der Kl. auf effektiven Rechtsschutz gerecht.

Insoweit ist in der Situation, dass die Eigentümer bereits das „Ob“ des Vorgehens ablehnten, davon auszugehen, dass es hinsichtlich der Beschlussfassung über das „Wie“ erneut zu Streitigkeiten kommt, die wiederrum einer gerichtlichen Klärung offen stünden, was einen nicht unerheblichen zeitlichen Aufschub für die Störungsabwehr bedeuten würde.

Die vom Amtsgericht tenorierte Beschlussfassung wahrt durch die Hinzuziehung eines Fachanwalts für die gerichtliche Durchsetzung, falls der Störer der Unterlassungsaufforderung nicht nachkommt, auch hinreichend die Interessen der Gemeinschaft für den Fall, dass sich im Rahmen der Durchsetzung des Anspruchs erhebliches Verteidigungsvorbringen ergeben sollte. Wie die Kammer bereits entschieden hat (Kammer ZWE 2024, 363), kann in diesem Falle sogleich ein Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs beauftragt werden; es ist nicht etwa erst ein Rechtsgutachten einzuholen und die Gemeinschaft sodann erneut mit der Sache zu befassen. Sieht der beauftragte Rechtsanwalt den Anspruch als risikoreich an, muss er hierüber den Mandanten, in diesem Fall also die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, aufklären. Dem Mandanten obliegt dann die Entscheidung, ob der Prozess gleichwohl durchgeführt werden soll oder nicht. Es stünde den Eigentümern dann offen aufgrund geänderter Sachlage einen Zweitbeschluss zu fassen, der den hier zu ersetzenden Beschluss abändert. In einem solchen Zweitbeschluss könnte die GdWE etwa wegen des dann höheren Prozess- und Kostenrisikos bestimmen, dass die hiesigen Kl. bei entsprechender Zustimmung ihrerseits ermächtigt werden, Ansprüche im eigenen Namen mit entsprechendem eigenem Kostenrisiko durchzusetzen.

III. Die Revision war nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO bezüglich der zugesprochenen Beschlussersetzungsklage zuzulassen, da der BGH die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch gegen die GdWE auf Einschreiten besteht, noch nicht abschließend geklärt hat. Im Übrigen wirft der Rechtsstreit keine zulassungsrelevanten Fragen auf.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 92, 708 Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO. Soweit das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben wurde, ergibt sich eine Kostenbeteiligung der Kl. zu 1/3. Die Kl. unterliegen im Hinblick auf die Anfechtungsklage, während sie mit der Beschlussersetzungsklage insgesamt Erfolg haben. Dass die Parteien hiernach beide teilweise obsiegen und verlieren, rechtfertigt es nicht, ihnen die Kosten der Rechtsmittelverfahren jeweils zur Hälfte aufzuerlegen. Der Streitwert für die Anfechtungsklage ist nämlich niedriger als derjenige für die Beschlussersetzungsklage. Wird - wie hier - ein Negativbeschluss angefochten, mit dem lediglich ein Beschlussantrag abgelehnt wird, ist bei der Bewertung des Gesamtinteresses und des Einzelinteresses die gegenüber der Entscheidung über ein positives Beschlussergebnis zurückbleibende Rechtskraftwirkung durch einen Abschlag von 50 % zu berücksichtigen (BGH NZM 2023, 724 Rn. 32 m.w.N.). Da bei der auch hier vorliegenden Verbindung einer Anfechtungsklage gegen einen Negativbeschluss mit einer Beschlussersetzungsklage eine Zusammenrechnung beider Werte wegen wirtschaftlicher Identität ausscheidet (BGH aaO.), muss dem Unterliegen der Kl. durch Bildung eines fiktiven Streitwerts Rechnung getragen werden. Dies hat eine Kostenquote von 2/3 zu Lasten der Bekl. zur Folge.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 GKG. Maßgeblich ist dabei der Gegenstand der Beschlussfassung, demnach die Durchsetzung des Unterlassungsbegehrens, was die Kammer entsprechend der Angabe der Kl. mit 5.000,00 € bemisst. Ein mögliches Interesse der Bekl., dass der Eigentümer S sein Gewerbe weiterbetreiben darf, spielt keine Rolle (vgl. BGHZ 239, 1 = NZM 2023, 719 = ZWE 2023, 399 Rn. 20). Ein Zusammenrechnen der Werte von Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage scheidet wegen wirtschaftlicher Identität aus (BGH NZM 2023, 724 Rn. 32). …

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verpflichtet, Vereinbarungen einzuhalten. Verstößt ein Wohnungseigentümer gegen diese Pflicht, mag man fragen, ob die GdWE überhaupt verpflichtet ist, gegen den Verstoß vorzugehen, oder ob es irgendwie ein Ermessen gibt, alles so zu lassen, wie es ist.

Ein Wohnungseigentümer S betreibt in einem Teileigentum im Keller, welches im Jahr 2008 durch eine rechtliche Unterteilung des Wohnungseigentums Nr. 2 entstanden ist, gewerblich ein Büro nebst Reparaturbetrieb (Werkstatt) für Kleinelektrogeräte. Wohnungseigentümer K meint, dieser Gebrauch sei unzulässig. Seinen Antrag, „Unterlassung der Gewerbetätigkeiten in den Kellerräumen S“, lehnen die Wohnungseigentümer indes mehrheitlich ab. Hiergegen erhebt K eine Anfechtungsklage und eine Beschlussersetzungsklage. Das AG gibt den Klagen statt. Dagegen wendet sich die GdWE.

In Bezug auf die Anfechtungsklage mit Erfolg! Das Ermessen der Wohnungseigentümer sei in Bezug auf den Antrag des K nicht, wie es aber notwendig wäre, auf null reduziert gewesen. Der Beschlussersetzungsklage habe das AG hingegen zu Recht stattgegeben. Ein Wohnungseigentümer könne mit der Beschlussersetzungsklage eine Rechtsverfolgung durch die GdWE gegen einen anderen Wohnungseigentümer erzwingen, wenn ein Anspruch (hier: ein Verstoß gegen die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer) „ernsthaft in Betracht“ komme. Dies sei der Fall. Die Räume im Keller dürften nach den Vereinbarungen nicht zu gewerblichen Zwecken gebraucht werden.

Die Abweisung der Anfechtungsklage entspricht der BGH-Rechtsprechung. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf null reduziert war (s. nur BGH, NJW-RR 2023, 1242 Rn. 21; Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 44 Rn. 160).

Die Lösung zur Beschlussersetzungsklage lässt sich auch hören. Da ein Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber der GdWE verpflichtet ist, Vereinbarungen einzuhalten, nicht aber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, hat jeder Wohnungseigentümer bei Gebrauchs- und Benutzungsbestimmungen gem. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG als Korrelat tatsächlich einen Anspruch gegen die GdWE auf Einschreiten gegen den betreffenden Wohnungseigentümer (Beck­OGK/Falkner, 1. März 2026, WEG § 14 Rn. 50; Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 14 Rn. 11), es sei denn, die Wohnungseigentümer hätten die Kompetenz, das rechtswidrige Handeln durch Beschluss zu legitimieren. Dies sieht das LG nicht anders. Es mag aber gut sein, wenn der BGH (die Revision ist zugelassen) sich auch zum Fall äußert.

Mir selbst ist im Übrigen nicht klar, warum die Unterteilung aus dem Jahr 2008, die womöglich dazu geführt hat, dass es ein echtes Teileigentum gibt, nur als Keller gebraucht werden darf. Hier sind die LG-Feststellungen leider etwas unvollständig.