Beschlüsse einer von Unzuständigen einberufenen Eigentümerversammlung, Einladungsmangel

1. Beschlüsse, die auf einer Versammlung gefasst werden, zu der ein nicht ermächtigter Eigentümer eingeladen hat, sind nicht nichtig.

2. Alleine auf die nicht innerhalb der Anfechtungsfrist erfolgte Protokollversendung kann ein Wiedereinsetzungsantrag nicht mit Erfolg gestützt werden. Der Kläger muss sich vielmehr um Einsicht in die Beschluss-Sammlung oder des Protokolls bemühen.

Die Parteien streiten um einen Beschluss einer Eigentümerversammlung vom 10.10.2019 über die Verwalterbestellung des Bekl. zu 4. Zu der Versammlung hatte der Bekl. zu 4 eingeladen. An der Versammlung nahmen alle Wohnungseigentümer teil oder ließen sich vertreten, für die Kl. nahm deren Prozessbevollmächtigter teil. Die Anfechtungsklage ging am 26.11.2019 beim Amtsgericht ein. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den auf die erst am 15.11.2019 erfolgte Protokollübersendung an den Prozessbevollmächtigten des Kl. gestützten Wiedereinsetzungsantrag zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl., die ihre erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgen.

Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. […] Der Beschluss ist nicht nichtig. Die Kl. können die Nichtigkeit der Beschlüsse nicht darauf stützen, dass lediglich ein Eigentümer die Einladung zu der Eigentümerversammlung ausgesprochen hat.

Denn ein Beschluss, der gegen die Zuständigkeitsregelungen des § 24 Abs. 1 bis 3 WEG a.F. verstößt, ist lediglich anfechtbar, jedoch nicht nichtig (vgl. nur Jennißen, 6. Aufl., § 24 WEG Rn. 33a m.w.N.). Nur dann, wenn ein unbeteiligter Dritte zu einer Eigentümerversammlung einlädt, sind die dann gefassten Beschlüsse nichtig. Wird die Versammlung hingegen durch einen hierzu nicht ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen, liegt eine wirksame Eigentümerversammlung vor, die allerdings an einem Einladungsmangel leidet (vgl. Niedenführ, 13. Aufl., § 24 WEG Rn. 6 m.w.N., Bärmann, 14. Aufl., § 24 WEG Rn. 28). Eine Nichtigkeit der in dieser Versammlung geschlossenen Beschlüsse ist nicht gegeben, da die Regelungen über die Einberufung nach § 24 Abs. 1 und 3 WEG abdingbar sind (jüngst BGH, Urteil vom 20.11.2020 - V ZR 196/19).

Hinzu kommt, dass die Kl. selbst auf der Versammlung vertreten waren, bereits dies lässt im Regelfall die Kausalität eines Ladungsmangels bei einer Anfechtung entfallen. […]

Die Anfechtungsfrist ist aber nicht eingehalten. Zu Recht und mit zutreffender Argumentation hat das Amtsgericht Wiedereinsetzung verweigert.

Entgegen der Auffassung der Berufung kam es auf die Übersendung des Protokolls nicht an. Vorliegend waren die Eigentümer auf der Versammlung vertreten und wussten daher, welche Beschlüsse gefasst worden sind, denn maßgeblich ist nicht der Wortlaut des Protokolls, sondern der Beschlussverkündung. Zudem käme es ohnehin nicht auf die Protokollversendung an, sondern auf die Eintragung der Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung und allenfalls die Erstellung des Protokolls. Selbst wenn also der Vertreter der Kl. auf der Versammlung nicht mitbekommen hätte, welche Beschlüsse gefasst worden sind, hätten die Kl. sich um Einsicht in die Beschluss-Sammlung oder des Protokolls bemühen müssen (vgl. nur Hügel/Elzer, 3. Aufl., § 45 Rn. 56 m.w.N.). Da sie dies nicht getan haben, liegen die Voraussetzungen einer Wiedereinsetzung nicht vor. Soweit die Berufung sich darauf bezieht, dass Rechtsmittelfristen in der ZPO erst ab Zustellung der Urteile laufen, so ist dies richtig, liegt aber darin begründet, dass Urteile zuzustellen sind (§ 317 ZPO) und der Gesetzgeber hieran die Rechtsmittelfristen geknüpft hat. Das Protokoll einer Eigentümerversammlung ist aber ohne entsprechende Regelung bereits nicht einmal zu übersenden (vgl. nur Jennißen/Schultzky, § 24 Rn. 149a); zuzustellen ohnehin nicht, auch an die Übersendung von Gerichtsprotokollen sind Rechtsmittelfristen nicht geknüpft. …

Die Einladung durch einen Wohnungseigentümer anstelle des amtierenden Verwalters führt nicht zur Nichtigkeit von in der Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüssen.

Die Parteien streiten um den Beschluss einer Eigentümerversammlung vom 10. Oktober 2019, in welcher der Beklagte zu 4 erstmals zum Verwalter bestellt wurde. Zu dieser Versammlung hatte er selbst, jedoch nur in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer eingeladen. An der Versammlung nahmen alle Wohnungseigentümer teil oder ließen sich vertreten. Für die Kläger nahm deren Prozessbevollmächtigter teil. Die Anfechtungsklage ging erst nach Ablauf der Monatsfrist am 26. November 2019 beim Amtsgericht ein. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und auch den auf die erst am 15. November 2019 erfolgte Protokollübersendung an den Prozessbevollmächtigten des Klägers gestützten Wiedereinsetzungsantrag zurückgewiesen. Hiergegen die Berufung der Kläger.

Durch einstimmigen Beschluss hat das Landgericht die Berufung zurückgewiesen. Der Beschluss über die Verwalterbestellung ist nicht nichtig. Wird die Versammlung durch einen hierzu nicht ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen, liegt dennoch eine wirksame Eigentümerversammlung vor, die bloß an einem Einladungsmangel leidet. Jedoch ist die Anfechtungsfrist von einem Monat einzuhalten.

Zutreffend hat das Landgericht auch die Wiedereinsetzung verweigert. Entgegen der Auffassung der Berufung kommt es für die Anfechtungsfrist nicht auf die Übersendung des Versammlungsprotokolls an. Vorliegend waren alle Wohnungseigentümer vertreten und wussten daher, welche Beschlüsse gefasst worden sind, denn maßgeblich ist nicht der Wortlaut des Protokolls, sondern die Beschlussverkündung. Selbst wenn der Vertreter der Kläger auf der Versammlung nicht mitbekommen haben sollte, welche Beschlüsse gefasst worden sind, hätten die Kläger sich um Einsicht in die Beschlusssammlung oder in das Protokoll bemühen müssen.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister