Beschlußanfechtung bei zu Unrecht erfolgtem Ausschluß von Wohnungseigentümern vor der Abstimmung

Beschlußanfechtung bei zu Unrecht erfolgtem Ausschluß von Wohnungseigentümern vor der Abstimmung; zur gesetzlichen Vermutung der Grundbuchrichtigkeit

1. Schließt der Versammlungsleiter zu Beginn der Wohnungseigentümerversammlung zu Unrecht Wohnungseigentümer von den nachfolgenden Abstimmungen aus, so kann dies bei Beschlußanfechtung nur zur Ungültigerklärung der von den anderen Eigentümern gefaßten Beschlüsse, nicht aber zur nachträglichen Feststellung eines anderen Beschlußinhalts führen.

2. Bei Klärung der Frage, wer Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist, hat die Praxis der Wohnungseigentümer grundsätzlich zunächst von der gesetzlichen Vermutung der Richtigkeit des im Grundbuch eingetragenen Eigentumsrechts auszugehen.

Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 5. Dezember 1986 standen mehrere Anträge, teilweise auch zur Geschäftsordnung, sowie insgesamt 20 Tagesordnungspunkte zur Abstimmung. Zu Beginn der Versammlung ließ die Versammlungsleiterin gemäß der Versammlungs-Niederschrift zu TOP 1 über folgende Anträge abstimmen:

"Antrag 1a)

Das Stimmrecht der Eigentümer, die heute mit mehr als einem Monat mit Wohngeldzahlungen im Rückstand sind, soll heute ruhen. - Ja-Stimmen: 9; Nein-Stimmen: 10; Enthaltungen: keine. Frau W. erklärt das Stimmrecht bezüglich der 10 Nein-Stimmen im Ergebnis der Argumentation und Abstimmung als ruhend und den Antrag für angenommen. Sie verweist auf zusätzliche weitere Gründe und wird bei der Beurteilung des Stimmrechts so fortfahren. Sie bittet um entsprechende Protokollierung.(...)"

Mit ihrem Antrag hat die Beteiligte zu 1) die Eigentümerbeschlüsse vom 5. Dezember 1986 angefochten und mit ihrem Hauptantrag die Feststellung eines anderen Beschlußergebnisses hinsichtlich der von ihr näher bezeichneten Tagesordnungspunkte beantragt und hilfsweise die Ungültigkeitserklärung der für "angenommen" erklärten Beschlüsse mit Ausnahme des Beschlusses zu TOP 19 begehrt.

Das Rechtsmittel dieser Beteiligten hat in der Sache keinen Erfolg. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht den in erster Linie auf Feststellung eines anderen Beschlußergebnisses gerichteten Antrag der Beteiligten zu 1) für unbegründet erachtet und lediglich bestimmte Eigentümerbeschlüsse, durch die einzelne Anträge zu verschiedenen Tagesordnungspunkten "angenommen" worden sind, für ungültig erklärt.

a) Ein Anspruch auf Feststellung eines anderen Beschlußergebnisses hinsichtlich bestimmter näher bezeichneter Tagesordnungspunkte steht der Beteiligten zu 1) nicht zu. Es ist allerdings anerkannt, daß im Falle der unrichtigen Protokollierung eines Beschlußergebnisses auch im Verfahren nach § 43 WEG bei Aufklärbarkeit des Stimmverhaltens das richtige Beschlußergebnis, d.h. der wirklich gefaßte Eigentümerbeschluß, festgestellt werden kann (vgl. hierzu KG, 1. ZS, Rpflger 1979, 65; OLG Hamm, OLGZ 1979, 296). Eine solche gerichtliche Feststellung des vom Protokoll abweichenden Beschlußergebnisses setzt aber eine wirksame Beschlußfassung voraus, deren Ergebnis im Protokoll lediglich unrichtig festgestellt worden ist. Über derartige Fälle hatten der 1. Zivilsenat des Kammergerichts (aaO) und das Oberlandesgericht Hamm (aaO) in den vorbezeichneten Entscheidungen zu befinden. Hier geht es jedoch nicht um die bloße Frage einer Berichtigung der Versammlungsniederschrift, in welcher das Ergebnis einer wirksamen Beschlußfassung unrichtig festgestellt worden ist. Denn soweit die Versammlungsleiterin im vorliegenden Fall die Anträge zu bestimmten Tagesordnungspunkten mit 9 Ja-Stimmen für "angenommen" erklärt hatte, ist es zu wirksamen Beschlußfassungen der Wohnungseigentümer gerade nicht gekommen, weil die Versammlungsleiterin mehrere Wohnungseigentümer von vornherein zu Unrecht - wie nachstehend noch auszuführen sein wird - ganz von der Abstimmung ausgeschlossen hatte. Mit ihrer unter TOP 1, Antrag 1a, protokollierten Erklärung, daß sie das Stimmrecht von 10 Wohnungseigentümern "als ruhend" ansehe und "bei der Beurteilung des Stimmrechts" für die folgenden Abstimmungen "so fortfahren" werde, hat die Versammlungsleiterin diese Wohnungseigentümer zu den Abstimmungen von vornherein nicht zugelassen. Eine solche Verfahrensweise, bei der Wohnungseigentümer von der Abstimmung ausgeschlossen werden, kann - wenn der Ausschluß zu Unrecht erfolgt ist - lediglich zur Aufhebung der von den anderen Wohnungseigentümern gefaßten Beschlüsse, nicht aber zur nachträglichen Feststellung eines anderen Beschlußinhalts führen. Denn die vom Versammlungsleiter zu Beginn der Eigentümerversammlung angesprochene unberechtigte Zurückweisung von Wohnungseigentümern hat zur Folge, daß wirksame Beschlüsse, deren richtiges Ergebnis durch das Gericht festgestellt werden könnte, überhaupt nicht gefaßt werden konnten. ...

Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 4) und 5)

Das Rechtsmittel dieser Beteiligten ist gleichfalls nicht begründet.

a) Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht die Beschlüsse der Eigentümerversammlung ... mit 9 Ja Stimmen von der Versammlungsleiterin für "angenommen" erklärten Tagesordnungspunkten für ungültig erklärt ...TOP 4, Anträge 1a) und b), TOP 5, Antrag 1), TOP 6, Antrag 1), TOP 7, Antrag 1), TOP 8, Antrag 1), TOP 9, TOP 10, Antrag 1), TOP 11, Antrag 1), TOP 12, TOP 13, TOP 14, TOP 15, TOP 16. Denn die Versammlungsleiterin hatte zumindest die im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer Beteiligten zu 1), 7) und 15) bis 21) zu Unrecht von der Abstimmung zu den vorgenannten Tagesordnungspunkten ausgeschlossen.

aa) Rechtsfehlerfrei sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß dem Stimmrecht der Beteiligten zu 16) bis 21), die im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung im Wohnungsgrundbuch eingetragen waren, nicht die fehlende Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums an diese Beteiligten entgegenstand. Dabei kann offenbleiben, ob es sich bei dieser Veräußerung um eine nicht zustimmungsbedürftige Erstveräußerung des teilenden Eigentümers gehandelt hat. Denn die Praxis der Wohnungseigentümer hat für die Pflichten und Rechte des einzelnen Mitglieds der Gemeinschaft zunächst von der gesetzlichen Vermutung der Grundbuchrichtigkeit (§ 891 Abs. 1 BGB) jedenfalls solange auszugehen, als ein Amtswiderspruch gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO nicht eingetragen ist. Auch die Wohnungseigentumsgerichte begehen keine Verletzung der Amtsermittlungspflicht (§ 12 FGG), wenn sie den Grundbuchinhalt zugrundelegen.

Danach war auch hier die Versammlungsleiterin nicht berechtigt, die vorgenannten im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Beteiligten von der Abstimmung mit dem Hinweis auf eine etwa fehlende Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung auszuschließen.

bb) Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht ferner entgegen der Auffassung des Amtsgerichts angenommen, daß die neun im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragenen Beteiligten zu 1), 7) und 15) bis 21) nicht wegen bestehender Wohngeldrückstände nach Treu und Glauben an der Ausübung ihres Stimmrechts gehindert waren. Abgesehen davon, daß im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung zwischen den Beteiligten ein noch nicht entschiedener Streit über die Zahlungsverpflichtungen der vorgenannten Miteigentümer bestand, kann die bloße Verletzung der sich aus § 16 Abs. 2 WEG ergebenden Pflicht, zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums beizutragen, nicht zur Beschränkung oder zum Wegfall des Stimmrechts führen. Das Stimmrecht ist ein wesentliches Mittel des Wohnungseigentümers zur Mitgestaltung der Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft. Der Ausschluß von der Teilnahme an der Mitbestimmung bedeutet eine ganz erhebliche Einschränkung des Mitgliedschaftsrechts und ist deshalb auf die eng begrenzten gesetzlich vorgesehenen und gesetzlich zulässigen Ausnahmefälle zu beschränken (vgl. Senat, Beschluß vom 15. Juni 1988 - 24 W 1889/88 -, WuM 1988, 329 = WE 1988, 167 = DWE 1989, 24; Beschluß vom 27. November 1985 - 24 W 4858/85 -, ZMR 1986, 127 = MDR 1986, 320).

Der fehlerhafte Ausschluß von mindestens neun Wohnungseigentümern führt jedenfalls dazu, daß das Landgericht mit Recht die Beschlußfassungen der Eigentümerversammlung zu den vorbezeichneten von der Versammlungsleiterin für "angenommen" erklärten Tagesordnungspunkten für ungültig erklärt hat.

b) Rechtlichen Bedenken begegnet die angefochtene Entscheidung allerdings insoweit, als das Landgericht auch die Beschlußfassungen "zur Vorziehung des TOP 5 und zur Anhörung des Herrn B. Z." sowie "zum Geschäftsordnungsantrag zu TOP 7" für ungültig erklärt hat. Denn auch bei diesen Beschlußfassungen handelte es sich allein um Beschlüsse zur Geschäftsordnung, die einer selbständigen Anfechtung nicht zugänglich sind. Gleichwohl hat die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 4) und 5) auch insoweit keinen Erfolg, da den Rechtsbeschwerdeführern das Rechtsschutzbedürfnis zur Erwirkung einer Aufhebung der sich auf die Geschäftsordnungsbeschlüsse beziehenden bedeutungslosen Entscheidung des Landgerichts fehlt.