Beschluss über Kostenverteilung nach Fläche vor Aufmaß

Ein Eigentümerbeschluss, der nur den Zeitpunkt des Übergangs auf eine Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen bestimmt, die aber noch aufgemessen werden müssen, ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Eigentümer der im 3. OG links und im Dachgeschoss gelegenen Maisonettewohnung. Die Bekl. sind die übrigen Eigentümer der Wohnanlage, die weitere Beteiligte ist die entsprechende Hausverwaltung. In der Eigentümerversammlung vom 20.5.2008 wurde unter TOP 12 mehrheitlich beschlossen, alle Wohn- und Gewerbeeinheiten im Objekt aufmessen zu lassen mit Ausnahme dreier Wohnungseigentumseinheiten, die bereits im Jahre 2005 aufgemessen worden sind.

Unter TOP 13 wurde mehrheitlich Folgendes beschlossen: "Die Eigentümergemeinschaft beschließt: Mit Wirkung ab 1.1.2009 richtet sich die Verteilung der Betriebskosten für ... nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen der Sondereigentumseinheiten." Diesen Beschluss hat der Kl. vorliegend gerichtlich angefochten. Unangefochten blieb demgegenüber der Beschluss zu TOP 14, wonach der Verteilerschlüssel für die Verwalterkosten und die Kosten des Kabelfernsehens nunmehr statt nach Miteigentumsanteilen nach Einheiten bzw. Kabelnutzern umgelegt werden sollen.

Nach § 2 der Teilungserklärung bedarf eine Änderung der Gemeinschaftsordnung bzw. der anderen Bestimmungen der Teilungserklärung zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und der Zustimmung der Gläubiger aller im Grundbuch eingetragenen Lasten. Nach § 3 Nr. 1 a der Gemeinschaftsordnung tragen die Wohnungseigentümer alle Betriebskosten gemeinsam. Diese Kosten einschließlich der der Verwaltung werden im Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt. Nach § 3 Nr. 9 der Gemeinschaftsordnung kann eine Änderung des Verteilerschlüssels von der Wohnungseigentümerversammlung nur einstimmig beschlossen werden.

Der Kl. hält den Beschluss zu TOP 13 für nichtig und begehrt hilfsweise dessen Ungültigerklärung. Der Kl. ist insoweit der Auffassung, die Änderung des Verteilerschlüssels sei ohne Begründung erfolgt, und er rügt, dass sie ohne vorherige Vermessung beschlossen worden sei. Der Kl. meint, dieser Änderung des Verteilerschlüssels läge kein vernünftiger Grund zugrunde und er behauptet, aus dieser Änderung ergebe sich eine unbillige Härte für ihn, da er Eigentümer der Dachgeschossmaisonettewohnung sei, die die größte Wohnfläche aufweise, tatsächlich aber nur von zwei Personen genutzt werde. Zudem sieht der Kl. in der Änderung des Verteilerschlüssels einen Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot aus §§ 14 WEG, 242 BGB. Insbesondere lägen keine schwerwiegenden Gründe i. S. d. § 10 Abs. 2 S. 3 WEG vor, die ein Abweichen vom vereinbarten Verteilerschlüssel rechtfertigen würden bzw. es unbillig erscheinen lassen würden, an dieser alten Regelung festzuhalten. Die in § 16 Abs. 3 und 5 WEG festgelegte Beschlusskompetenz der Eigentümer reiche jedoch nicht aus, eine in der Teilungserklärung festgeschriebene Regelung zu ändern. Aus § 16 Abs. 5 WEG ergäbe sich insbesondere nicht, dass vor der WEG-Reform getroffene Vereinbarungen, hier die Regelung des § 2 der Gemeinschaftsordnung, unwirksam würden. Vielmehr blieben die alten Vereinbarungen in Kraft. Eine Rückwirkung von § 16 Abs. 5 WEG sei weder aus dem Gesetzestext ersichtlich noch vom Gesetzgeber gewollt. Sie würde sich nach Auffassung des Kl. auch als unverhältnismäßig darstellen. Damit würde nämlich in die Vertragsfreiheit eingegriffen, was für den Gesetzgeber nur unter engen Voraussetzungen möglich sei. Insgesamt sei Voraussetzung für die Änderung eines Verteilerschlüssels das Vorliegen eines sachlichen Grundes und eine entsprechende Abwägung der Eigentümer. Das sei vorliegend nicht geschehen, weshalb die Beschlussfassung als willkürlich anzusehen sei.

Der Kl. beantragt, den Beschluss vom 20.5.2008 über die Änderung der Verteilerschlüssel für die Betriebskosten (TOP 13)

1. für nichtig zu erklären

2. hilfsweise festzustellen, dass der Beschluss vom 20.5.2008 über die Änderung der Verteilerschlüssel für die Betriebskosten (TOP 13) unwirksam ist.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen, und weisen darauf hin, dass ihnen bezüglich der Verteilerschlüssel durch § 16 Abs. 3 und 5 WEG entsprechende Beschlusskompetenz eingeräumt sei. Dies gilt ihrer Auffassung nach auch, soweit nach der Gemeinschaftsordnung eine Änderung dieser Gemeinschaftsordnung nur einstimmig möglich sei.

Die Klage ist auch in der Sache begründet. Der unter TOP 13 gefasste Beschluss über die Änderung des Verteilerschlüssels ist nichtig, was das Gericht so festzustellen hatte. Dem steht nicht entgegen, dass der Klageantrag zu 1. dahingehend lautete, das Gericht möge den Beschluss für nichtig erklären. Der Antrag war vielmehr gemäß dem deutlich formulierten Rechtsschutzbegehren entsprechend umzudeuten. Die Nichtigkeit eines Beschlusses liegt vor oder eben nicht, sie ist gerade nicht von einer entsprechenden gerichtlichen Entscheidung abhängig.

Der gefasste Eigentümerbeschluss zu TOP 13 ist mangels Bestimmtheit nichtig. Denn weder diesem Beschluss noch dem sonstigen Protokoll vom 20.5.2008 ist zu entnehmen, auf welche Wohnung welche Quadratmeterzahl entfällt. Insoweit reichte es nicht aus, dass jedenfalls der Kl. bereits wusste, wie groß die Wohnfläche seiner Wohnung ist, weil diese im Jahre 2005 vermessen wurde. Denn damit ist ihm immer noch unbekannt, wie hoch denn die Gesamtfläche des Objekts anzusetzen ist mit der Folge, dass er die Wirkung der Veränderung des Verteilerschlüssels auf den Kostenanteil für seine Wohnung nicht bemessen kann. Unstreitig ist ein Großteil der Wohnungen bzw. Teileigentumseinheiten bislang nicht ausgemessen worden. Deshalb ist ja auch der Beschluss zu TOP 12 gefasst worden.

Aus diesem Beschluss zu TOP 12 ergibt sich aber auch keine Bestimmbarkeit hinsichtlich des nun beschlossenen Verteilerschlüssels. Vielmehr wird insoweit die Bestimmung auf außenstehende Dritte abgewälzt, was dazu führt, dass die Eigentümer mit der Veränderung des Verteilerschlüssels eine Regelung getroffen haben, deren Konsequenzen für sie derzeit nicht absehbar sind.

Das Gericht verkennt nicht, dass nach der Neuregelung des § 16 Abs. 3 WEG grundsätzlich eine Beschlusskompetenz der Eigentümer bezüglich der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten durch einfache Mehrheit möglich ist (vgl. Palandt, § 16 WEG Rdnr. 7; Jennißen, § 16 Rdnr. 20). Insoweit steht grundsätzlich den Eigentümern eine weite Beschlusskompetenz zu, die wohl auch unabhängig vom bisherigen Maßstab ist (vgl. Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdnr. 75).

Allerdings darf die Kostenverteilung weder willkürlich sein noch eine unangemessene Benachteiligung Einzelner mit sich bringen (vgl. Palandt, § 16 WEG Rdnr. 10). Und eine solche Regelung muss einen angemessenen Maßstab finden (BT-Drucks. 16/887, S. 23, abgedruckt in Bärmann, 10. Aufl., S. 1469).

Ob vorliegend die Beschlusskompetenz der Eigentümer nach § 16 Abs. 3 WEG deshalb nicht gegeben ist, weil § 2 der Gemeinschaftsordnung anordnet, dass eine Veränderung der Gemeinschaftsordnung nur einstimmig möglich ist, kann vorliegend dahingestellt bleiben, auch die Frage, ob nach § 16 Abs. 5 WEG auch früher getroffene Vereinbarungen hinsichtlich einer Veränderungssperre der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung wirksam bleiben oder nicht.

Bei einer Veränderung des Verteilerschlüssels bezüglich der Betriebskosten von Miteigentumsanteilen auf anteilige Wohnfläche müssen allerdings zuvor die anzurechnenden Flächen feststehen (Jennißen, WEG, § 16 Rdnr. 29). Ansonsten ist der Beschluss wegen Unbestimmtheit nichtig (vgl. Bärmann, 10. Aufl., § 16 Rdnr. 93; OLG Düsseldorf NZM 2004, 467, 468). Dies beruht darauf, dass sonst der beschlossene Verteilerschlüssel überhaupt nicht angewendet werden kann, weil der Hausverwaltung die anzusetzenden Quadratmeterzahlen nicht bekannt sind. Insofern reicht es auch nicht aus, die Wirkung dieses Beschlusses so zu verschieben, dass voraussichtlich die entsprechenden Wohnflächen zwischenzeitlich geklärt werden können. Denn auch dies ist nicht unbedingt sicher, und zudem hätten die Eigentümer nach der derzeitigen Beschlusskonstellation auf die anteiligen Wohnflächen und die Richtigkeit der Vermessung keinen Einfluss mehr. Denn die Änderung des Verteilerschlüssels wäre bereits beschlossen, die Wohnflächen würden dagegen von einem Dritten festgelegt, was ja nicht automatisch bedeutet, dass sie inhaltlich richtig, im Verhältnis zu den bereits vermessenen Wohnungen nach den gleichen Grundsätzen und im Übrigen aus Sicht der Eigentümer "gerecht" zusammengestellt würden. Dies bedeutet in der Konsequenz ein Abschieben der grundsätzlich vorhandenen Beschlusskompetenz der Eigentümer auf Dritte ohne eine weitergehende Überprüfungsmöglichkeit. Hierzu sind die Eigentümer nicht befugt.

Zudem ist in dem gefassten Beschluss eine durchführbare Regelung auch nicht vorhanden, weil eben die einzelnen Wohnflächen derzeit nicht bekannt sind. Ein Beschluss, der eine durchführbare Regelung allerdings nicht mehr erkennen lässt, bei dem also die Unbestimmtheit zu inhaltlicher Widersprüchlichkeit führt, ist nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (BGHZ 139, 288 = GE 1999, 319 = NJW 1998, 3713, 3716). Maßgebend für einen Eigentümerbeschluss, der auch für Sonderrechtsnachfolger gelten soll, ist für die Frage der Bestimmtheit der getroffenen Regelung der Wortlaut des Beschlusses und sein Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Textes ergibt. Umstände außerhalb des Beschlusswortlauts dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (BGHZ 139, 288 = GE 1999, 319). Denn Eigentümerbeschlüsse wirken auch ohne Eintragung in das Grundbuch wie Grundbucherklärungen für und gegen die einzelnen Eigentümer. Es besteht daher wie bei der Gemeinschaftsordnung ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Die Beschlüsse sind deshalb aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, z. B. soweit sie sich aus dem übrigen Versammlungsprotokoll ergeben oder als Anlage zum Protokoll und der Beschlusssammlung genommen werden. Aber auch nach diesen Auslegungsregeln ist eben nicht mit hinreichender Bestimmtheit bekannt, wie groß die Wohnflächen der einzelnen Teileigentumseinheiten sind.

Nach alledem war die Nichtigkeit des angefochtenen Beschlusses festzustellen. Insoweit kommt es weder auf die Einhaltung der Klagefrist noch die Frage an, ob die Anfechtungsklage insoweit auch begründet worden ist. Denn die Nichtigkeit eines Beschlusses ist von Amts wegen zu beachten.

Ein Eigentümerbeschluss, der nur den Zeitpunkt des Übergangs auf eine Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen bestimmt, die aber erst noch aufgemessen werden müssen, ist unwirksam.

Die Wohnungseigentümer beschließen am 20. Mai 2008 unter TOP 12, die Wohn- und Gewerbeeinheiten aufmessen zu lassen, und unter TOP 13, dass sich die Verteilung der Betriebskosten ab dem 1. Januar 2009 nach den anteiligen Wohn- und Nutzflächen richten soll. Der Inhaber einer Maisonettewohnung, der für die Zukunft eine höhere Belastung befürchtet, ficht den Beschluss zu TOP 13 mit der Begründung an, die Gemeinschaftsordnung lasse eine Änderung des Verteilerschlüssels nur durch einstimmigen Beschluss zu. Es liege auch kein sachlicher Grund für die Änderung des Verteilungsschlüssels vor. Die Neuregelungen in § 16 Abs. 3 und 5 WEG seien verfassungsrechtlich unzulässig, weil sie in bestehende Gemeinschaftsordnungen eingriffen.

Die Klage hat Erfolg. Das AG sieht den angefochtenen Eigentümerbeschluss als inhaltlich unbestimmt und deshalb nichtig an. Die eigentliche Festlegung des neuen Verteilungsschlüssels werde auf Dritte übertragen, was unzulässig sei. Der Eigentümerbeschluss sei so, wie er gefasst worden sei, nicht durchführbar.

1. Der Eigentümerbeschluss lässt sich auch als Absichtserklärung dahin verstehen, dass die Wohnungseigentümer sich mit einer Änderung des Verteilungsschlüssels zum 1. Januar 2009 nunmehr entsprechend den anteiligen, aber noch zu vermessenden Wohn- und Nutzflächen vertraut machen sollen, denn es ist umstritten, ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels während der laufenden Wirtschaftsperiode oder sogar noch in der nächstfolgenden Jahresabrechnung für die vergangene Wirtschaftsperiode oder aber nur im Voraus für künftige Wirtschaftsperioden beschlossen werden darf. Da die Eigentümer hier die anteiligen vermessenen Flächen noch nicht kennen, konnten sie die Neuverteilung der Kosten auch noch nicht bestimmen, was sicher durch Mehrheitsbeschluss nachgeholt werden muss. Ob deshalb der bloße Ankündigungsbeschluss für ungültig/nichtig erklärt werden muss, erscheint fraglich, da er offensichtlich mangels Maßangaben nicht vollziehbar ist. Insoweit wäre wohl auch eine Klageabweisung mit der klarstellenden Auslegung möglich gewesen, dass über die endgültige Umstellung noch gesondert beschlossen werden muss.

2. Interessanter sind die Rechtsausführungen des Klägers, der in den Neuregelungen des § 16 Abs. 3 und 5 WEG (keine Einschränkung und kein Ausschluss der neuen Beschlusskompetenz durch alte oder neue Gemeinschaftsordnungen!) einen verfassungsrechtlich unzulässigen rückwirkenden Eingriff in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer sieht, welche hier in der Gemeinschaftsordnung festgelegt haben, dass eine Änderung des Verteilerschlüssels nur durch einstimmigen Beschluss zulässig ist. Dazu ist zu sagen:

a) Die konkrete Gemeinschaftsordnung hat immerhin schon eine Öffnungsklausel enthalten, dass nämlich durch einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer, der nach § 10 Absatz 3 WEG a. F. ohne Eintragung im Grundbuch bereits gegen alle Sondernachfolger wirkte, eine Änderung der Kostenverteilung möglich war, diese also keiner Vereinbarung plus Eintragung im Grundbuch bedurfte. Insofern ist durch die WEG-Reform hier keine neue Beschlusskompetenz geschaffen, sondern lediglich das Quorum auf die einfache Mehrheit herabgesetzt worden.

b) Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Umstellung auf die anteiligen Wohn- und Nutzflächen Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen sollte, denn die Ermächtigung zum einfachen Mehrheitsbeschluss ist in § 16 Abs. 3 WEG n. F. denkbar weit gefasst worden. Die Kosten dürfen "nach Verbrauch oder Verursachung" sowie "nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht". Die Verteilung nach anteiligen Wohn- und Nutzflächen wird aber immer als gerecht anzusehen sein. (Übrigens entsteht oft nur der Anschein einer Abweichung durch die Bemessung nach Miteigentumsanteilen, denn vielfach sind diese vom Bauträger und Verfasser der Gemeinschaftsordnung umgekehrt gerade verdeckt nach den anteiligen Wohn- und Nutzflächen berechnet worden!)

c) Den verfassungsrechtlichen Aspekt hat der Reformgesetzgeber durchaus berücksichtigt. Er wollte einer "Versteinerung" des Gemeinschaftsverhältnisses vorbeugen und hat sich sehr wohl damit auseinandergesetzt, dass in die Eigentumsgarantie nach Art. 14 GG eingegriffen wird. Soweit die Änderungen der Beschlusskompetenz und damit das Mehrheitsprinzip statt der bisher erforderlichen Einstimmigkeit für Entscheidungen der Wohnungseigentümer eingeführt werden, legen sie aber nur den Inhalt des Wohnungseigentums neu fest und sind als Inhalts- und Schrankenbestimmung zu werten (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Auch bei bereits bestehendem Wohnungseigentum ist die Änderung zulässig, da insoweit "dem öffentlichen Interesse an einer Erleichterung der Willensbildung in der Gemeinschaft jeweils mehr Gewicht zukommt als einem Vertrauen auf den Fortbestand der bisherigen Rechtslage" (BT-Drs. 16/887 S. 11 = Bärmann, WEG 10. Aufl., Anh. II S. 1449 f.).

d) Noch ein notwendiger Hinweis: Nach einer umstrittenen Auslegung soll sich die Unabdingbarkeit des § 16 Abs. 5 WEG n. F. nicht nur auf den Beschlussgegenstand, sondern auch auf die Stimmenauszählung erstrecken. Maßgebend soll in erster Linie das gesetzliche Kopfstimmrecht (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) sein. Da die WEG-Reform aber der Erleichterung der Willensbildung dienen soll, ist vorsorglich eine zweite Stimmauszählung nach dem meist vereinbarten Kopfstimmrecht (oder dem Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen) vorzunehmen. Wird die Stimmenmehrheit nach dem gesetzlichen Stimmrecht nicht erreicht, reicht eine Mehrheit nach dem vereinbarten Stimmrecht hilfsweise doch (Merle, GE 2009, 90 ff.). Wer also nur nach dem vereinbarten Stimmrecht auszählt und zu einem positiven Ergebnis (nur dann!) kommt, ist bereits auf der sicheren Seite.