Beschluss über Schadensersatz gegen Wohnungseigentümer

Die Feststellung eines Schadensersatzanspruches der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer wegen Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums kann mangels Beschlusskompetenz nicht Gegenstand einer Beschlussfassung sein.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. und die Bekl. bilden eine WEG. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.11.2017 beschloss die WEG mit Mehrheit die sukzessive Sanierung der Abdichtung aller undichten Terrassen im Objekt zu Lasten der Instandhaltungsrücklage. Darüber hinaus wurde beschlossen, dass die Kl. an den Kosten der Sanierung ihrer Terrassen „wegen eines zerstörenden Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum durch eine von ihr beauftragte Fensterbaufirma über einen noch gesondert zu beschließenden Kostenverteilungsschlüssel über den normalen Anteil hinaus an den Kosten beteiligt werden“ soll. Dagegen die Beschlussanfechtung durch die Kl.; der angefochtene Beschluss widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er unter Missbrauch der von der Kl. gegenüber der Verwalterin erteilten Vollmacht einseitig und zu Lasten der Kl. gefasst sei, außerdem sei der angefochtene Beschluss unzureichend und unbestimmt, weil er nur unter Zugrundelegung einer einzelnen Kostenschätzung des Architekten erfolgt sei und die Beseitigung kostenmäßig nicht näher substantiierter Folgeschäden vorsähe.

Die Klage ist begründet. Der angefochtene Beschluss ist rechtwidrig, weil die Feststellung eines Schadensersatzanspruches der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer wegen Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht Gegenstand einer Beschlussfassung sein kann. Hierzu fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz (vgl. Bärmann-Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 13. Auflage, § 23, Rn. 150, 154). Entgegen der Auffassung der Bekl. liegt nicht nur eine bloße Absichtserklärung vor. Denn der angefochtene Beschluss enthält die Feststellung, dass die Kl. einen zerstörenden Eingriff in das Gemeinschaftseigentum durch die von ihr beauftragte Fensterbaufirma vorgenommen hat und dies ihre höhere Kostenbeteiligung an den Kosten der Sanierung der Terrassen der Wohnung 10 begründet. Hierbei handelt es sich um die Feststellung einer Schadensersatzpflicht dem Grunde nach, für den die Wohnungseigentümer absolut unzuständig sind. Der Beschluss ist auch nicht beschränkt auf diese Regelung zur Finanzierung für ungültig zu erklären. Zwar kann bei selbständigen und abgrenzbaren Teilen eines Beschlusses eine nur teilweise Ungültigerklärung in Betracht kommen (vgl. etwa BGH, Beschl. v. 4.12.2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127, Rn. 6). Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Eine Teilungültigerklärung kommt nur in Betracht, wenn „zweifelsfrei” davon auszugehen ist, dass der Beschluss auch als Teilregelung beschlossen worden wäre (BGH, Urt. v. 12.12.2014 - V ZR 53/14, NZM 2015, 218, 220; BGH, Urt. v. 10.10.2014 - V ZR 315/15, NJW 2015, 549, 551). Von einer teilweisen Aufrechterhaltung darf danach nur äußerst zurückhaltend Gebrauch gemacht werden (BGH, Urt. v. 10.10.2014 - V ZR 315/15, NJW 2015, 549, 551). So wie auch bei der Anfechtung einer Sonderumlage eine bloße Reduzierung nicht in Betracht kommt (BGH, Urt. v. 19.10.2012 - V ZR 233/11, juris, Rn. 9), kann das Gericht auch den Sanierungsbeschluss nicht ohne die Regelung zur Finanzierung aufrechterhalten, da nicht zweifelsfrei feststeht, dass ein solcher Beschluss auch gefasst worden wäre. Danach kann dahinstehen, ob die weiteren Rügen der Kl. gegen den Beschlussinhalt durchgreifen.

Die Feststellung eines Schadensersatzanspruches der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer wegen Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums kann mangels Beschlusskompetenz nicht Gegenstand einer Beschlussfassung sein.

Die Klägerin und die Beklagten bilden eine WEG. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 20. November 2017 beschloss die WEG mit Mehrheit die sukzessive Sanierung der Abdichtung aller undichten Terrassen im Objekt zu Lasten der Instandhaltungsrücklage. Darüber hinaus wurde beschlossen, dass die Klägerin an den Kosten der Sanierung ihrer Terrassen „wegen eines zerstörenden Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum durch eine von ihr beauftragte Fensterbaufirma über einen noch gesondert zu beschließenden Kostenverteilungsschlüssel über den normalen Anteil hinaus an den Kosten beteiligt werden“ soll. Dagegen die Beschlussanfechtung durch die Klägerin – mit Erfolg.

Der angefochtene Beschluss ist rechtswidrig, weil die Feststellung eines Schadensersatzanspruches der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer wegen Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht Gegenstand einer Beschlussfassung sein kann. Hierzu fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz. Der angefochtene Beschluss stellt nicht lediglich eine bloße Absichtserklärung dar, sondern enthält die Feststellung, dass die Klägerin einen zerstörenden Eingriff in das Gemeinschaftseigentum durch die von ihr beauftragte Fensterbaufirma vorgenommen hat und dies ihre höhere Kostenbeteiligung an den Kosten der Sanierung der Terrassen ihrer Wohnung begründet. Hierbei handelt es sich um die Feststellung einer Schadensersatzpflicht dem Grunde nach, wofür die Wohnungseigentümer absolut unzuständig sind. Der Beschluss ist auch nicht beschränkt darauf, diese Regelung zur Finanzierung für ungültig zu erklären. Es liegt auch kein selbständiger/abgrenzbarer Teil eines Beschlusses vor, bei dem eine Teilungültigerklärung in Betracht käme.