Beschluß

Beschluß; Mehrhausanlage; Verwaltungseinheit; bauliche Veränderung

Über eine bauliche Veränderung an der "Verwaltungseinheit" einer Mehrhausanlage können die Eigentümer dieser Verwaltungseinheit ohne Ermächtigung in der Teilungserklärung nicht mit bindender Wirkung für die Miteigentümer anderer "Verwaltungseinheiten" beschließen. Ein solcher Beschluß ist gegenüber diesen Miteigentümern nichtig.

Die Anlage besteht aus fünf Verwaltungseinheiten, darunter vier Hochhäusern mit 570 Eigentumswohnungen. Das Wohnungseigentum der Bet. zu 1 gehört zur Verwaltungseinheit III (Hochhaus D), das Wohnungseigentum der Bet. zu 2 gehört zur Verwaltungseinheit II (Hochhaus C). Mit Schreiben vom 10.4.1997 lud die Verwalterin alle Eigentümer zur ordentlichen Eigentümerversammlung am 26.4.1997 ein. Die Einladung sah auf Antrag der Bet. zu 2 unter TOP 19 vor:

"19. Beschlußfassung über die Herstellung einer Kunststofffensterkonstruktion mit isolierverglasten, zu öffnenden Fenstern und isolierverglasten Fenstern mit stationärer Verglasung der Fläche zwischen Laubengangbrüstungselement und Decke im Bereich der Appartements 832/832 a, wobei dieser Laubengang ausschließlich vom Eigentümer dieses Appartements genutzt wird. Die Ast. erklären ausdrücklich, alle Herstellungs- und Folgekosten für die Verkleidung zu übernehmen, so daß der Eigentümergemeinschaft für diese Maßnahme keinerlei Kosten entstehen. (Antrag der Eigentümerin, Nur Verwaltungseinheit III [richtig: II])."

In der Wohnungseigentümerversammlung am 26.4.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer der Verwaltungseinheit II mit 64 Ja-Stimmen bei einer ungültigen Stimme im wesentlichen die Genehmigung der Baumaßnahme. Die Bet. zu 1 waren bei dieser Abstimmung zugegen. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist ließ die Bet. zu 2 die Baumaßnahme zum Preis von insgesamt 15.603,85 DM ausführen. Ferner ließ die Bet. zu 2 den Fußboden im Bereich der Verglasung mit einem Fliesenbelag versehen. In der Teilungserklärung (TE) vom 16.5.1993 ist u. a. bestimmt:

"§ 9. - Verwaltungseinheiten.

(1) In dem Bestreben, die Wohnungs- und Teileigentümer möglichst nur mit den Bewirtschaftungskosten anteilig zu belasten, die auf das ihnen nach den örtlichen Gegebenheiten tatsächlich zuzuordnende Wohnungs- und Teileigentum entfallen, werden fünf Verwaltungseinheiten gebildet, und zwar unter Einbeziehung der jeweils dazugehörigen Abstellräume, hinsichtlich ...[es folgt die Aufzählung der fünf Verwaltungseinheiten].

(2) Die Bildung der Verwaltungseinheiten beinhaltet folgendes:

a) Für Angelegenheiten, die nur die Nutzung, die Bewirtschaftung und Verwaltung der Verwaltungseinheit I-IV betreffen, sind lediglich die zu der jeweiligen Verwaltungseinheit gehörenden Wohnungs- und Teileigentümer stimmberechtigt.

Bewirtschaftungskosten, die auf die jeweilige Verwaltungseinheit entfallen, sind ausschließlich von den zu der jeweiligen Verwaltungseinheit gehörenden Wohnungseigentümern zu tragen. Die Wohnungseigentümer der jeweiligen Verwaltungseinheit bilden in dem vorgenannten Rahmen eine wirtschaftlich selbständige Wohnungseigentümergemeinschaft.

§ 10 - Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers.

(4) Die Wohnungseigentümer dürfen die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes nicht eigenmächtig verändern. Das gilt auch für den Außenanstrich des Gebäudes, insbesondere der von außen sichtbaren Teile der Fassade, der Fenster, der Loggien- bzw. Balkonverkleidung und der Wohnungsabschlußtüren.

§ 13 - Instandhaltung und Versicherungen.

(2) Vorbehaltlich abweichender Bestimmung in Abs. 1 und mit Ausnahme der für die Wohnungs- und Teileigentümer bestimmten Kfz-Abstellplätze gem. § 4 I TE obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Gebäude, die nach Maßgabe des § 9 TE zu einer der Verwaltungseinheiten I-IV gehören, der für die jeweilige Verwaltungseinheit zuständigen wirtschaftlichen selbständigen Wohnungseigentümergemeinschaft; sie wird von dem Verwalter im Namen und für Rechnung der jeweils zuständigen Wohnungseigentümergemeinschaft veranlaßt. Eine Änderung der äußeren Gestaltung der Gebäude, wozu auch die Farbe des von außen sichtbaren Anstrichs gehört, durch einen Wohnungseigentümer setzt eine schriftliche Zustimmung des Verwalters voraus. Handelt es sich bei den beabsichtigten Änderungen um solche, durch die einem anderen Wohnungseigentümer ein gewichtiger Nachteil erwachsen würde, bedarf es eines Beschlusses der jeweils zuständigen Wohnungseigentümerversammlung. Würde der Gesamteindruck der Baulichkeiten auf dem Grundstück BA II a durch die geplante Änderung nachteilig beeinflußt werden, ist ein Beschluß aller Wohnungseigentümer mit Zweidrittelmehrheit geboten.

§ 18 - Eigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer nach dem WEG oder nach dem Inhalt dieser TE entscheiden können, werden für die Verwaltungseinheiten I bis IV durch Beschlußfassung in einer Versammlung der zu der jeweiligen Verwaltungseinheit gehörenden Wohnungseigentümer und für die Verwaltungseinheit V durch Beschlußfassung im schriftlichen Verfahren geordnet."

Die Bet. zu 1 haben von der Bet. zu 2 den Rückbau der ausgeführten Baumaßnahme verlangt. Sie haben vorgetragen, diese stelle eine bauliche Veränderung dar, die erheblich nachteilig das optische Erscheinungsbild der Anlage verändere. Ferner werde dadurch das Gemeinschaftseigentum in sondernutzungsähnlicher Weise abgegrenzt und der Zugang für den Brandfall behindert. Der unangefochtene Mehrheitsbeschluß stehe dem Rückbauverlangen nicht entgegen, da dieser keine Bindungswirkung für die der Verwaltungseinheit II nicht zugehörenden und nicht stimmberechtigten Wohnungseigentümer entfalte. Jedenfalls sei der Mehrheitsbeschluß nichtig, weil er die Kompetenz der Wohnungseigentümer der Verwaltungseinheit II übersteige. Das AG hat den Antrag abgelehnt. Das LG hat die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde der Bet. zu 1 zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde hatte mit der Maßgabe Erfolg, daß der angefochtene Beschluß aufgehoben und die Sache zurückverwiesen worden ist.

Das LG hat hinsichtlich der Verglasung des Laubengangs ausgeführt: Bei der Verglasung handele es sich um eine bauliche Veränderung i. S. von § 22 Abs. 1 S. 1 WEG, durch die in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen werde und die grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer bedürfe. Diese Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum zähle auch nicht zum Kreis der Angelegenheiten, über die eine einzelne Verwaltungseinheit mit Bindungswirkung für die übrigen Eigentümer abstimmen könne.

Eine Anfechtung des Beschlusses der Verwaltungseinheit II vom 26.4.1997 sei jedoch nicht erfolgt, so daß die Mängel des Beschlusses nicht mehr geltend gemacht werden könnten. Dieser Beschluß sei nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar gewesen. ...

Rechtsfehlerfrei stellt das LG freilich zunächst fest, daß die Verglasung einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum darstellt ... und deshalb eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG ist. Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können grundsätzlich nach § 22 Abs. 1 S. 1 WEG nicht gem. § 21 Abs. 3 WEG beschlossen oder gem. § 21 Abs. 4 WEG verlangt werden, sind also grundsätzlich nur einstimmig möglich (Senat, Beschl.

v. 12.1.2000 - 2 W 203/99 m. w. Nachw.). Nach § 22 Abs. 1 S. 2 WEG ist jedoch die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu solchen Maßnahmen insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Offenbar nimmt das LG - ohne nähere Tatsachenwürdigung - an, daß vorliegend eine solche zustimmungsbedürftige Beeinträchtigung gegeben ist. Hiervon ist bei der rechtlichen Prüfung durch den Senat auszugehen. Zutreffend ist ferner der Grundsatz, daß Mehrheitsbeschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Durchführung von Maßnahmen i.S. von § 22 Abs. 1 S. 1 WEG oder über die Zustimmung zu solchen Maßnahmen gem. § 22 Abs. 1 S. 2 WEG anfechtbar, aber in der Regel nicht nichtig sind, so daß sie nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig und bindend werden (Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 22 WEG Rdnr. 44 m. w. Nachw.).

Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des LG, daß dieser Grundsatz hier auf den Wohnungseigentümerbeschluß der Verwaltungseinheit II vom 26.4.1997 anwendbar ist. Sollte dieser Beschluß überhaupt Bindungswirkung entfalten, so jedenfalls nicht über die Wohnungseigentümer der Verwaltungseinheit II hinaus. Insoweit fehlt den Wohnungseigentümern der Verwaltungseinheit II nämlich eine Regelungsbefugnis, so daß sie ohne Ermächtigungsgrundlage in die Rechte Dritter eingreifen würden, was nicht hingenommen werden kann (Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdnr. 25). Demgemäß ist das vorliegend in §§ 9 Abs. 2a, 18 Abs. 1 TE geregelte so genannte Blockstimmrecht in Abweichung von §§ 21 Abs. 1, 15 Abs. 2, 21 Abs. 3, 25 Abs. 1, 2 WEG nur in eng umgrenzten Ausnahmefällen anzuerkennen, wenn nämlich ausgeschlossen ist, daß die übrigen Eigentümer von einer Angelegenheit betroffen werden können (OLG Köln, WuM 1998, 177 [178]; BayObLG, WuM 1994, 567). Die Zustimmung zur Verglasung gehörte vom Ausgangspunkt des LG her auch nicht zu den Angelegenheiten gem. § 9 Abs. 2 a TE.

Ein abweichendes Ergebnis wäre nur dann gerechtfertigt, wenn den Wohnungseigentümern der Verwaltungseinheit II die Befugnis eingeräumt worden wäre, in Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer mit Wirkung auch für diese abzustimmen. Dafür bietet die TE indes keinen Anhalt. Vielmehr bestand kein Anlaß für eine solche Ermächtigung, weil von vornherein die Beschlußfassung auf Angelegenheiten begrenzt war, welche nur eine Verwaltungseinheit betrafen und die übrigen Wohnungseigentümer nicht berührten. Unerheblich ist, daß die Bet. zu 1 bei der Beschlußfassung anwesend waren und den Beschluß gleichwohl nicht angefochten haben, weil dieser von vornherein für sie nicht bindend war. Insoweit bestand für die Bet. zu 2 auch kein Vertrauensschutz.

Soweit sie behauptet, die Bet. zu 1 hätten mit dem vorliegenden Verfahren lediglich Präjudizien für das Wohnungseigentumsverfahren 6 II 23/96 AG Oldenburg/H. schaffen wollen, ist dieses Argument spätestens seit dem rechtskräftigen Abschluß des Verfahrens mit dem Senatsbeschluß vom 5.1.1998 nicht mehr stichhaltig. Nach allem ist der unangefochten gebliebene Wohnungseigentümerbeschluß der Verwaltungseinheit II vom 26.4.1997 unbeachtlich und kann der angefochtene Beschluß des LG deshalb keinen Bestand haben.

Eine abschließende Entscheidung ist dem Senat nicht möglich, weil die Sache noch aufklärungsbedürftig ist. Einmal ist das Vorliegen einer unbeschränkten Baugenehmigung für die Verglasung bisher ungeklärt. Die Bet. zu 1 macht aus Brandschutzgründen (vgl. Staudinger/Bub, § 22 WEG Rdnr. 72) geltend, daß die Baugenehmigung vorsehe, drei Fenster wieder herauszureißen. Zum anderen wird es wesentlich auf die optische Beeinträchtigung der Gesamtanlage durch die Verglasung ankommen. Werden die Grundsätze gem. § 22 WEG zu Grunde gelegt, so ist eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks nur dann als erhebliche Beeinträchtigung zu werten, wenn sie nachteilig wirkt (Senat, a. a. O.; NZM 1999, 422 = NJW-RR 1999, 666; OLG-Report 1999, 187; jetzt auch OLG Zweibrücken, NZM 2000, 294 L = FGPrax 1999, 220, unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung; Staudinger/Bub, § 22 WEG Rdnrn. 73 f.). Insoweit hat das LG bisher keine nachvollziehbaren Feststellungen getroffen. ...