Beschluß

Beschluß; Jahresabrechnung; Einzelabrechnung; Nichtigkeit; Bestandskraft; Verwalter; Vereinbarung; Anfechtung

Im Beschlußanfechtungsverfahren zur Jahresgesamt- und zur Einzelabrechnung kann Klarheit über die Frage erreicht werden, ob die Abrechnungsbeschlüsse in Widerspruch zu einer Vereinbarung stehen, die ein Wohnungseigentümer mit dem Verwalter getroffen hat. Sind die Beschlüsse mangels Anfechtung bestandskräftig geworden, ist eine Fehlerhaftigkeit für den Zahlungsanspruch unschädlich.

Die Bet. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die übrigen Miteigentümer nehmen die Ag. auf Zahlung von 9.130,68 DM an die Gemeinschaft in Anspruch.

Am 28.9.1994 meldeten die Ag. der Verwalterin einen Wasserschaden im Badezimmer ihrer Wohnung. Die Ag. ließen bei dieser Gelegenheit das gesamte Badezimmer (Einrichtung und Verfliesung) neu herstellen. Von dem Gesamtaufwand in Höhe von 41.048,46 DM trugen die Versicherung der Gemeinschaft 11.666 DM und die Ag. 20.251,78 DM. Den Restbetrag in Höhe von 9.130,68 DM verauslagte die Gemeinschaft. In der Jahresabrechnung für 1996 wurden die Ag. mit diesem Betrag belastet, weil der entsprechende Betrag nach Ansicht der Ast. nicht der Behebung des Wasserschadens diente. Die Ast. nehmen die Ag. auf Zahlung dieses Betrages an die Gemeinschaft in Anspruch.

AG und LG haben diesem Antrag entsprochen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Ag., mit der sie insbesondere geltend machen, dem Anspruch der Gemeinschaft stehe eine im Dezember 1994 geschlossene Vereinbarung zwischen der Verwalterin der Anlage und ihnen (den AG) entgegen, wonach die Gemeinschaft sämtliche Lohnkosten der Modernisierung und Instandsetzung ihres Badezimmers trage.

II. Die sofortige weitere Beschwerde der Ag. ist zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die Vorinstanzen haben rechtsfehlerfrei festgestellt, daß die Verpflichtung der Ag. zur Zahlung des streitigen Betrages bereits aus der Beschlußfassung der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung 1996 folgt.

1. Der Zahlungsanspruch der Ast. gegen die Ag. ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit der durch den Eigentümerbeschluß vom 11.7.1997 gebilligten Jahresabrechnung 1996.

Das Landgericht hat unangegriffen festgestellt, daß den einzelnen Eigentümern - und damit auch den Ag. - vor der Eigentümerversammlung vom 11.7.1997 nicht nur die Gesamtabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1996, sondern auch die jeweilige Einzelabrechnung vorlag. Sowohl in der Einzelabrechnung der Ag. wie in der Gesamtabrechnung ist der streitige Betrag in Höhe von 9.130,68 DM enthalten und führt zu einer entsprechenden Belastung des Abrechnungskontos der Ag. In der Eigentümerversammlung vom 11.7.1997 wurde unter TOP 2 über die Jahresabrechnung 1996 sowie die Entlastung der Hausverwaltung berichtet, diskutiert und abgestimmt. In seinem Bericht wies der Verwaltungsbeirat darauf hin, daß er hinsichtlich einiger Einzelposten auf eine direkte Belastung einzelner Wohnungseigentümer hingewirkt habe. Anschließend wurde die Jahresabrechnung 1996 genehmigt und die Hausverwaltung entlastet.

Damit hat die Eigentümergemeinschaft nicht nur die Gesamtabrechnung für das Jahr 1996, sondern - wie es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (vgl. BayObLGZ 1989, 310) - auch die Einzelabrechnungen genehmigt. Mit dieser Genehmigung wurden die für jeden Wohnungseigentümer ermittelten Abrechnungssalden verbindlich festgelegt (BayObLG ZMR 1995, 41; BayObLG WM 1991, 618). Der auf diese Weise festgelegte Fehlbetrag ist von den Ag. nach § 16 Abs. 2 WEG auszugleichen.

2. Dagegen können die Ag. nicht einwenden, nach einer zwischen ihnen und der Verwalterin der Anlage im Dezember 1994 getroffenen Vereinbarung sei der streitige Betrag von der Gemeinschaft zu tragen, da sie sich mit der Verwalterin dahingehend geeinigt hätten, daß sie die Materialkosten der Neuherstellung ihres Badezimmers, die Gemeinschaft jedoch sämtliche Lohnkosten tragen werde. Dabei ist es für die Entscheidung des Rechtsstreits unerheblich, ob eine solche Vereinbarung zustande gekommen ist und die Verwalterin für ihren Abschluß Vertretungsmacht hatte.

a) Einwendungen gegen die Richtigkeit einer genehmigten Jahresabrechnung können hinsichtlich der Gesamt- wie der Einzelabrechnung nur durch einen Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses (§ 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) geltend gemacht werden, der innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gestellt werden muß. Ein solcher Antrag wurde nicht gestellt; dadurch wurde die am 11.7.1997 erteilte Genehmigung der Jahresabrechnung 1996 bestandskräftig. Eine bestandskräftig beschlossene Jahres- und Einzelabrechnung ist jedoch verbindlich, selbst wenn sie fehlerhaft sein sollte (BGH NJW 1994, 2950, 2953; BayObLG WM 1995, 54, 55; BayObLG WM 1991, 618). Auf die von den Ag. behauptete Vereinbarung, der die Abrechnung von 1996 zuwiderlaufen soll, kommt es daher nicht an. Die A. hätten die Existenz einer solchen Vereinbarung mittels der Anfechtung des Eigentümerbeschlusses vom 11.7.1997 geltend machen müssen.

b) Etwas anderes gälte nur dann, wenn der Genehmigungsbeschluß der Gemeinschaft vom 11.7.1997 nichtig wäre. Ein Nichtigkeitsgrund ist jedoch nicht erkennbar. Aus dem von den Ag. behaupteten Widerspruch zu der im Dezember 1994 geschlossenen Vereinbarung, die die Gemeinschaft nach Ansicht der Ag. binden und diese dem Vorwurf des widersprüchlichen und damit rechtsmißbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) aussetzen soll, folgt - die Richtigkeit dieser Ansicht unterstellt - jedenfalls nicht die Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 8. Aufl., § 23 Rdnr. 112; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 28 WEG Rdnr. 409). Es ist nämlich Sinn der Regelung des § 23 Abs. 4 WEG, wonach Eigentümerbeschlüsse mangels Anfechtung nach Ablauf eines Monats bestandskräftig werden, etwaige Meinungsverschiedenheiten der Eigentümer über die Rechtmäßigkeit ihrer Beschlüsse schnell zu entscheiden, damit unter den Wohnungseigentümern Klarheit über die Rechtslage und damit Rechtssicherheit besteht. Dazu zählt auch die Frage, ob ein Beschluß der Eigentümer in Widerspruch zu einer Vereinbarung steht, die ein Mitglied der Gemeinschaft vorher mit dem Verwalter geschlossen hat.