Beschlagnahme der Mietforderung

Beschlagnahme der Mietforderung; Vorausverfügung über Miete; Zugangsvereitelung

Im Rahmen des Mietverhältnisses hat der Mieter die Obliegenheit, Vorkehrungen für den Zugang mietvertraglich relevanter Erklärungen bereitzuhalten (Briefkasten- oder ähnliche Zugangsvorrichtungen).

Der Kl. hat gegen den Bekl. Anspruch auf Zahlung des Nettokaltmietzinses. (...)

Der Einwand der Erfüllung (§ 362 BGB) greift nicht durch. Gemäß § 1123 Abs. 2 S. 1 BGB umfaßt die Beschlagnahme der Hypothekengläubigerin Mietzinsforderungen, die bis zu einem Jahr vor der Wirksamkeit der Beschlagnahme gegenüber dem Drittschuldner fällig geworden sind. Dies ist vorliegend gegeben, da die Beschlagnahme spätestens mit positiver Kenntnis des Bekl. im Januar 2000 gemäß § 22 Abs. 2 S. 2 ZVG ihm gegenüber wirksam wurde. Ob der Bekl. den streitgegenständlichen Mietzins im voraus an den Zeugen gezahlt hat, kann dahingestellt bleiben, da diese Verfügung jedenfalls gegenüber der Hypothekengläubigerin gemäß § 1124 Abs. 2 BGB unwirksam wäre. Danach ist eine Verfügung gegenüber dem Hypothekengläubiger unwirksam, soweit sie sich auf den Mietzins für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht (Vorausverfügung). Erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. eines Monats, so ist die Verfügung auch für den Folge-monat noch wirksam. Abs. 2 ist nur dann nicht anwendbar, wenn der Mietzins für die ganze Vertragsdauer im voraus zu entrichten ist (Palandt-Bassenge, BGB, 59. Aufl., § 1124, Rn. 6) oder es sich um einen Baukostenzuschuß handelt (BGH NJW 1959, 380). Abs. 2 ist demgegenüber bereits dann seinem Zweck nach anwendbar, wenn nach der ursprünglichen Vertragsabrede der vereinbarte Mietzins nach Zeitabschnitten (auch jährlich) im voraus fällig ist (BGHZ 37, 346; BGH NJW 1998, 595). Erst recht ist er in dem vorliegenden Fall einer im lau-fenden Mietverhältnis - nachträglich - erfolgten Abrede der Vorauszahlung zwischen Mieter und Vermieter einschlägig (RG JW 1933, 1658). Eine wirksame Beschlagnahme der Mietzinsforderungen ist aufgrund des schriftlichen Zahlungsverbots vom 20.7.1999 erfolgt. Da der Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg nicht gemäß § 57 b Abs. 2 S. 2 ZVG zugestellt wurde, kommt es für die Wirksamkeit auf die Kenntnisnahme des Bekl. an, § 22 Abs. 2 S. 2 ZVG. Dabei kann unterstellt werden, daß der Bekl. das Schreiben nicht tatsächlich zur Kenntnis genommen hat. Der Bekl. muß sich gemäß § 242 BGB jedoch so behandeln lassen, als ob ihm das Schreiben vom 20.7.1999 zugegangen wäre. Nach der Rechtsprechung muß derjenige, der aufgrund bestehender oder angebahnter vertraglicher Beziehungen mit dem Zugang rechtserheblicher Erklärungen zu rechnen hat, geeignete Vorkehrungen treffen, daß ihn derartige Erklärungen auch erreichen (RGZ 110, 34 [36]; BGHZ 67, 271 [278]; BGH NJW 1998, 976, [977] m. w. N.). Werden solche Zugangsvorrichtungen nicht bereitgestellt, so kann darin regelmäßig ein Verstoß gegen die durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen oder den Abschluß eines Vertrages begründeten Sorgfaltspflichten gegenüber dem Vertragspartner liegen (vgl. RGZ 110, 34 [36]; BGH NJW 1998, 976 [1977]). Der Erklärungsempfänger muß eine Erklärung als zugegangen gegen sich gelten lassen, wenn dieser Sorgfaltsverstoß innerhalb der vertraglichen oder vorvertraglichen Beziehungen so schwer wiegt, daß es gerechtfertigt ist, den Adressaten nach Treu und Glauben so zu behandeln, als habe ihn die infolge seiner Sorgfaltsverletzung nicht zugegangene Willenserklärung doch erreicht. Dies ist der Fall, wenn der Erklärende seinerseits die ihm obliegenden Sorgfaltspflichten erfüllt hat. Hierzu muß er alles Erforderliche und ihm Zumutbare getan haben, damit seine Erklärung den Adressaten erreichen konnte. Dazu gehört in der Regel, daß er nach Kenntnis von dem nicht erfolgten Zugang unverzüglich einen erneuten Versuch

ch erreicht. Dies ist der Fall, wenn der Erklärende seinerseits die ihm obliegenden Sorgfaltspflichten erfüllt hat. Hierzu muß er alles Erforderliche und ihm Zumutbare getan haben, damit seine Erklärung den Adressaten erreichen konnte. Dazu gehört in der Regel, daß er nach Kenntnis von dem nicht erfolgten Zugang unverzüglich einen erneuten Versuch unternimmt, seine Erklärung derart in den Machtbereich des Empfängers zu bringen, daß diesem ohne weiteres eine Kenntnisnahme ihres Inhalts möglich ist (RGZ 110, 34 [37l; BGH NJW 1998, 976 [977]). Dies folgt daraus, daß eine empfangsbedürftige Willenserklärung Rechtsfolgen grundsätzlich erst dann auslöst, wenn sie zugegangen ist. Ein wiederholter Zustellungsversuch des Erklärenden ist indes entbehrlich, wenn der Adressat - in Erwartung einer vertragsrelevanten Erklärung des Vertragspartners - die Annahme der an ihn gerichteten schriftlichen Erklärung grundlos verweigert (BGH NJW 1983, 929 [930]; BGH NJW 1998, 976 [977]) oder wenn der Adressat - wie vorliegend - den Zugang der Erklärung arglistig vereitelt hat. Aus dem mietvertraglichen Dauerschuldverhältnis ergibt sich vorliegend die Obliegenheit des Bekl. als Mieter, Vorkehrungen für den Zugang mietvertraglich relevanter Erklärungen bereitzuhalten. Dies ist nicht erfolgt. Der Bekl. ist dem Vortrag des Kl. nicht entgegengetreten, wonach die Mitarbeiterin des Kl., Frau S. das Schreiben vom 20.7.1999, das sich zulässigerweise an "die Mieter/Nutzer des Wohneigentums 3 b, W.-H.-Straße 9, Berlin" richtete, am 21.7.1999 um 19.00 Uhr, nicht zugehen lassen konnte, weil kein beschrifteter Briefkasten des Bekl. vorhanden war. Da der Bekl. nicht dargelegt hat, ob und ggf. wo er einen Briefkasten oder eine ähnliche Zugangsvorrichtung bereitgehalten hat, ist von einer arglistigen Zugangsvereitelung auszugehen, die einen nochmaligen Zustellversuch entbehrlich gemacht hat.

Da sich der Bekl. nach § 242 BGB so behandeln lassen muß, als wäre ihm das Zahlungsverbot vom 20.7.1999 zugegangen, bezieht sich die Unwirksamkeit der Verfügung gemäß § 1124 Abs. 2 2. Hs. BGB auf den Mietzins ab dem streitgegenständlichen Zeitraum (ab September 1999). Dieser ist der Höhe nach unstreitig.

Der Mieter muß durch einen Briefkasten oder eine ähnliche Zugangsvorrichtung sicherstellen, daß ihn schriftliche Erklärungen des Vermieters erreichen.

Dem Mieter sollte die Beschlagnahme der Mietforderung zugestellt werden. Das sollte durch Boten geschehen, der dann allerdings keinen Briefkasten oder einen Briefschlitz in der Wohnungseingangstür vorfand. Der Bote steckte daraufhin das Schreiben oberhalb des Schließbleches der Wohnungseingangstür fest. Der Mieter behauptete, das Schreiben nie erhalten zu haben. Ob er die Miete weiter an den Vermieter gezahlt hatte, ist nicht bekannt.

Das Landgericht, ZK 63, kam zu dem Ergebnis, daß der Mieter die Miete (noch einmal?) an den Zwangsverwalter zahlen müsse, denn er sei so zu behandeln, als habe ihn die Beschlagnahmeverfügung erreicht. Gläubiger der Miete sei damit der Hypothekengläubiger. Ein Mieter müsse nämlich aufgrund der mietvertraglich bestehenden Beziehungen mit dem Zugang rechtserheblicher Erklärungen rechnen und habe daher geeignete Vorkehrungen zu treffen, daß ihn derartige Erklärungen auch erreichen. Würden Zugangsvorrichtungen nicht bereitgestellt, so könne darin regelmäßig ein Verstoß gegen die durch den Mietvertrag begründeten Sorgfaltspflichten gegenüber dem Vertragspartner liegen. Zwar müsse der Erklärende, hier also der Vermieter, alles Erforderliche und Zumutbare tun, damit seine Erklärungen auch den Mieter als Adressaten erreichen. Dazu gehöre in der Regel, daß er nach Kenntnis von dem nicht erfolgten Zugang unverzüglich einen neuen Versuch unternimmt, seine Erklärung derart in den Machtbereich des Empfängers zu bringen, daß diesem ohne weiteres eine Kenntnisnahme des Inhalts möglich sei. Aus einem mietvertraglichen Dauerschuldverhältnis ergebe sich die Obliegenheit des Mieters, Vorkehrungen für den Zugang mietvertraglich relevanter Erklärungen bereitzuhalten. Dazu gehöre das Anbringen eines Briefkastens oder einer ähnlichen Zugangsvorrichtung. Ansonsten sei von einer arglistigen Zugangsvereitelung auszugehen.

Die Entscheidung der ZK 63 liegt auf der Linie der Entscheidung vom 28. September 2001 (in diesem Heft Seite 194). Die Behauptung von Mietern (aber auch von Vermietern), relevante Schreiben des Vertragspartners nicht erhalten zu haben, ist "tägliches Brot" in der gerichtlichen Praxis. Die Entscheidung des BGH (BGHZ 67, 278), daß derjenige, der mit dem Eingang rechtsgeschäftlicher Erklärungen rechnen muß, geeignete Vorkehrungen treffen muß, daß ihn die zu erwartenden Erklärungen auch tatsächlich erreichen, ist nicht neu. Sie wird nur oftmals in der täglichen Rechtsanwendung vergessen. Es handelt sich im übrigen auch nicht um eine spezifisch mietrechtliche Frage, sondern dieser Satz gilt allenthalben, so zum Beispiel auch im Versicherungsrecht. Festzuhalten bleibt in diesem Zusammenhang jedoch, daß es hier um die Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) geht. Der Adressat dieser Erklärung muß sich also nur so behandeln lassen, als habe ihn die Erklärung tatsächlich erreicht. In einer Vielzahl von Fällen (die Dunkelziffer ist sicher sehr hoch) hat ihn die Erklärung auch tatsächlich erreicht, er möchte sie nur nicht gegen sich gelten lassen, weil sie ihm nicht paßt. Weil förmliche Zustellungsurkunden fehlen, meint so mancher, dann eben den Eingang bestimmter Schreiben bestreiten zu können. Die Gerichte möchten jedoch nicht "an der Nase herumgeführt werden".