Beschlagnahme

Beschlagnahme; Zwangsverwaltung; Zurückbehaltung; Zurückbehaltungsrecht; Mietzins; Kaution

Ein Mieter kann die Zurückbehaltung der Mietzinszahlung gegenüber dem monatlichen Zahlungsanspruch des Zwangsverwalters nicht damit begründen, daß der Vermieter vor der Beschlagnahme des Grundstücks die Mietkaution nicht gesetzesgemäß angelegt hat.

Der Kl. verlangt als Zwangsverwalter für das Grundstück ... von den Bekl. - dort wohnhaft - die unstreitig nicht an ihn entrichteten Mietzinsen für die Monate März und April 1998. Die Beschlagnahme des Grundstücks ist bereits am 15.1.1998 erfolgt. Die Bekl. haben auch die Monatsmiete für Februar an den Kl. bezahlt.

Hinsichtlich der Mietzahlungen für März und April 1998 berufen sie sich auf ein Zurückbehaltungsrecht, weil der Vermieter die Mietkaution nicht nach § 550 b BGB angelegt hat, was ebenfalls nicht streitig ist. Sie meinen, sie seien berechtigt, die beiden Monatsmieten zur Auffüllung der Mietkaution zu benutzen.

Das AG hat der Klage stattgegeben, weil sich die Beschlagnahme des Grundstücks auch auf die Mietforderungen erstrecke (§§ 148 Abs. 1 Satz 1, 21 Abs. 2 ZVG) und den Bekl. gegenüber dem Zwangsverwalter ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Mietzinsen nicht zustehe, weil dieses einer nach der Beschlagnahme kraft Gesetzes unzulässigen Aufrechnung gleichkomme (§ 20 Abs. 2 ZVG, § 1124 Abs. 2, § 1125, § 392 BGB).

Mit ihrer Berufung wiederholen die Bekl. ihre entgegenstehende Rechtsansicht.

Die Berufung ist zulässig, aber aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils, auf die in vollem Umfang Bezug genommen wird, unbegründet.

Das Urteil des AG entspricht dem Gesetz und der dazu ergangenen Rechtsprechung (ebenso LG Mannheim WM 1990, 293; BGH Rpfleger 1979, 53, 54 [= WM 1979, 101]). Entscheidend ist, daß die Beschlagnahme des Grundstücks bereits vor Fälligkeit der geforderten Mietzinsen wirksam geworden ist und der Zwangsverwalter die an den Vermieter geleistete Mietkaution nicht erhalten hat. Die dem Zwangsverwalter kraft Gesetzes zur Verfügung stehende Haftungsmasse würde geschmälert, wenn die Bekl. die Mietzinsen für März und April 1998 wegen der früher einmal an den Vermieter gezahlten Mietkaution zurückbehalten dürften, obwohl dieser Gegenwert der Haftungsmasse nicht zur Verfügung steht und auch nicht zu ihr eingezogen werden kann. Es war und ist insoweit Sache der Bekl., sich an den Vermieter zu halten.

Im Gesetz ist ausdrücklich ein Aufrechnungsverbot zu Lasten der Mieter vorgesehen (§§ 392, 1125 BGB). Das schließt in diesem Fall auch ein Zurückbehaltungsrecht aus, weil es wirtschaftlich einer Aufrechnung gleichkäme (so auch ausdrücklich BGH Rpfleger 1979, 54 [= WM 1979, 101]).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des LG Kiel in WM 1989, 18. Vielmehr ist daraus zu entnehmen, daß die Mieter Mietzinsen zwecks Anlage als Mietkaution dann einbehalten dürfen, wenn die Beschlagnahme erst später - nach Fälligkeit dieser Mietzinsen - wirksam geworden ist. Im vorliegenden Fall haben sich die Mieter jedoch zu spät zur Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts entschlossen, nämlich erst wegen Mietzinsen, die aufgrund der Beschlagnahme zur Haftungsmasse im Rahmen der Zwangsverwaltung gehören und damit der Verfügung des Vermieters und der Mieter entzogen sind.