Beschaffenheitszuschlag, Hausflur, Treppenraum, Grundmietenverordnung, Mieterhöhung

Einen Beschaffenheitszuschlag für schadenfreie Hausflure oder Treppenräume kann der Vermieter nur erheben, wenn solche außerhalb derjenigen Wohnfläche vorhanden sind, welche schon Gegenstand der allgemeinen Mieterhöhung nach § 1 2. GrundMV ist.

Aus § 2 Abs. 1 Nr. 2 2. GrundMV in Verbindung mit § 3 Nr. 1 ergibt sich jedoch ein weiterer Erhöhungsbetrag von nur 0,30 DM/qm. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 der 2. GrundMV konnte die Miete um weitere 0,60 DM/qm erhöht werden, wenn keine Schäden nach § 2 Abs. 3 vorhanden sind. Nach § 2 Abs. 3 verringert sich der Erhöhungsbetrag nach Abs. 1 Nr. 2 um jeweils 0,30 DM für Wohnraum in einem Gebäude, dessen Hausflure oder Treppenräume erhebliche Schäden aufweisen. Aus der Konstruktion des § 2 Abs. 1 Nr. 2 sowie auch der gesetzlichen Überschrift dieser Norm ergibt sich, daß es sich hier um einen echten Beschaffenheitszuschlag handelt. Dieser kann nur erhoben werden, wenn Hausflure oder Treppenräume außerhalb der Wohnfläche vorhanden sind, die schon Gegenstand der allgemeinen Mieterhöhung nach § 1 der 2.GrundMV ist. Schon aus der Gesetzessystematik ergibt sich, daß dem Vermieter ein Zuschlag für die fehlerfreie Beschaffenheit eines Gebäudeteils, der bei der Mietsache gar nicht vorhanden ist, nicht zustehen kann. Dies folgt auch aus dem Sinn und Zweck des Gesetzes. Durch Beschaffenheitszuschläge soll der Vermieter angehalten werden, Gebäudeteile, die für die Wohnqualität von maßgeblicher Bedeutung sind, instand zu setzen. Wenn ein derartiger Gebäudeteil nicht vorhanden ist (im vorliegenden Fall separater Hausflur und Treppenraum), würde es der Intention des Gesetzgebers widersprechen, trotzdem den Beschaffenheitszuschlag zuzubilligen (vgl. AG Aschersleben WM 1995, 44; AG Potsdam WM 1995, 189; AG Görlitz WM 1995, 398). Anderslautende Gerichtsentscheidungen (zum Beispiel AG Rostock WM 1994, 671; AG Potsdam WM 1995, 717; AG Pasewalk WM 1996, 712) gehen zu Unrecht davon aus, daß anderenfalls dem Vermieter die Möglichkeit genommen würde, den gesetzlich höchstzulässigen Mietzins voll auszuschöpfen. Bei der Regelung des § 2 Abs. 1 Nr. 2 in Verbindung mit Abs. 3 der 2. GrundMV geht es nicht um Abschläge vom höchstzulässigen Mietzins, sondern um die Gewährung eines Beschaffenheitszuschlages, der nur dann in Betracht kommen kann, wenn die Merkmale, um deren Beschaffenheit es geht, auch tatsächlich vorhanden sind.