Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße und Minderung

Weicht die tatsächliche Größe der Wohnung, berechnet nach der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung, um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Größe ab, liegt kein zur Minderung berechtigender Mangel vor, wenn die Parteien eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Fläche getroffen haben (Abgrenzung zu BGH GE 2004, 680).

Dem Kl. steht kein Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB wegen eines in der Vergangenheit bestandenen Minderungsrechts gemäß § 536 BGB zu. Denn die Wohnung ist nicht mangelhaft im Sinne der vorgenannten Vorschrift, weil - nach dem Vorbringen des Kl. - anstelle der im Mietvertrag ausgewiesenen 81,89 m2 Wohn-/Hobbyfläche die Räumlichkeiten unter Berücksichtigung der II. Berechnungsverordnung tatsächlich nur 62,55 m2 ausweisen.

Zwar kann grundsätzlich bei einer Abweichung der tatsächlichen Größe der gemieteten Wohnung nach unten von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ein Mangel der Mietsache vorliegen, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt (BGH VIII ZR 295/03, Urteil vom 24. März 2004; VIII ZR 44/03, Urteil vom 24. März 2004; VIII ZR 192/03, Urteil vom 7. Juli 2004; VIII ZR 133/03, Urteil vom 24. März 2004 = GE 2004, 682; 2004, 680; 2004, 1021; 2004, 683). Dies ist indes nur dann der Fall, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit nachteilig abweicht. Hierbei ist der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig, wobei Vereinbarungen der Parteien oder eine Bezugnahme auf andere Regelungen und ihre Berechnung ausdrücklich für möglich erachtet werden (BGH VIII ZR 44/03, GE 2004, 680).

Es ist daher auch vorliegend vorrangig zu berücksichtigen, wie die Parteien den Begriff der "Wohn-/Hobbyfläche" verstanden haben. § 1 Ziffer 3 des streitgegenständlichen Mietvertrags lautet:

"Die Wohn-/Hobbyfläche ist mit 81,89 m2 vereinbart. Sollte sich nachträglich herausstellen, daß die tatsächliche Wohn-/Hobbyfläche von der vorstehend vereinbarten Fläche abweicht, so soll keine der Parteien berechtigt sein, aus dieser Tatsache eine Anpassung der Miete zu verlangen. Die beheizte Fläche beträgt 81,89 m2."

Nach Auffassung der Kammer haben vorliegend die Parteien mit übereinstimmendem Willen eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Fläche der Räumlichkeiten getroffen, die den vertraglich vereinbarten Zustand der Wohnung in bezug auf die Größe beschreibt. Eine rechnerische Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche sollte mithin nicht zu einer Mangelhaftigkeit führen. Hierbei sind die Parteien ersichtlich übereinstimmend davon ausgegangen, daß es - angesichts des Umstands, daß es sich um eine Dachgeschoßwohnung mit diversen Schrägen handelt - Unterschiede bei der Berechnung der Wohnfläche je nach Anwendung verschiedener Berechnungsmaßstäbe (DIN 277/§§ 42 - 44 ff. II. Berechnungsverordnung) geben könnte und würde und wollten die Unsicherheit derartiger unterschiedlicher Berechnungsweisen gerade außer Streit stellen.

Eine derartige vertragliche Vereinbarung über die Beschaffenheit des Mietgegenstands ist auch unter Berücksichtigung des § 307 BGB, sofern es sich hier um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln sollte, nach Auffassung der Kammer wirksam. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt hierin bereits deshalb nicht, weil beide Parteien Ansprüche aus einer tatsächlichen Abweichung der Fläche nicht herleiten können sollten. Demgemäß würde auch den Bekl. - im Falle einer tatsächlich größeren Fläche - ein Anspruch auf Umlegung der Betriebskosten bezüglich der größeren Wohnfläche nicht zustehen, wie sich für die Heizkosten explizit aus § 1 Ziff. 3 Satz 2 der getroffenen Vereinbarung ergibt. Auch eine Abweichung im Sinne von § 307 Abs. 2 Ziff. 1 BGB i.V.m. § 536 Abs. 4 BGB ist nicht erkennbar. Ausdrücklich hat der BGH in seinem Urteil vom 24. März 2004 (VIII ZR 44/03) ausgeführt, daß es als zulässig erachtet werde, daß die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine von den §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung abweichende Bedeutung beimessen; es sei möglich, daß ein anderer Berechnungsmodus nach der Art der Wohnung naheliegender sei, so daß es bei einer Maisonette-Wohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden auch denkbar sei, als Wohnfläche die reine Grundfläche der Wohnung nach der DIN 277 anzusetzen, ohne dabei einen Abzug von Flächen mit einer lichten Höhe unter zwei Metern vorzunehmen. Daraus ergibt sich, daß die Beschreibung des vertraglich geschuldeten Zustands unter Angabe einer Fläche möglich ist, deren begrifflicher Inhalt dem übereinstimmenden Willen der Parteien entspricht. So liegt es hier, wobei dahinstehen kann, ob die Fläche von 81,89 m2 aus der Flächenberechnung der DIN 277 folgt oder nicht. Denn die Parteien sind hier übereinstimmend von einer Wohnfläche ausgegangen, die 81,89 m2 betragen sollte. Der sich daraus ergebende vertraglich vereinbarte Zustand führt nicht zu einem Ausschluß einer Mietminderung im Sinne von § 536 Abs. 4 BGB, sondern hat zur Folge, daß ein Mangel bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche unter Heranziehung anderer Berechnungsmaßstäbe nicht vorliegt. Denn die Ungewißheit sollte offensichtlich durch die Vereinbarung einer bestimmten Fläche beseitigt werden. Dies hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nach Auffassung der Kammer stand.

Der Mieter ist, wie der Bundesgerichtshof bekanntlich in einer Grundsatzentscheidung festgestellt hat, zur Minderung berechtigt, wenn die Wohnung mehr als 10 % kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Da eine vertragliche Einschränkung des Minderungsrechts nach § 536 Abs. 4 BGB nichtig ist, können vertragliche Vereinbarungen wenig ausrichten. Das Landgericht Berlin ist anderer Auffassung.

Im Mietvertrag hieß es: "Die Wohn‑/Hobbyfläche ist mit 81,89 m2 vereinbart. Sollte sich nachträglich herausstellen, daß die tatsächliche Wohn-/Hobbyfläche von der vorstehend vereinbarten Fläche abweicht, so soll keine der Parteien berechtigt sein, aus dieser Tatsache eine Anpassung der Miete zu verlangen. Die beheizte Fläche beträgt 81,89 m2.

Eine Neuberechnung nach der II. BV ergab eine Größe von 62,55 m2; der Mieter machte Minderung für die Vergangenheit geltend.

Mit Urteil vom 10. Mai 2005 wies das LG Berlin die Klage ab und meinte, der BGH habe in seiner Entscheidung GE 2004, 680 ausdrücklich ausgeführt, daß die Parteien dem Begriff der Wohnfläche eine abweichende Bedeutung beimessen und auch vereinbaren könnten, daß die Grundfläche nach der DIN 277 berechnet wird. Hier liege eine solche vom BGH gebilligte Beschaffenheitsvereinbarung vor, so daß ein Mangel zu verneinen sei. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB scheide aus, weil beide Parteien an die Vereinbarung gebunden seien. Der vertraglich vereinbarte Zustand führe nicht zu einem (verbotenen) Ausschluß einer Mietminderung, sondern schließe lediglich einen Mangel aus. Die Revision wurde zugelassen.

Gegen diese Entscheidung hat der Mieter Revision eingelegt.

Der Bundesgerichtshof hat den Mieter in einem Schreiben vom 7. Juni 2006 darauf hingewiesen, daß der BGH beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluß nach § 552 a ZPO zurückzuweisen, weil weder ein Grund für die Zulassung der Revision vorliege, noch die Sache Aussicht auf Erfolg habe.

Wörtlich heißt es in dem Hinweisschreiben des BGH:

Das Berufungsgericht ist bei seiner Entscheidung von den im Senatsurteil vom 24. März 2004 (VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230) dargelegten Grundsätzen zur Problematik der Wohnflächenabweichung bei einer Dachgeschoß-Maisonette-Wohnung (mit ausgebautem Spitzboden) ausgegangen und auch nicht davon abgewichen. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Vertragsauslegung, wonach ein Ausnahmefall im Sinne des genannten Senatsurteils gegeben sei, bei dem eine Vereinbarung über eine nach der II. BV zu berechnende Wohnfläche nicht vorliege, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Folglich ist eine Wohnflächenberechnung nach der II. BV hier nicht maßgeblich (vgl. auch Senatsurteil vorn 22. Februar 2006 - VIII ZR 219/04 -, NZM 2006, 375).