Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche und Minderung

Selbst wenn die nach der Wohnflächenverordnung errechnete tatsächliche Größe der Wohnung um mehr als 10 % von der mietvertraglich angegebenen Größe abweicht, liegt kein zur Minderung berechtigender Mangel vor, wenn die Parteien eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Fläche getroffen haben (Ausnahmefall im Sinne von BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03 -, NJW 2004, 2230 = GE 2004, 680).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Entscheidung des Berufungsgerichts ist in GE 2005, 995 abgedruckt. Die mieterseits dagegen eingelegte Revision wurde durch einstimmigen Beschluß des BGH zurückgewiesen.

Die Revision ist gemäß § 552 a ZPO durch Beschluß zurückzuweisen, weil entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und das Rechtsmittel darüber hinaus keine Aussicht auf Erfolg bietet. Zur Begründung wird auf den Hinweis der Vorsitzenden vom 7. Juni 2006 Bezug genommen (§§ 552 a Satz 2, 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO)*.

*) Der Hinweis lautet wie folgt: "Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluß nach § 552 a ZPO zurückzuweisen. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Die Sache hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht ist bei seiner Entscheidung von den im Senatsurteil vom 24. März 2004 (- VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 = GE 2004, 680) dargelegten Grundsätzen zur Problematik der Wohnflächenabweichung bei einer Dachgeschoß-Maisonette-Wohnung (mit ausgebautem Spitzboden) ausgegangen und auch nicht davon abgewichen. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Vertragsauslegung, wonach ein Ausnahmefall im Sinne des genannten Senatsurteils gegeben sei, bei dem eine Vereinbarung über eine nach der II. BV zu berechnende Wohnfläche nicht vorliege, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Folglich ist eine Wohnflächenberechnung nach der II. BV hier nicht maßgeblich (vgl. auch Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 219/04 -, NZM 2006, 375 = GE 2006, 642)."

Der BGH weist die Revision von Mieterseite gegen das Urteil des LG Berlin, ZK 63 (GE 2005, 995), zurück und bestätigt die Zulässigkeit von "Beschaffenheitsvereinbarungen" zur Wohnfläche.

Im Mietvertrag hieß es: "Die Wohn-/Hobbyfläche ist mit 81,89 m2 vereinbart. Sollte sich nachträglich herausstellen, daß die tatsächliche Wohn-/Hobbyfläche von der vorstehend vereinbarten Fläche abweicht, so soll keine der Parteien berechtigt sein, aus dieser Tatsache eine Anpassung der Miete zur verlangen." Eine Berechnung der Fläche nach der II. BV ergab eine Größe von 62,55 m2. Der Mieter machte Minderung für die Vergangenheit geltend. Die ZK 63 war von einer Beschaffenheitsvereinbarung ausgegangen mit der Folge, daß die Berechnung nach der II. BV (jetzt Wohnflächenverordnung) nicht in Betracht gekommen sei.

Der BGH wies die Revision durch einstimmigen Beschluß zurück. Zur Begründung wurde auf einen Hinweis der Vorsitzenden des VIII. Zivilsenats Bezug genommen. Bei der Wohnflächenberechnung sei vorliegend die II. BV nicht maßgeblich. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Vertragsauslegung, wonach ein Ausnahmefall im Sinne der BGH-Rechtsprechung (vgl. BGH GE 2004, 680) vorliege, sei revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.