Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche, Störung der Geschäftsgrundlage

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters mit fehlerhafter Größe der Wohnfläche (größer als tatsächlich) zu, liegt darin keine Beschaffenheitsvereinbarung zur Größe der Wohnfläche. In diesem Fall kommt eine Anpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) in Betracht mit der Folge, dass der Mieter den sich auf die zu große Fläche beziehenden Teil seiner Zustimmung kondizieren kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Zwischen dem Kl. als Mieter und den Bekl. als Vermieter besteht ein Mietvertrag über die im klägerischen Antrag bezeichnete Wohnung. Der Mietvertrag wurde im Jahre 1987 geschlossen; er enthält keine Flächenangabe. Die Bekl. ließen durch ihre jeweiligen Mietverwalter unter dem 14.9.2011 und dem 6.10.2015 Mietererhöhungsverlangen aussprechen, in denen eine Wohnfläche von 58 m² genannt wurde. Der Kl. stimmte den Verlangen zu und zahlte in der Zeit von Dezember 2011 bis Dezember 2015 eine Nettomiete von 284,89 € (Bruttomiete: 469,89 €) und in der Zeit ab Januar 2016 eine Nettomiete von 327,39 € (Bruttomiete: 512,39 €). Am 19.7.2016 überprüfte der Kl. die Wohnfläche und stellte fest, dass sie lediglich 37 m² beträgt. Unter Zugrundelegung dieser Wohnfläche ergibt sich aus dem Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main für das Jahr 2011 eine Nettomiete in Höhe von 348,17 € und aus dem Mietspiegel für das Jahr 2015 eine Nettomiete in Höhe von 342,25 €.

Der Kl. begehrt mit der Klage die Rückzahlung überzahlter Miete […] in Höhe von insgesamt 10.502,48 € sowie die Feststellung, dass er nicht verpflichtet ist, eine den Betrag von 327,92 € übersteigende Bruttomiete zu zahlen.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete […]. Ein solcher Anspruch folgt insbesondere nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 BGB, denn die Zahlungen erfolgten mit Rechtsgrund.

Die Bruttomiete ist nicht gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert. Denn es liegt kein Mangel der Mietsache vor; es fehlt eine Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit. Eine Beschaffenheitsvereinbarung bzgl. der Wohnfläche liegt nicht vor, da im Mietvertrag keine Wohnungsgröße angegeben wurde und auch sonst keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass die Parteien bei Mietvertragsabschluss eine Vereinbarung über die Wohnfläche treffen wollten.

Auch in den Vereinbarungen über die Mieterhöhungen liegt keine Beschaffenheitsvereinbarung. Errechnet der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund einer falschen Quadratmeterzahl eine fehlerhafte Miete, löst dies allein keine Gewährleistungsfolgen aus. Denn die Mieterhöhungserklärung - auch wenn sie eine fehlerhafte Größe zugrunde legt - vermag nach zutreffender Auffassung nicht den Vertragsgegenstand, sondern nur den Betrag der Mietzahlungsverpflichtung zu ändern (Eisenschmid [wohl richtig: Börstinghaus; die Red.], in: Schmidt-​Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 557 Rn. 56c m.w.N.; Lützenkirchen, in: Erman, BGB, 14. Aufl., § 536 Rn. 41; a. A.: Kraemer, in: NZM 2000, 1121, 1123). Für die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung besteht keine Veranlassung. Zu interessengerechten Ergebnissen kommt man mit Hilfe der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Haben die Parteien mehreren Mieterhöhungen rechtsirrig eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt, ohne dass im Mietvertrag eine Fläche vereinbart war, kommt eine Anpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage in Betracht mit der Folge, dass der Mieter den sich auf die zu große Fläche beziehenden Teil seiner Zustimmung kondizieren kann (BGH, Urteil vom 7.7.2004 - VIII ZR 192/03; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 557 Rn. 20; Lützenkirchen, aaO.). Dies ist aber nicht mit einer Minderung zu verwechseln. Vielmehr erfolgt gemäß § 242 BGB eine Anpassung des Mietzinses anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße und des in dem Mieterhöhungsverlangen angegebenen Mietpreises pro Quadratmeter (BGH, Urteil vom 7.7.2004 - VIII ZR 192/03 - GE 2004, 1021).

Da die vom Kl. gezahlte und zu zahlende Miete auch bei einer Wohnfläche von 37 m² unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und liegt, kommen eine Anpassung und damit ein Bereicherungsanspruch nicht in Betracht.

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters mit fehlerhafter Größe der Wohnfläche (größer als tatsächlich) zu, liegt darin keine Beschaffenheitsvereinbarung zur Größe der Wohnfläche. In diesem Fall kommt eine Anpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) in Betracht mit der Folge, dass der Mieter den sich auf die zu große Fläche beziehenden Teil seiner Zustimmung kondizieren kann.

Der Mietvertrag von 1987 enthält keine Flächenangabe. Der Mieter stimmte 2011 und 2015 Mieterhöhungsverlangen des Vermieters unter Zugrundelegung einer Wohnfläche von 58 m² zu. Später überprüfte er die Wohnfläche und kam lediglich zu einer Größe von 37 m². Er begehrte Rückzahlung überzahlter Miete unter Zugrundelegung der geringeren Wohnfläche.

Das AG Frankfurt/Main wies die Klage ab. Der Anspruch folge insbesondere nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung. Die Miete sei nicht nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert, denn es liege kein Mangel der Mietsache vor; es fehle eine Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit. Eine Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche liege nicht vor, da im Mietvertrag keine Wohnungsgröße angegeben worden sei und auch sonst keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich seien, dass die Parteien bei Mietvertragsabschluss eine Vereinbarung über die Wohnfläche haben treffen wollen.

Auch in den Vereinbarungen über die Mieterhöhungen liege keine Beschaffenheitsvereinbarung. Errechne der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen aufgrund einer falschen Quadratmeterzahl eine fehlerhafte Miete, löse dies allein keine Gewährleistungsfolgen aus. Denn die Mieterhöhungserklärung – auch wenn sie eine fehlerhafte Größe zugrunde lege – vermöge nicht den Vertragsgegenstand, sondern nur den Betrag der Mietzahlungsverpflichtung zu ändern.

Für die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung bestehe keine Veranlassung. Zu interessengerechten Ergebnissen komme man mit Hilfe der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Hätten die Parteien mehreren Mieterhöhungen rechtsirrig eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt, ohne dass im Mietvertrag eine Fläche vereinbart gewesen sei, komme eine Anpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage in Betracht mit der Folge, dass der Mieter den sich auf die zu große Fläche beziehenden Teil seiner Zustimmung kondizieren könne. Das sei aber nicht mit einer Minderung zu verwechseln. Vielmehr erfolge gemäß § 242 BGB eine Anpassung des Mietzinses anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße und des in dem Mieterhöhungsverlangen angegebenen Mietpreises pro Quadratmeter. Da die vom Kläger gezahlte und zu zahlende Miete auch bei Zugrundelegung einer Wohnfläche von 37 m² unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen habe und liege, komme eine Anpassung und damit ein Bereicherungsanspruch nicht in Betracht.