Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich Wohnungsgröße bei Dachgeschosswohnungen, Mietminderung wegen Wohnflächendifferenz

Hat der Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrages die anzumietende Dachgeschosswohnung mit Galerie und Dachschrägen besichtigt und konnte sich ein Bild von der Größe der Wohnung wie auch von der Wohnfläche machen, stellt die mietvertragliche Formulierung „Größe ca. lt. Vereinbarung 75 m2“ eine Beschaffenheitsvereinbarung dar mit der Folge, dass nicht das Aufmaß nach der Wohnflächenverordnung maßgeblich ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. vermieteten an die Kl. eine Dachgeschosswohnung. Im Zuge der Mietvertragsverhandlungen besichtigte die Kl. zunächst diese Wohnung. Diesen Mietvertrag unterschrieb die Kl. in Abwesenheit der Bekl. Die Parteien vereinbarten unter § 1a des Mietvertrages Folgendes: „Die Wohnung im Vorderhaus DG, bestehend aus 2 Zimmern nebst Küche, Toilette, Dusche, Bad und Diele … Galerie zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. lt. Vereinb. 75 m2 beträgt.“

Die Kl. forderte von den Bekl. Rückzahlung überzahlter Miete. Sie behauptet, dass die an sie vermietete Wohnung eine Wohnfläche auf Basis der Wohnflächenverordnung von 46,85 m2 habe. Dem Mietvertrag nach bestünde eine Pflicht der Bekl., eine Wohnung mit einer Fläche auf Basis der Wohnflächenverordnung von 75 m2 zu überlassen, da nach der mietvertraglichen Vereinbarung eine Wohnfläche von 75 m2 geschuldet sei. Die Wohnung sei auch dann zu klein, wenn die Grundfläche und nicht die Wohnflächenverordnung als Basis genommen werde; die Grundfläche betrage nur 64,60 m2.

Die Bekl. behaupten, dass es im Zuge der Mietvertragsverhandlungen zu einem Gespräch zwischen den Parteien mit der Vereinbarung gekommen sei, dass die Dachgeschosswohnung eine vereinbarte Größe von 75 m2 unabhängig davon haben solle, ob die Wohnung tatsächlich diesem Aufmaß nach der Wohnflächenverordnung entspreche. Vielmehr sollte die tatsächliche Größe der Wohnung auf der Basis der Grundfläche vereinbart werden, demgemäß hätten die Parteien unter § 1 des Mietvertrages „Größe ca. lt. Vereinb. 75 m2“ aufgenommen. Mit dieser Vereinbarung hätten die Parteien klarstellen wollen, dass wegen der Dachschrägen der Galerie nicht die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen seien. Die Fläche der Wohnung sei auch nicht zwingend nach den Regeln der II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung zu berechnen. Auch hätten die Parteien ausdrücklich nicht „Wohnfläche“, sondern „Größe“ vereinbart. „Grundfläche“, „Wohnfläche“ und „Größe“ seien auch nicht gleichbedeutend.

Die Kl. hat keinen Rückforderungsanspruch gem. § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alternative BGB wegen eines Minderungsrechts gem. § 536 BGB. Denn die Wohnung ist nicht mangelhaft im Sinne von § 536 BGB.

Zwar kann grundsätzlich bei einer Abweichung der tatsächlichen Größe der gemieteten Wohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ein Mangel vorliegen, der zur Minderung berechtigt. Jedoch haben die Parteien eine Vereinbarung zur Beschaffenheit der Wohnung bzgl. der Wohnfläche getroffen. Mit der Formulierung: „Größe ca. lt. Vereinb. 75 m2“ ist eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden, die den vertraglich vereinbarten Zustand in Bezug auf die Größe beschreibt. Die Kl. hat vor ihrer Unterzeichnung des Mietvertrages die Dachgeschosswohnung mit der Galerie und den Dachschrägen besichtigt und konnte sich ein Bild von der Größe der Wohnung wie auch von der Wohnfläche der Wohnung machen. Nachdem sie sich diesen Eindruck verschaffen konnte und somit auch erkennen musste, dass die Wohnung als Dachgeschosswohnung mit den hiermit naturgemäß verbundenen Einschränkungen der Wohnfläche vermietet werden sollte, unterschrieb sie den Mietvertrag, in dem eine Größe (und nicht eine Wohnfläche) bezeichnet wird. Angesichts dessen, dass es sich um eine Dachgeschosswohnung handelt, hätte es einer ausdrücklichen Vereinbarung einer Wohnfläche im Mietvertrag bedurft, um klarzustellen, dass nicht nur die Grundfläche als Größe gelten soll. Nach der Besichtigung der Dachgeschosswohnung musste der Kl. dieser Regelungsbedarf bewusst gewesen sein, da der Unterschied von tatsächlicher Grundfläche und Wohnfläche bei einem Haus mit Dachschrägen offensichtlich ist, insbesondere dann, wenn, wie die Kl. selbst behauptet, ein Unterschied von rund 30 m2 Wohnfläche besteht bei einer Wohnung, die 75 m2 besitzen soll. Weiterhin ist im Mietvertrag neben einer bloßen Angabe der Größe der Wohnfläche handschriftlich hinzugefügt worden, dass die Wohnung eine vereinbarte und damit verbunden nicht eine tatsächliche Größe von 75 m2 haben soll. Dieser formwirksame, weil sich im Mietvertrag befindliche Zusatz ist nicht anders auszulegen, da das Wort Vereinbarung lesbar ist und eine Vereinbarung auf etwas anstatt laut Vereinbarung nichts daran ändert, dass die Größe der Wohnung vereinbart und nicht als tatsächliche Größe zugesichert worden ist. Da die Kl. den Mietvertrag mit diesem Zusatz unterschrieben hat und somit auch die Möglichkeit hatte, diesen Zusatz zu prüfen und zu beanstanden, dies aber bei Vertragsabschluss nicht getan hat, ist davon auszugehen, dass sich die Parteien auf einen in der Art auszulegenden Zusatz auch verständigt haben, und zwar mit der Folge, dass bei Abweichung dieses nicht zu einer Mangelhaftigkeit führen sollte.

Aus der Formulierung des Mietvertrages kann insbesondere nicht gefolgert werden, dass eine Eigenschaft zugesichert werden sollte, nämlich dass die Wohnung eine Wohnfläche von 75 m2 hat. Hierauf kam es der Kl. ersichtlich auch nicht an, da sie nach Besichtigung der Wohnung augenscheinlich keinen Wert auf die tatsächliche Größe der Wohnung gelegt hat. Sie hat die Wohnung nicht angemietet, weil die Wohnung über 75 m2 verfügen sollte.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist, wenn der Mietvertrag die Größe einer Wohnung beziffert nennt, der Mieter berechtigt, die Miete dauerhaft zu mindern, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % von der im Vertrag genannten abweicht. In Sonderfällen – vor allem etwa Dachgeschosswohnungen mit vielen Schrägen – können die Parteien vereinbaren, dass sich die Wohnungsgröße nicht nach der Wohnflächenverordnung bzw. II. BV berechnet, sondern beispielsweise nur die „Grundfläche“ maßgebend sein soll.

Nach Besichtigung mietete die Klägerin eine Dachgeschosswohnung. Im Mietvertrag war vermerkt, dass die Wohnung aus zwei Zimmern mit Küche, Toilette, Dusche, Bad, Diele und Galerie besteht, deren Größe „ca. lt. Vereinbarung 75 m2“ beträgt. Die Klägerin zahlte zunächst die vereinbarte Miete, maß dann jedoch die Wohnung auf, ermittelte die Fläche nach der Wohnflächenverordnung und forderte dann die überzahlte Miete zurück. Dazu trug sie vor, dass die Wohnfläche tatsächlich nur 46,85 m2 betrage. Im übrigen betrage auch die Grundfläche nur 64,60 m2.

Das Amtsgericht Potsdam wies die Klage (rechtskräftig) ab. Mit der im Mietvertrag gewählten Formulierung sei eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden, die den vertraglich vereinbarten Zustand der Dachgeschosswohnung in Bezug auf die Größe beschreibe. Nach der Besichtigung der Wohnung habe die Mieterin ersehen können, dass der Unterschied von tatsächlicher Grundfläche und Wohnfläche bei einem Haus mit Dachschrägen offensichtlich sei. Dem entspreche die Vereinbarung zur tatsächlichen Größe von 75 m2 mit der Folge, dass die nach der Wohnflächenverordnung ermittelte Wohnungsgröße nicht maßgeblich sei. Eine Mietminderung aufgrund der Wohnflächendifferenzrechtsprechung des BGH komme daher nicht in Betracht.

Am sichersten ist es, im Mietvertrag überhaupt keine Fläche zu nennen.